임대인도 임차인처럼 발품과 손품을 팔아야 합니다

Q. 매수인 A 씨는 임대수익을 통한 안정된 노후를 보장받기 위해 상가건물에 투자하기로 결심했습니다. 하지만 건물주, 임대인 같은 말만 들어봤지, 상가건물을 매수하려면 어디서부터 어떻게 해야 할지 고민입니다. "임대인으로 창업한다."라고 생각하니 이제는 자신감보다 걱정이 앞서게 됩니다. 성공하는 임대인이 되기 위해서 A 씨는 무엇을, 어떻게 준비해야 할까요?

A. 이제는 임대인도 창업을 준비하는 임차인처럼 상권조사를 통해 상가건물을 매입하거나, 임대를 놓아야 하는 시대입니다. 투자 실패를 줄이고, 이전보다 우량 임차인을 유치하려는 임대인간의 경쟁이 치열해졌고, 철저한 상권분석으로 업종별 예상매출과 비용, 손익구조를 분석해서 내가 생각하는 상가건물에서 임대료를 얼마까지 받을 수 있을지 예측할 줄 알아야 합니다.

과거에는 상가건물을 투자할 때 직접 발품을 팔면서 일일이 연령대별 유동인구, 배후시설 수와 거주인구수를 확인해야 했습니다. 하지만 지금은 소상공인진흥공단에서 무료로 운영 중인 '상권정보시스템(https://sg.sbiz.or.kr)'을 활용하여 여러 가지 데이터를 분석하고, 참고할 수 있습니다. '상권정보시스템'은 전국의 약 200만여 개에 이르는 점포 정보를 토대로 입지선정부터 업종분석과 예상 매출액의 추정, 경쟁업체 분석, 지역분석, 상권분석 정보를 제공함으로써 예비 창업자에게 큰 힘이 되고 있습니다.

비회원용으로 접속하면 ‘간단 분석’만 할 수 있지만, 무료로 회원가입만 하면 ‘상세분석’을 할 수 있기 때문에 자세한 정보를 알아본다면 무료 회원가입부터 필수입니다.

상권정보시스템에서 특정 상권을 설정하면 해당 지역의 인구 정보도 알 수 있습니다. 일평균, 요일별, 성별, 연령대별 유동인구수는 물론, 직장인구 수와 평균소득, 주거인구 수와 평균소득도 알아볼 수 있기 때문에 매우 유용합니다. 이렇게 다양한 상권분석 자료를 통해 임대인은 해당 상권에서 어느 위치에, 어떤 업종이 장사가 잘 되는지 알 수 있기 때문에 현재 또는 미래의 임차인을 구하고, 임대료를 책정함에 있어 참고할 수 있습니다. 임대인도 상권에 대한 기본지식이 있어야 임차인(업종과 브랜드)을 가려서 유치하고, 임차인의 매출과 비용, 손익구조를 분석해서 내 상가에서 임대료를 얼마까지 낼 수 있는가를 예측하게 됩니다.

초보자도 스마트폰만 있으면 손쉽게 상권정보시스템에 접속하여 궁금한 상권의 다양한 정보를 확인할 수 있습니다. 만약 상가건물을 매입할 계획이 있다면, 현장을 직접 둘러보면서 그 자리에서 상권정보시스템에 접속할 것을 권장합니다. 매입하고자 하는 상가건물에 어떤 업종이 들어오면 장사가 잘 될 수 있을까를 고민하고, 실제로 상권정보시스템상 지역별/업종별 업소 수 변화를 확인하면 투자자가 생각한 업종이 부합되는지 확인도 가능합니다.

적게는 몇 억 원에서 몇백억 원까지 투자하여 상가건물을 매입하고 임대료를 책정한 다음, 거기에 들어와서 장사할 수 있는 임차인을 구하는 것을 어쩌면 매우 위험한 생각이 아닐까요? 더군다나 은행으로부터 대출까지 받아가며 어렵게 매입한 상가건물이 임대수익은커녕 공실로 방치된다면 아무것도 모르고 투자한 자신이 얼마나 한심하게 느껴질까요. 그래서 내 상가건물에 들어오면 장사가 잘 될 것 같은 업종을 임대인도 고민해 보고, 거기에 더해 예상매출과 예상 임대료까지 미리 생각해 보면 투자 리스크는 상당 부분 제거할 수 있다고 생각합니다.

임대인은 상권정보시스템을 통해 내 상가건물(또는 투자하려는 상가건물)을 미리 평가해 볼 수 있지만, 상가건물 앞을 지나다니는 유동인구의 연령대별, 성별 인구구성 및 인구밀도까지 확인해 볼 수 있습니다. 또한 해당 시스템을 통해 상권 반경에서 상주하는 인구의 직업과 직종 분포는 물론, 아파트, 다세대, 다가구와 같은 주택별 세대수의 파악이 가능합니다. 그리고 교통시설물의 개수와 지하철역, 버스정류장과의 거리, 학교 및 의료시설 등 집객시설의 분포, 창업을 하게 될 경우, 사업타당성 평가까지가 가능하기 때문에 임대인은 많은 정보를 습득할 수 있습니다.

