건물 재건축 계획을 알려주었는데도 계약이 연장되나요?

Q. 임대인은 임차인에게 1층 상가를 임대해 오던 중 건물의 증축과 재건축을 위해 임대차 기간을 조정하기로 합의했습니다. 임대인은 먼저 증축 공사를 시작했고, 임차인과의 계약도 중단되었습니다. 이때 임대인은 증축 공사가 끝나면 남은 임대차 기간만큼 계약기간을 인정한다는 확인서도 써 주었습니다. 증축 공사가 완료되었을 때 임대인과 임차인은 기존 임대차 기간에서 나머지 기간만큼 새로운 임대차계약을 체결했습니다. 이후 임대인은 임대차 기간이 만료되었고, 건물을 재건축하기 위해 상가의 인도를 요구했지만, 임차인은 중간에 계약 갱신을 요구했을 때 임대인이 별도로 갱신 거절 통지를 하지 않았다는 이유로 계약이 갱신되었다고 주장하는데 임차인의 계약 갱신 요구권이 인정되나요?

A. 네, 임차인이 건물의 재건축 계획을 이미 알고 계약을 했더라도 임대인이 갱신 거절의 통지를 하지 않았다면 임차인의 계약 갱신 요구권은 인정됩니다. 따라서 임차인은 상가를 인도할 필요가 없습니다. 법원은 임대인이 건물의 재건축 계획을 임대차계약 체결 시에 고지하지 않았고, 건물의 안전 문제가 입증되지 않았으므로 임차인의 갱신 요구를 거절할만한 정당한 이유가 없다고 판단했습니다. 따라서 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약 갱신 요구권이 유효하여 임대차계약은 이전과 동일한 조건으로 연장되었다고 보았습니다.

상가 임대차 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구했으나, 임대인은 갱신 거절의 통지를 하지 않았습니다. 오히려 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구에 대해 제대로 대응하지 않았고, 기간만료를 열흘 정도 남겨두고 나서야 갱신 거절 의사를 통지했으므로, 법원은 임차인의 갱신 요구에 의해 임대차계약이 갱신된 것으로 보았습니다. 또한 임차인이 건물의 증축 계획을 인지하고 계약한 것임에도 불구하고, 상가건물 임대차보호법상 계약 갱신 요구권이 배제될 수 없다고 판단하여 임대인의 주장은 받아들이지 않았습니다.

임대인은 임대차계약을 체결하면서 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있으나, 본 사안에서 임대인은 계약 시 고지하지 않았기 때문에 적용되지 않습니다. 그리고 임대차 계약을 체결할 당시에 임차인이 건물의 증축 계획을 알았더라도, 그 이유만으로는 임차인의 계약 갱신 요구권이 제한되는 것은 아닙니다. 따라서 임대인은 내용증명, 이메일, 문자메시지 등과 같이 법에서 정한 요건과 기간 이내에 의사를 명확하게 전달하고 그 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.

상가 임대인은 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 이유로 임대차 계약 갱신을 거절하려면 계약을 체결할 당시에 구체적인 계획을 임차인에게 고지해야 합니다. 따라서 계약 도중에 고지하는 것은 정당한 거절 사유가 될 수 없습니다. 기존 임대차계약이 중단되었다가 다시 시작하면서 새로운 계약이 체결되었다면, 이는 실질적으로 하나의 계약이 연속되는 것으로 볼 수 있기 때문에 최초로 계약을 체결한 시점을 기준으로 재건축 계획 고지 여부를 판단할 수 있음을 주의해야 합니다.

※ 판례

대구지방법원 2020. 7. 8. 선고 2020나302279 판결

임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외를 정한 것은 임대인이 임대차계약 체결 당시부터 임차인에게 재건축 계획 등을 고지한 경우 임차인으로서는 계약 갱신이 되지 아니할 수도 있음을 예상하면서도 임대차계약을 체결한 것이어서 임차인에게 불측의 손해가 되지 아니하기 때문이다. 반대로 임대차계약 체결 당시에 임차인이 임대인으로부터 재건축 계획 등을 고지받지 못한 경우 임차인의 계약 갱신에 대한 기대가 보장되어야 하므로 임대차계약이 체결된 후에 임대인이 재건축 계획 등을 고지하여도 이로서 임차인의 위와 같은 기대를 침해할 수는 없다.

※ 상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우