임대인, 계산기부터 잘 두들겨 보고 시작하세요
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May 27. 2023
Q. 상가 투자자 A 씨는 은퇴를 앞두고 분양상가를 알아보고 있습니다. 하지만 최근에 금리가 많이 올라서 임대수익률이 제대로 안 나올까 봐 걱정이 되었습니다. 그러다가 A 씨는 신도시 아파트의 근린생활시설 상가를 분양 중인 직원의 말을 듣고 갑자기 귀가 솔깃해졌습니다. 분양 직원은 은행 대출을 끼고 임차인으로부터 보증금을 받아서 실제로 2억 5천만 원만 투자하면 매달 134만 원의 임대수익을 올릴 수 있다는 것입니다. 매달 은행 금리보다 훨씬 높은 6.4%의 임대수익이 생긴다니 이번 기회를 놓치면 안 되겠다는 확신이 들었습니다. 왜냐하면 2억 5천만 원을 은행에 예금으로 예치하면 연리 1.5%가 적용되어 매월 31만 원의 이자수익이 생기는 꼴인데, 이를 상가에 투자하면 4배가 넘는 월 수익이 발생하기 때문입니다. A 씨는 상가 분양 직원의 말을 믿고, 상가를 분양받는 게 현명한 투자일까요?
A. 일반적인 투자자는 본인의 투자금에서 대출금액과 이자를 제외하면 대충 임대수익률이 몇 % 나온다고 알고 있습니다. 하지만 이렇게 대충 확인하는 임대수익률은 투자자를 혼란에 빠트릴 수 있기 때문에 정확한 수익률을 계산하는 법을 알아야 합니다.
상가 투자는 수익률이 가장 중요합니다. 하지만 상가에 투자만 하면 매월 얼마의 임대료를 받을 수 있다는 식의 단순한 투자 접근 방식은 위험합니다. 상가는 철저한 임대 수익률 계산을 통해 꼼꼼하게 비교해야 합니다.
또한 상가는 지역별, 상권별로 양극화 현상이 심화되어 있기 때문에, 반드시 옥석을 가릴 줄 아는 능력을 키워야 합니다. 상가는 임대수익률이 5~7% 이상이면 양호하다고 평가합니다. 하지만 전액 현금으로만 투자하는 상황이 아니라면 임대수익률 계산법을 좀 더 세심하게 알아볼 필요가 있습니다.
2022년 연간 시도별 투자수익률 및 권리금 현황 (ⓒ한국부동산원)예를 들어, 매입가가 5억 원이고, 보증금 5천만 원에 월세 200만 원에 임대차가 가능한 상가를 은행에서 2억 원을 연리 4%로 대출받는다면 임대수익률은 어떻게 될까요?
매입금액 : 500,000,000
대출금액 : 200,000,000
대출이율 : 4.0%
대출이자 : 666,667 (대출금 * 대출이율 / 12)
임대보증금 : 50,000,000
임대료 : 2,000,000
일반적인 임대수익률은 다음과 같이 계산한다.
= {(임대료 - 대출이자) X 12개월} / 실 투자금 (매입금액 - 임대보증금 - 대출금액)
= {(2,000,000 - 666,667) X 12개월)} / (500,000,000 - 50,000,000- 200,000,000)
= 16,000,000 / 250,000,000
= 6.4%
그러나 상가를 매입할 때, 투자한 부대비용을 감안해야 더욱 정확한 임대수익률을 계산할 수 있습니다.
매입금액 : 500,000,000
대출금액 : 200,000,000
대출이율 : 4.0%
대출이자 : 666,667 (대출금 * 대출이율 / 12)
임대보증금 : 50,000,000
임대료 : 2,000,000
*매매 중개보수 : 4,950,000 (최고 요율 0.9%)
*임대차 중개보수 : 2,475,000 (최고 요율 0.9%)
*취득세 : 23,000,000 (취득가액의 4.6%)
*건물분 채권매입액 : 10,000,000 (서울/광역시 시가표준액 * 0.02)
*채권할인료 : 1,231,082 (채권매입금액 × 12.31082)
*등기비용 : 185,000 (인지세 등 제증명)
*법무사 수수료 : 730,400 (374,000 + 3억 원 초과금액의 0.08% 및 대행수수료, 교통비 추가)
따라서 세부적인 임대수익률은 다음과 같이 계산합니다.