따라서 상권정보시스템과 실제 현장을 비교, 분석함으로써 예비 임대인은 투자하려는 상가건물의 장, 단점을 미리 예측할 수 있고, 현재 임대인은 현재와 미래의 임대료를 책정하는 데 있어 큰 도움을 받을 수 있을 것입니다.

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임대인도 임차인처럼 부동산 임장 실력을 키워야 합니다. 임장을 자주 다녀봐야 상권을 분석하거나 입지를 결정하는 능력이 높아지기 때문입니다. 임장이란 부동산의 이용 현장을 확인하러 현장에 나가는 것을 말합니다. 스마트폰으로 간단하게 교통, 학군, 집객시설, 배후시설, 주변 매매/임대 시세정보 등을 조사할 수는 있지만 일조량, 가기성, 접근성, 교통환경, 유동인구 등은 현장을 방문해야 정확히 알 수 있기 때문에 직접 상권을 둘러보고, 매물을 파악하는 것이 중요합니다. 따라서 현장을 나가기 전에 손품을 팔면서 입지에 대해 사전조사를 하면 더욱 도움이 됩니다.

입지조사는 배후수요와 주동선을 파악할 수 있는 매우 중요한 정보가 됩니다. 역세권과 횡단보도, 교차로 사거리 등 주동선을 파악하고 유동인구가 모이는 입지를 파악합니다. 스마트폰의 카카오맵과 같은 지도 어플을 통해 상가건물의 주변을 탐색하면 좋습니다. 지하철, 버스정류장, 음식점, 숙박업소, 카페, 주유소, 주차장, 은행, 편의점, 대형마트, 병원, 약국 등 주요 업종이 어떻게 분포되어 있는지 확인합니다. 업종의 분포도를 통해 배후수요와 유동인구가 어느 방향으로 흘러가고 모이는지도 파악이 가능합니다. 왜냐하면 상가건물은 주로 사람들이 이용하는 동선으로 형성되기 때문입니다.

임장활동 중 편의점 입지조사 (ⓒ카카오맵)

손품을 팔아서 사전조사를 마무리했다면 여러 공인중개사사무소에 전화를 돌리면서 물건 정보를 확인해 봅니다. 온라인에서 얻은 정보가 잘못된 것일 수도 있고, 해당 지역 부동산만 아는 정보를 추가로 얻을 수 있기 때문입니다.

전화로 지역 정보를 확인하면서 관심 있는 물건의 예산과 조건을 정확히 밝힌다면 더욱 적극적인 상담도 가능합니다. 좋은 물건을 얼마나 많이 보유하고 있는가는 공인중개사사무소마다 다르기 때문에 일일이 확인하면서 대화가 잘 통하는 공인중개사와 친밀감을 형성하면 물건 확보에 더욱 유리합니다.

공인중개사에게 물건을 소개받은 후 임장은 낮과 밤, 평일과 주말 등 여러 각도에서 확인해야 합니다. 물건이 낮에 볼 때는 좋게 보이다가도 저녁에 되면 유동인구가 썰물처럼 빠져나가 텅 비어 있는 상황을 확인하는 등 많은 차이가 있을 수 있기 때문입니다.

또한 평일과 주말, 시간대별로 상권 내 입지의 영향관계, 유동인구, 주동선, 주차공간 등을 확인합니다. 이때 차를 타면서 대충 둘러보면 안 되고, 반드시 직접 걸어 다니며 세밀하게 확인해야 합니다. 공인중개사와 동행하며 물건을 확인하는 경우에는 투자자가 조사하지 못한 새로운 정보를 얻는 경우도 많습니다. 때문에 물건을 소개하는 공인중개사와 다양한 주제로 친밀감을 형성하면 더 많은 정보를 얻을 수도 있습니다.

임장 중에는 메모와 사진 그리고 동영상으로 기록을 남겨두는 것이 중요합니다. 설명을 듣거나 자료를 확인할 때는 기억할 수 있지만 막상 임장이 끝난 후에는 여러 정보가 뒤섞이며 혼란을 초래할 수 있기 때문입니다. 임장 메모와 사진, 동영상을 통해 수집한 자료는 사전조사 때 온라인으로 알아낸 정보와 함께 정리하여 나만의 임장 보고서를 만들어 두면 좋습니다. 여러 물건들을 확인하고 그중에서 마음에 드는 물건을 결정해야 하므로 정리하는 습관은 큰 도움이 될 것입니다.

