근린상가와 주상복합상가, 업종과 트렌드가 중요합니다

Q. 상가 투자자 A 씨는 최근 근린생활시설 상가와 주상복합 상가를 알아보고 있습니다. 근린상가는 1종 또는 2종인지에 따라 임대인에게 유리할 수도, 불리할 수도 있다고 하는데 근린상가의 특징과 장, 단점은 무엇인가요? 그리고 주상복합 상가는 아파트 단지 내 상가와 어떤 차별성이 있나요?

A. 근린상가는 주거지역과 가까운 입지에 있으면서 주민의 생활에 편의를 주는 상가입니다. 그래서 근린상가는 먹거리와 교육 등 주거생활에 필요한 생활용품과 주거 관련 서비스를 제공하는 근린생활시설이 모여 있는 상가를 말합니다. 주로 oo 프라자 형태가 많습니. 여러 상가들이 모여 있는 형태라서 여러 고객이 집중되는 효과는 있으나, 그만큼 업종간의 경쟁도 치열합니다.

신규 택지지구의 근린상가는 상권이 형성되기까지 대략 3~5년 정도의 시간이 걸립니다. 만약 상권 형성 전에 투자할 경우, 1층은 프랜차이즈 편의점과 제과점과 같은 대중적인 업종을 제외하면 공실 발생 가능성이 있으니 각별한 주의가 필요합니다. 택지대비 근린상가가 차지하는 비율도 확인해야 합니다. 이 비율이 5%를 넘지 않아야 안정된 임대수익을 올릴 수 있다고 보기 때문입니다. 만약 근린상가가 전체 택지의 5% 이상이라면 밀집과 경쟁으로 인해 수익성이 떨어질 수 있으므로 조심해야 합니다.

근린생활시설의 종류 (ⓒ서울시)

근린생활시설은 업종과 규모에 따라 1종과 2종으로 용도가 분류됩니다. 1종은 없으면 안 되는 필수시설이고, 2종은 취미와 편의에 있어서 가까이 있으면 좋은 시설이라고 이해하면 됩니다.

제1종 근린생활시설의 종류는 대개 편의점, 카페, 제과점, 미용실, 의원 등을 예로 들 수 있습니다. 주거지역과 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설입니다.

(1) 제1종 근린생활시설

① 슈퍼마켓, 일용품점 (바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만)

② 휴게음식점, 제과점 (바닥면적의 합계가 300㎡ 미만)

③ 이용원, 미용원, 목욕탕, 세탁소

④ 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 산후조리원

⑤ 탁구장, 체육도장 (바닥면적의 합계가 500㎡ 미만)

⑥ 동사무소, 경찰관파출소, 소방서, 우체국, 전신전화국, 방송국, 보건소, 공공도서관 (바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만)

⑦ 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소 등 일반업무시설 (바닥면적의 합계가 30㎡ 미만)

제2종 근린생활시설의 경우는 일반음식점, 대형 카페나 제과점, 당구장, 골프연습장 등을 예로 들 수 있습니다. 1종과 비슷하지만 업종과 규모에서 차이점이 있습니다.

(2) 제2종 근린생활시설

① 일반음식점, 독서실, 기원

② 휴게음식점, 제과점 (바닥면적의 합계가 300㎡ 이상)

③ 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장 (바닥면적의 합계가 500㎡ 미만)

④ 종교집회장, 공연장 (바닥면적의 합계가 300㎡ 미만)

⑤ 금융업소, 사무소, 부동산중개업소 등 일반업무시설 (바닥면적의 합계가 500㎡ 미만)

⑥ 게임제공업소, 비디오감상실 (바닥면적의 합계가 500㎡ 미만)

⑦ 사진관, 표구점, 학원(자동차학원, 무도학원은 제외), 동물병원

⑧ 단란주점 (바닥면적의 합계가 150㎡ 미만)

⑨ 안마시술소, 노래연습장

근린상가는 도보 10분 거리 내에 배후세대가 1,000세대 이상은 있어야 합니다. 배후세대가 많아야 근린상가를 찾는 고객이 많아질 수 있으므로 안정적인 상권을 유지할 수 있습니다. 역세권(지하철역 주변)과 대로변에 해당되며, 그만큼 접근성이 중요하다는 뜻입니다. 주로 스타벅스, 올리브영, 맥도날드 등 유명 프랜차이즈 (앵커테넌트) 전문점이 모여 있는 곳이 좋습니다. 그중에서도 버스정류장이나 교차로 사거리 입지가 좋고, 출근시간보다는 퇴근시간에 붐비는 동선이 유리합니다. 교통시설과 주차도 확인이 필요합니다.