= {(임대료 - 대출이자) X 12개월} / 실 투자금 {(매입금액 - 임대보증금 - 대출금액) + 부대비용}
= {(2,000,000 - 666,667) X 12개월)} / {(500,000,000 - 50,000,000 - 200,000,000) + 42,571,482}
= 16,000,000 / 292,571,482
= 5.5%
위에서 부대비용을 감안하지 않은 임대수익률과 비용으로 인식한 임대수익률 간의 차이가 무려 1%나 된다는 사실을 확인했습니다. 여기서 운영비용, 재산세, 종합부동산세, 지역자원시설세, 부가가치세, 간주임대료는 제외하였으며, 만약 이를 포함한다면 임대수익률은 더 낮아질 수밖에 없습니다.
다시 한번 강조하지만 상가 투자는 수익률이 가장 중요합니다. 겉으로 보기에 좋아 보이는 매물이 진짜 좋은 투자처인지는 계산기를 직접 두들겨 보아야 알 수 있습니다. 공실률이나 대출이자율이 약간씩 달라져도 실제 수익률에서 큰 차이를 보이기도 합니다. 예비 임대인은 여러 가지 변수를 감안하면서 투자대비 수익률을 반복, 계산해 봄으로써 안정적인 임대수익률에 한 걸음씩 다가가는 준비를 할 수 있습니다.
우리나라의 경기는 코로나19 이후 거리두기 해제로 경기 회복을 기대했으나, 물가상승과 가파른 금리인상으로 소비심리와 투자심리는 위축되고 있습니다. 금리가 인상되면 상가는 매력이 떨어집니다. 상가 투자는 대출 레버리지를 이용하기 때문에 금리가 인상되면 투자수익률도 자연스럽게 낮아지기 때문입니다. 예를 들어 3억 원을 대출받은 투자자의 경우, 금리가 2% 일 때 연 600만 원을 부담하면 되지만 5%라면 연 1500만 원을 이자로 내야 합니다. 금리인상과 물가상승에 따른 경기침체는 상가의 공실 위험을 높일 수 있으므로 면밀한 투자분석이 필요합니다.
가계대출 금리 및 COFIX 추이 (ⓒ경향신문)‘투자는 타이밍’이라는 말이 있습니다. 주식이나 채권 같은 금융상품에 투자할 때 매수, 매도 타이밍은 투자의 성패를 좌우할 만큼 중요합니다. 투자는 기회를 얻기 위한 시간과의 싸움에서 승리하는 것입니다. 부동산 역시 마찬가지인데, 상가가 특히 그렇습니다. 상가 투자의 성공과 실패는 타이밍에 좌우됩니다. 또한 상가는 우후죽순 늘어나 동네 골목길까지 공실이 만연하기 때문에, 이 중 옥석을 가려 안정적인 임대수익이 나오는 상가를 찾기 위해 공부해야 합니다. 그런 상가가 나중에 팔기도 쉽기 때문입니다.
일반인들이 상가 투자를 꺼려하는 시기야말로 우량의 물건을 값싸게 매입할 수 있는 최고의 타이밍이 될 수 있습니다. 금리인상과 경기침체는 사업의 부도, 세금의 체납, 대출이자 부담압박 등 급박한 자금사정의 원인이 됩니다. 좋은 입지에 있음에도 불구하고, 자금사정에 내몰려 급매물로 나오는 상가는 투자자가 가장 선호하는 투자처입니다. 남에게 위기는 나에게 기회라는 철저한 투자 원칙을 다시금 느낄 수 있습니다.
부동산 경기변동 그래프 (ⓒ에듀윌 공인중개사)