임장 보고서는 다음과 같이 정리하면 좋습니다. 먼저 물건의 건축물대장상 용도와 실제 용도, 그리고 위반건축물 여부를 확인합니다. 건축물의 용도는 건축물을 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말합니다. 건축물의 용도는 건축물대장에 기재되는데, 원래의 용도와 실제 용도를 다르게 사용하면 위반건축물이 됩니다. 그렇게 되면 행정조치의 대상, 특히 시정명령과 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있기 때문에 반드시 확인해야 합니다.

다음으로 입지조건을 확인합니다. 도로와의 관계, 즉 몇 m 도로에 접하고 있으며, 차선의 수와 일방통행여부, 보차혼합여부 등 장, 단점을 조사하면서 물건의 접근성이 우수 또는 불편한 지도 점검합니다. 대중교통을 이용할 경우 버스와 지하철역의 거리는 물론 도보와 차량으로 각각 물건까지 도달하는 시간을 체크합니다. 주차장은 전용 주차시설이 되어 있는지 아니면 공동 주차장을 이용해야 하는지 확인도 필요합니다. 그밖에 수도의 위치와 전기 공급상태를 점검하고, 소방시설 중 소화전과 비상벨 설치유무, 배수시설의 상태, 승강기의 상태를 확인합니다.

임대인의 노후를 책임질 좋은 상가건물은 시간을 투자하고, 땀을 흘린 자에게만 기회가 온다는 사실을 기억해야 합니다.

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임대인이 되고 싶은 투자자는 모두 A급 매물을 원합니다. 단순하게 '현재의 임대료와 수익률이 얼마나까 내가 얼마를 투자하면 월 얼마의 임대수익을 얻을 수 있겠구나'하는 생각으로 접근하면 오산입니다.

투자금 대비 임대료와 수익률로만 따졌을 때 A급이었던 매물이 시간이 지남에 따라 임대료가 점점 내려가면서 결국 투자자가 손해를 보는 사례도 적지 않습니다. 상가가 속한 상권이 여러 가지 이유로 쇠퇴하거나 다른 상권으로 흡수되어 기대하는 임대료를 받지 못하고 상가 대출이자 등 비용을 감당하기 어려운 상황이 되기도 합니다.

따라서 임대인이 되고 싶은 투자자는 '상권'과 '입지'를 중요하게 봐야 합니다. 입지는 상가의 위치입니다. 입지의 좋고 나쁨을 판단하기 위해서는 먼저 상권부터 공부해야 합니다. 상권은 상업상의 세력이 미치는 범위를 말합니다. 상권이 발달할수록 재화나 서비스를 제공하는 범위가 커집니다. 보통 '상권이 활성화되어 있다.'라고 하면 사람이 많이 모이고, 상가도 많고, 장사도 잘 되는 지역을 뜻합니다.

소비자분포기법 (CST : Customer Spotting Technique) (ⓒ더본코리아)

상권을 거리별로 구분하면 다음과 같다. 1차 상권 (Primary Trading Area)은 반경 500m를 기준으로 도보로 10분 이내에 이용할 수 있는 범위를 말합니다. 1차 상권에는 전체 구매고객의 약 50~70% 정도가 분포되어 있습니다. 2차 상권 (Secondary Trading Area)은 1차 상권의 외곽에 위치하고, 반경 1km 범위에서 구매고객의 약 20~25%가 분포되어 있습니다. 3차 상권 (Fringe Trading Area)은 1차 상권과 2차 상권 이외의 고객을 포함하는 범위를 말하며, 주변상권이라고도 한다. 실제 현장에서는 크게 의미를 두지는 않습니다.

물론 입소문 난 핫플레이스는 먼 거리에서도 일부러 찾아오는 고객들도 많습니다. 하지만 확실하지 않은 임차인을 구하려고 상권이 작고 유효 배후인구가 적은 상가를 매입할 수는 없으므로 이는 배제하고 접근해야 합니다.

임대인은 상가에 투자하거나 우량 임차인을 구하려면 먼저 해당 상가에 어떤 업종이 들어오면 좋을지 고민해봐야 합니다. 어떤 업종과 브랜드가 내 상가를 더욱 가치 있게 만들어 줄 수 있는가는 상권의 범위를 참고하면 도움이 됩니다. 동일 상권 내에서 좋은 업종의 임차인을 먼저 찾아 임대한다면 타 임대인보다는 안정적인 임대수익을 더욱 보장받을 수 있기 때문입니다.

소매점 중 편의점의 상권 범위는 200m 정도가 적당합니다. 슈퍼마켓, 문구점, 과일/야채/생선/정육 등 생필품점은 500m 정도로 봅니다. 안경점, 서점, 의류/신발, 가구점, 보석/시계, 휴대폰, 제과점, 화장품, 스포츠용품 등 선매품/고급품의 경우 상권 범위는 500m~2km로 봅니다.

