상가를 경매로 낙찰받았는데 체납관리비를 내라고 합니다

Q. 상가를 경매로 낙찰받았습니다. 그런데 상가관리단에서 이전 소유자가 납부하지 않은 관리비를 새 소유자인 저보고 내라고 합니다. 경매로 샀는데도 체납된 관리비를 제가 부담하는 게 맞나요?

A. 네 맞습니다. 이전 소유자가 밀린 관리비 중 공용부분 관리비는 새로운 소유자가 내야 합니다. 집합건물에서 상가소유자와 상가 관리단의 체납관리비 분쟁은 현장에서 자주 등장합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법:)에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 매수 또는 낙찰을 통해 소유권을 넘겨받으면 전유부분에 대한 관리비는 승계되지는 않지만, 공용부분 관리비는 승계하게 됩니다.

법원에서는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익을 위한 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하므로 소요되는 경비는 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무와 관계없이 청구할 수 있는바, 집합건물의 새로운 소유자는 이전 소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관해서는 이를 승계해야 한다고 판시하고 있습니다. 그러나 공용부분 체납관리비의 연체료까지 특별승계인에게 승계되지는 않는다는 게 법원의 입장입니다.

집합건물에는 대체로 공용부분 관리비와 전유부분 관리비가 따로 존재합니다. 공용부분 관리비는 새로운 소유자가 내야 하지만, 전유부분 관리비를 새 소유자가 부담해야 하는 의무는 없습니다. 공용부분 관리비는 ① 기본 전기료, ② 공동 전기료, ③ 공동 수도료, ④ 냉난방비, ⑤ 청소용역비, ⑥ 오물수거료, ⑦ 제충당금, ⑧ 일반 관리비 등이 있습니다.

공용부분 ⑧ 일반 관리비 항목에는 청소비와 수선유지비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료 등도 포함할 수 있으며, 이는 전체 공유자의 공동의 이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용으로 파악하기 때문입니다. 전유부분 관리비는 개별 호실에서 실제 사용한 전기요금, 가스요금, 수도요금 등이 해당됩니다.

또한 공용부분에 대한 관리비는 체납 사실을 알지 못했더라도 새로운 소유자가 부담해야 합니다. 새 소유자는 체납관리비를 부담하고, 이전 소유자에게 그 돈을 갚으라고 구상권을 행사할 수는 있으나, 현실적으로 회수가 어려운 경우가 많습니다. 따라서 경매 전 상가 관리단을 통해 공용부분 체납 내역을 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 상가 낙찰가 산정에 반영하거나 선공제 조건을 고려하는 방법을 모색할 수 있습니다. 만약 매수 과정에서 체납관리비가 확인된다면 매매잔금에서 공제하거나 잔금 전 완납을 계약조건으로 명시하는 것이 좋습니다. 불투명한 관리비 분쟁은 계약 전 꼼꼼히 확인하는 것만이 최선의 예방책입니다.

※ 판례

서울중앙지방법원 2017. 1. 26. 선고 2016가합529111 판결

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법'이라 한다) 제18조는 ‘공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다’고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다.

※ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.