스타벅스(휴게음식점)도 그 규모가 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설에 포함되어 주거지역 근처에서 이용이 가능합니다. '휴게음식점'과 '일반음식점'은 차이가 있습니다. 휴게음식점은 음식물 판매만 가능하고 주류 판매는 허용되지 않습니다. 반면 일반음식점은 음식물 판매와 주류 판매가 모두 가능한 업종입니다. 따라서 술을 판매하려면 상가의 용도가 일반음식점, 제2종근린생활시설이 가능해야 합니다.

근린상가는 주거지역 주변에 위치하여 수요가 꾸준하고, 매출이 안정적이라는 장점이 있습니다. 학교환경정화구역에 따른 업종과 위락시설 등을 제외하면 대부분의 업종에서 제한이 없기 때문에 영업이 가능합니다. 단, 특정시설의 입점 등 외적 변화에 민감합니다. 예를 들어 대형마트나 백화점이 근린상가 주변에 들어올 경우 유사업종은 큰 타격을 입게 됩니다. 또한 상가건물 내 업종의 독점성을 보호받지 못하면 유사업종간의 경쟁이 치열해지고 이는 임대료 하락의 원인이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

---

주상복합은 한 건물에 주거 공간과 상업 공간이 함께 공존하는 건축형태를 말합니다. 주상복합 상가는 도심지에 위치하여 교통이 편리하고 접근성이 우수하다는 장점이 있으나, 상업지역에 위치하다 보니 주거공간으로서의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있습니다.

주상복합 상가는 주상복합 아파트나 오피스텔 내 상가를 떠올리면 됩니다. 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 상층부에 있는 주거인구까지 배후를 두고 흡수할 수 있는 장점이 있습니다. 주상복합 상가는 일반적인 아파트 단지 내 상가 또는 근린상가에 비해 전문직, 자영업자 등 주로 생활수준이 높은 계층이 거주하는 편이라 브랜드 매장의 매출과 일반 개인사업자 매장 간의 매출 편차가 있기도 합니다.

주상복합의 상층부 세대수는 1,000세대 이상이 좋고, 상가 업종간의 중복을 피해야 임차인이 매장을 운영하기가 유리합니다. 전용률(분양면적 대비 전용면적 비율)은 최소 50~70%까지는 나와야 하고, 배후수요가 가장 중요합니다. 상권이 활성화되지 않거나 외부고객의 접근이 어려운 상황이면 건물 안쪽에 위치한 상가나 2층 이상의 상부층 상가는 공실이 될 위험성이 높아지기 때문에 주의해야 합니다.

단지 내 상가는 편의점, 세탁소, 미용실, 부동산중개사무소 등 대개 편의시설 위주인 반면, 주상복합 상가는 주변 상권을 흡수하는 영화관, 패밀리 레스토랑, 음식점, 카페, 내과, 피부과, 치과, 한의원, 학원, 네일, 의류점, 사우나, 피트니스, 골프연습장 등 다양한 업종이 형성됩니다. 주상복합 상가는 상층부 주거인구만으로는 매출을 올리리가 부족하므로 외부에서 고객을 불러들일 수 있는 업종이 다양해야 상권 활성화에 도움이 된다고 할 수 있습니다. 하지만 대개의 주상복합 상층부의 주거인구는 일반적인 아파트단지 보다 규모가 작습니다.

가끔은 주상복합 상가 내에 백화점이나 복합쇼핑몰 또는 대형마트의 입점이 확정된 점을 홍보하며 상가 분양을 부추기는 경우가 있습니다. 하지만 대형 쇼핑시설은 오히려 주상복합 상가의 동선을 차단시키고, 빨대효과를 불러일으켜 소규모 일반 상가에게 매우 위협적인 존재가 되기 때문에 피하는 것이 좋습니다.

주상복합 상가에 새롭게 입점한 업종이 이미 주변 근린상가에서 영업 종인 업종과 겹치거나 브랜드력이 떨어지면 고객 입장에서 방문하는 메리트가 확연히 떨어지게 되고, 이는 임차인의 수익률에도 영향을 주게 됩니다. 주변 배후인구 대비 상가가 많으면 어떤 임차인과 브랜드를 잡느냐에 따라 임대인의 임대료에 영향을 주게 됩니다. 그래서 주상복합 상가에 투자하려면 장기적으로 안정적인 수익률을 유지할 수 있는 업종별 매출액과 꾸준히 트렌드를 파악하는 공부가 필요합니다.