임차인이 인테리어를 했는데 그 비용을 달라고 합니다.

Q. 임차인은 사무실이던 상가를 임차해 식당으로 인테리어를 바꾸고 영업하다가 이번에 임대차 기간이 만료되어 매장을 정리하기로 했습니다. 임차인은 주변에서 임대차목적물에 비용을 들여 설치한 시설이 있는 경우 일정한 범위에서 임대인에게 그 비용을 돌려받을 수도 있다고 들었습니다. 그래서 사무실로 사용했을 때는 빈 공간이었으나, 임차인이 들어와서 새로 설치한 보일러, 주방시설, 가스시설, 간판, 인테리어에 대해서 건물의 가치가 올라갔으니 그 비용을 돌려달라고 주장하는데, 임대인은 이를 들어주어야 하나요?

A. 아닙니다. 임차인의 요구사항을 들어주지 않아도 됩니다. 임차인이 매장을 영업하기 위한 지출한 비용은 유익비에 해당하지 않으므로 임대인에게 그 비용을 청구할 수는 없습니다. 현장에서는 임차인이 민법에서 규정한 “유익비상환청구권”을 이유로 임대인에게 비용을 청구하는 경우가 있습니다.

임차인은 대부분 임차한 상가를 자신의 업종에 맞게 시설 또는 인테리어를 바꾸는 경우가 많습니다. 이는 임차인이 자신의 매장을 위해 지출한 시설투자에 해당할 뿐, 유익비로 인정받지는 못하기 때문에 임대인에게 상환을 청구할 수 없습니다. 유익비는 임차인이 임대차목적물의 가치를 객관적으로 증가시키기 위해 지출한 비용을 말합니다. 따라서 임차인의 주관적인 취미 또는 특수한 목적으로 사용된 비용은 유익비라고 볼 수 없습니다. 즉, 임차인이 상가를 용도나 임차 목적과 다르게 자신의 매장을 영업하기 위해 사용된 시설투자비용은 유익비에 해당하지 않습니다.

“유익비상환청구권”은 임차인이 상가를 사용·수익하면서 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용으로서 유익비로 인정받는 경우, 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임대인에게 임차인이 지출한 비용이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 유익비를 지출한 경우, 즉시 그 상환을 청구할 수는 없고, 임대차가 종료되어야 비로소 청구할 수 있습니다.

임차인이 유익비의 상환을 청구하면, 임대인은 이에 응해야 하지만 과다한 유익비의 상환으로 곤경에 처할 수도 있기 때문에 법원은 임대인의 청구로 상당기간 상환의 유예를 허락할 수 있습니다. 또한 유익비는 임대인에게 임대차목적물을 인도한 날부터 6개월 이내에 상환을 청구해야 합니다. 다만 법원이 상당기간 상환의 유예를 허락한 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6개월의 기간을 기산하면 됩니다.

유익비상환청구권은 강행규정이 아니기 때문에 임대인은 임차인과의 특약으로 유익비의 상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능합니다. 따라서 임대차계약 종료 후 상가를 임대인에게 명도할 때 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인은 유익비의 상환을 청구할 수 없습니다..

법원은 위 사안에 대하여 상가 본래의 용도 및 임차인의 이용실태 등을 감안했을 때 임차인이 지출한 비용은 어디까지나 임차인이 식당을 영업하기 위함이지, 임대차목적물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 유익비로 볼 수 없다고 판단했습니다. 하지만 임차관리인의 동의를 얻어 설치한 보일러, 모터펌프 등은 독립된 시설물로 판단되어 부속물 매수 청구 대상으로 인정한 사례도 있습니다.

※ 특약사항 작성예시

임대인에게 유리한 계약조항

① “임차인이 임차목적물의 사용을 위하여 설치한 시설, 인테리어, 영업설비 등에 소요된 비용은 임차인의 부담으로 하며 임대차 종료 시 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 없다.”

② “임차인은 임대차 종료 시 임차인의 비용으로 설치한 시설 및 인테리어를 철거하고 원상회복 후 반환한다. 다만, 임대인이 철거를 요구하지 않는 부분에 대하여는 상호 협의하여 잔존 시설을 처리하기로 한다.”

※ 판례

부산고등법원 1993.4.30. 선고 92나17129 판결

민법에서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임차인이 삼계탕집 경영을 위해 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치한 경우 이들은 건물의 구성 부분으로 되었거나 임차인의 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당되지 않는다.

※ 민법

제626조 (임차인의 상환청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다.

제617조 (손해배상, 비용상환청구의 기간)

계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월 내에 하여야 한다.