Q. 상가 투자자 A 씨는 상가를 알아보던 중 초대형 백화점이 들어선 곳 건너편에 신축 중인 1층 상가를 발견했습니다. 또한 해당 분양상가는 지하철역 출구와 바로 연결되어 있고, 주변에 IT 대기업들이 몰려 있어 상가 앞을 직장인들이 많이 지나다녀서 나중에 노후를 대비하여 투자하기에 이만한 상가가 없다고 고민한 끝에 상가를 분양받았습니다. 이후 신축공사는 잘 진행되었고, 상가 준공 후 1년이 다 되어가고 있습니다. 지금, A 씨가 투자한 상가는 어떻게 되었을까요?
A. A 씨는 2022년 8월에 현대백화점 판교점 바로 앞에서 분양 중인 상가를 매입했습니다. 해당 상가는 신분당선과 경강선 판교역과 지하에서 바로 직통으로 연결되고, 전체 현대백화점 중 매출 1위인 판교점(영업면적 9만 2578㎡, 축구장 두 배 크기)이 바로 앞에 있다는 기대감을 내세웠습니다. 현대백화점 판교점의 면적은 인근에 있는 AK백화점 분당점(3만 6478㎡)과 롯데백화점 분당점(3만㎡) 보다 각각 2.4배와 3배나 컸기 때문입니다.
현대백화점 판교점은 지하 6층~지상 10층으로 구성됐으며 식품을 포함한 입점 브랜드 수는 총 900여 개로, 당사 16개점이었던 현대백화점 점포 중 브랜드 수가 가장 많았습니다. 또한 국내 굴지의 기업인 네이버와 카카오, NC소프트 등 40개 이상의 IT기업들이 입주한 상권이라 A 씨는 이보다 더 좋은 기회는 없다고 판단한 것입니다. A 씨는 서울에 살면서 아파트 투자로 성과를 낸 경험과 여러 유튜브를 통해 공부해 온 만큼, 나름 자신감을 갖고 과감하게 투자했습니다.
A 씨가 투자한 그 상가는 지금 어떻게 되었을까요? 아쉽게도 상가를 분양받은 지 1년이 되어가지만 전체 상가 중 90% 이상이 공실로 남아 있습니다. 상가 10개 중 9개가 비어 있다는 얘기입니다. 현대백화점을 찾는 유동인구와 주변의 배후를 둔 거주인구가 A 씨의 상가까지 굳이 넘어 올 필요가 없다고 생각해서입니다. 그나마 1층의 4개 호실은 2023년 5월, 간신히 스타벅스가 임차해 영업을 시작했습니다. 하지만 고정 임대방식이 아니라 매월 매출변동에 따른 수수료 임대방식이어서 해당 호실의 임대인들의 임대수익 역시 매월 들쑥날쑥해서 불안하기만 합니다.
상가를 매입하고 임차인을 찾지 못한 A 씨는 대출이자와 매월 부담해야 하는 관리비 때문에 결국 다른 일을 하면서, 마이너스 통장으로 충당하고 있습니다. 바로 앞에 초대형 백화점이 있어서 이것만 믿고 투자한 것인데, 오히려 백화점이 주변 상권을 빨아들이는 빨대효과 때문에 실패한 상가투자의 대표적인 사례가 되고 말았습니다.
빨대효과(Straw Effect)란 컵에 담긴 음료를 빨대로 빨아들이는 현상을 말합니다. 수도권에 집중된 인구와 소비를 분산시키고자 다른 지역에 고속철도와 지하철을 개통하는 경우, 오히려 교통수단의 발달로 수도권 유입률이 더욱 높아지는 현상에도 비유됩니다. 하지만 교통수단의 발달은 수도권의 이동시간을 줄어들게 하여 다양한 문화와 소비 시장을 갖춘 수도권으로 쏠림현상이 더해져 지역 간 불균형이 심화되기도 합니다. 또한 초대형 백화점이나 복합쇼핑몰이 들어서면서 주변 상권을 흡수하기도 하고, 앵커 테넌트가 있는 큰 상권이 주변의 작은 상권들을 빨아들이는 부작용을 통틀어 ‘빨대효과’라고 부릅니다.
상가는 임대수익을 기대하고 투자하지만 나중에 매도하는 상황까지 고려해서 투자해야 합니다. 일정 시기가 지나 상가를 팔게 되었을 때, 매입가보다 시세가 낮게 형성되거나 팔기가 쉽지 않다면 이는 실패한 상가투자가 되기 때문입니다. 대규모 상권에 관심 있는 상가 투자자라면 이렇게 백화점이나 쇼핑몰이 주변 상권을 전부 흡수해 버리는 ‘빨대효과’를 주의해야 합니다.
