관리비를 연체 중인 임차인, 내보낼 수 있나요?

Q. 임대인은 상가 관리사무소에서 연락받고 임차인이 관리비를 내지 않아 연체 중이라는 사실을 알게 되었습니다. 그동안 임차인이 월세를 밀린 적이 한 번도 없었기 때문에 관리비가 밀렸다는 사실은 전혀 알지 못했습니다. 관리사무소는 임차인이 1년 가까이 밀린 관리비가 연체료를 포함해 무려 1500만 원이고, 여기서 더 연체되면 상가 소유자인 임대인에게 청구할 수 있다고 합니다. 임차인은 미납 관리비를 낼 수 없다고 하고, 보증금이 3000만 원밖에 되지 않는 상황에서 관리비가 임대인에게 청구될 까봐 불안합니다. 임대인은 관리비를 연체 중인 임차인을 내보낼 수 있나요?

A. 아닙니다. 관리비 연체만으로는 임대차계약의 해지 사유가 될 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하게 되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 차임은 “월세”를 말하기 때문에 관리비는 여기에 해당하지 않습니다. 즉, 관리비가 1년 가까이 연체되었다고 하더라도 계약을 해지할 수 있는 근거는 없다는 뜻입니다.

임대차계약은 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 체결되며, 계약이 유효하게 존속하는 동안 임차인은 임대차목적물을 사용함에 있어 의무를 부담합니다. 따라서 임차인은 계약기간 중 발생하는 관리비를 납부해야 합니다. 만약 임차인이 제3자(전차인)에게 전대(재임대)를 주었더라도, 임대인과의 계약 관계가 유지되는 한 임차인은 여전히 관리비 납부 의무를 부담합니다. 또한 소유자(임대인)는 임대차목적물을 직접 점유하지 않더라도 공용 부분의 관리비에 대한 책임이 있습니다.

실무에서는 상가 관리비가 미납됐을 때, 구분소유자(임대인)와 점유자(임차인) 간의 책임 범위에 대한 분쟁이 자주 발생합니다. 이에 대해 법원은 임대차계약이 유효하게 존속하는 중의 관리비는 임차인이 부담하고, 계약이 만료되어 임차인의 점유권이 인정되지 않는 경우에는 임대인이 부담해야 한다고 판단했습니다.

따라서 임대인은 계약 해지가 현실적으로 어려우므로, 계약종료 후 임차인에게 반환할 보증금에서 연체 관리비를 공제하는 방법을 준비합니다. 관리비의 연체 금액이 상당하고, 앞으로도 납부하지 않을 가능성이 높기 때문에 “민법상 채무불이행”을 이유로 보증금에서 연체 관리비를 공제하고 반환하겠다는 내용증명을 미리 통지하면 좋습니다.

관리비 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 임대차계약서에 관리비 납부의무와 연체 시 제재 규정 등을 명시하는 것이 바람직합니다. 계약의 해지가 어렵더라도, 지급명령이나 소액사건소송 등을 통해 연체 관리비 및 지연손해금에 대한 청구가 가능하므로, 계약관계는 유지하면서 금전적 손해를 배상받는 방법을 고려할 수 있습니다.

집합건물에 속한 상가의 경우, 대개의 관리단은 전유부분을 제외한 공용부분에 대해서만 구분소유자(임대인)에게 관리비 징수권한이 있습니다. 하지만 관리규약으로 관리단에서 전유부분의 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면, 관리단은 그 규약에 따라 임대인에게 전유부분의 관리비까지도 청구가 가능하기 때문에 주의해야 합니다.

※ 특약사항 작성예시

임대인에게 유리한 계약조항

① “임차인의 관리비 연체로 인해 임대인이 이를 대신 납부한 경우, 본 계약이 종료 시 보증금에서 해당 금액을 공제하고 반환하기로 한다.”

※ 판례

의정부지방법원 2024. 9. 26. 선고 2022나219503 판결

집합건물법에서 "각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다."라고 정하고, "관리인은 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다."라고 정하고 있다. 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 있으면 그에 따라, 유효한 규약이 없더라도 집합건물법에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비에 대하여는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다.

대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결

집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않다. 그러나 규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면 관리단은 그 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다.

※ 민법

제390조 (채무불이행과 손해배상)

채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

※ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제17조(공용부분의 부담ㆍ수익)

각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.

제25조(관리인의 권한과 의무)

① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다.

1. 공용부분의 보존행위

2. 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위