치킨, 분식점(김밥/떡볶이/라면) 등 일반음식점의 상권은 500m 정도로 봅니다. 패스트푸드점(피자/햄버거), 레스토랑, 프랜차이즈 음식점 등 전문음식점은 대략 1~2km 정도입니다. 미용실, 세탁편의점, 반려동물용품점, 플라워샵 등 서비스업종은 500m, 어린이집, 어학원, pc방, 피트니스클럽, 건강기능식품점의 상권 범위는 1~2km 정도가 적합합니다.

한번 더 강조합니다. 상가는 수익률로만 가치를 판단하면 안 됩니다. 상가는 상권분석과 입지조사를 기준으로 가치를 판단해야 합니다. 현명한 임대인은 상권이 변하지는 않을지, 상권이 쇠퇴하지는 않을지, 임차인이 임대료를 감당할 수 있는지를 객관적으로 조사한 다음에 투자하는 습관을 기른다는 사실을 알아야 합니다.

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상가의 가치는 임대인뿐 만 아니라 임차인에 의해서도 결정된다는 사실을 알게 되었습니다. 따라서 임대인도 가만히 있으면 안 됩니다. 직접 발로 뛰며 영업해야 합니다. 높은 임대수익과 시세차익을 원한다면 우량 임차인을 직접 찾아서 모셔와야 합니다.

스타벅스, 올리브영, 다이소, 맥도날드... 이들의 공통점은 우량 임차인 (또는 유명 프랜차이즈) 브랜드라는 점입니다. 우량 임차인은 앵커 테넌트(Anchor Tenant)라고도 불립니다. 닻을 의미하는 앵커와 임차인을 뜻하는 테넌트의 합성어인 앵커 테넌트는 위치와 상관없이 브랜드 이름만으로도 고객을 찾아오게 만드는 핵심 점포를 말합니다. 우량 임차인은 해당 상권의 유동 인구를 변화시킬 수 있는 강한 힘을 갖고 있으며, 다른 상권에서 우량 임차인 점포를 일부러 방문하게 함으로써 상권을 주도하고 소비 창출에도 기여할 만큼 긍정적인 역할을 합니다.

하지만 안타깝게도 모든 상가의 임대인이 스타벅스나 올리브영을 입점시킬 수 있는 것은 아닙니다. 아무리 좋은 상가를 갖고 있어도 프랜차이즈 본사에 입점 제안을 하면 상권과 입지를 분석하고, 배후시설과 집객시설을 조사한 다음, 예상매출과 투자대비 예상이익 등을 검토한 뒤 입점 여부를 결정하기 때문에 매우 신중하고 까다로울 수밖에 없는 것이 현실입니다.

우리는 왜 유명 프랜차이즈가 임차인으로 들어오는 것을 희망하는 걸까요. 이유는 간단합니다. 스타벅스나 올리브영과 같은 브랜드는 상권에서 비교적 매출이 높은 편에 속하기 때문에 일반 상가보다는 임대차 계약기간 동안 안정적인 임대 수익이 보장된다는 장점이 있기 때문입니다. 또한 입점되어 있는 상가의 가치가 상승하여 나중에 매각할 때 시세차익 효과까지 함께 누릴 수 있다는 점에서 상가를 가진 임대인이라면 버선발로 마중 나올 만큼 반가운 임차인인 것입니다.

상가에 투자하는 경우 이미 임차인과 업종이 정해진 경우도 있고, 임차인과 업종을 새로 골라야 하는 경우도 있습니다. 이유야 어쨌든 임차인과 업종을 잘 골라야 함은 마찬가지입니다. 어떤 임차인이건, 무슨 업종이건 임대표만 잘 받으면 되는 것 아니냐, 임차인이 장사가 안 돼서 못 버티고 나가면 새로 구하면 되는 것 아니냐 하고 단순하게 생각하는 임대인이 있을 수 있습니다.

그러나 조금만 더 앞을 내다보면 금방 이해할 수 있습니다. 처음부터 우량 임차인을 유치해 놓으면 단기 (보통 1~2년)가 아닌 장기 (보통 5~15년)적으로 안정적인 임대수익을 가져갈 수 있는 기간을 확보할 수 있습니다. 한번 임차인이 떠나면 후속 임차인을 구할 때까지 시간과 돈이 들 수밖에 없습니다. 우량 임차인과 좋은 관계를 이어가며 임대를 계속하는 것이 신경도 덜 쓰이고 여러모로 유리합니다. 아파트, 오피스텔과 같은 주거용 부동산과 다르게 상가는 임차인 선별에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 그래서 상가 임대인은 상가를 매입하기 전부터 매입한 이후에도 계속 공부해야 합니다.