누군가 최종적인 꿈이 무엇이냐고 물어보았을 때, ‘스타벅스 건물주 되기’라고 선뜻 말하기는 쉽지 않다. 하지만, 스타벅스 건물주가 되기를 싫어하거나, 거부할 사람은 아마 많지 않을 거다. 노동은 신성한 것이고, 임대 수입은 불경하다고 믿는 사람들도 분명히 있을 테니, 우리 모두의 꿈이라 하기엔 좀 부족하다.
어쨌든, 현재 우리나라에서 스타벅스는 단순한 커피 전문점 이상의 의미다. 지금 떠오르는 두 가지 형용사는 '로맨틱', '성공적'이다. 한편에서는, 기분 좋은 만남을 위해 그곳을 찾는다. 그리고, 다른 한편에서는, 성공과 성장을 도모하는 이들이 책/노트북을 들고 매장을 방문한다. 별 다방은 손님으로 꽉 차도, 마냥 시끄럽지만은 않다. 소란 속 집중이 가능한 묘한 공간이다.
수십억, 수백억을 번 유명인, 부자들이 스타벅스 건물주의 대열에 합류했다는 기사는 이제 더 이상 새로운 뉴스가 아니다. 의사, 변호사, 연예인, 스포츠 선수, 기업인 등 경제적으로 성공했다고 인정받는 사람들이 너나 할 것 없이 별 다방 건물주가 됨으로써 자신의 성공을 인증한다. 그리고, 더 큰 부자가 되려 한다.
이유는 자명하다. 스타벅스는 앞으로도 계속 잘될 것이라는 믿음이 있기 때문이다. 그렇지 않다고 확신 있게 반대 주장을 펼치기는 쉽지 않아 보인다. 그만큼, 우리나라에서 스타벅스는 성업 중이다. 지금도, 도심지역 상업용 건물 1~2층 매장을 소유한 건물주들은 번호표 뽑아 스타벅스 측에 임차 문의를 하고, 그 심사 결과를 노심초사 기다리는 중이다.
임대인이 임차인의 선택을 갈망하는, 웃픈 상황이 벌어진 지 오래다. 갑과 을의 지위는 시대와 상황에 따라 변하기 마련이다.
왜 유독 이 좁은 땅덩어리에 그렇게 많은 스타벅스 매장이 생겨나고, 성업 중인지 너무 깊게 분석하면 안 된다. 이게 과연 옳은 것인지, 바람직한 현상인지 따지고 들어가면 더욱 답이 없다. 그냥, 수요 대비 공급이 부족한 데 따른 자연스러운 현상이라고 받아들이면 된다.
언젠가, 스타벅스 매장이 포화상태인 날이 올 수도 있다. 그렇다고, 그때까지 손 놓고 있다가 ‘내가 그럴 줄 알았다’하고 얘기한다고, 그 분석력에 감탄할 일도 아니다.
누군가 10년 후, 아니 5년 후의 미래 예측을 한다 치면, 거의 사기라고 보면 된다. 당장 올해 초 한국은행에서 발표한 2023년 경제성장률 예상치만 해도 몇 번이나 수정되고 있다. 한 치 앞도 예상하기 힘든 세상이다.
2022년 기준 우리나라에 스타벅스 매장은 1,700개 정도다. 폐업률은 낮고, 신규 입점 문의는 계속 늘어나고 있으니, 이 글을 쓰고 있는 지금은 더 늘어났다고 보는 게 상식적이다. 스타벅스 건물주, 그들은 누구일까.
매장에서 기다리는 시간이 길어질 때, 꽉 찬 좌석에 어쩔 수 없이 발걸음을 돌려야 할 때, 퇴근길 지친 발걸음으로 스타벅스 매장 앞을 지나칠 때, 과연 이 매장의 소유주는 누구일까, 부럽다 생각을 한 적이 있다. 아마, 누구나 그럴 거다.
그러면서도, 한편으로는, 막연한 부러움을 없애기 위한 인지부조화가 가동된다. 사람은 자기 분수에 맞게 살아야 한다는 방어기제, 내가 가는 길이 옳고, 나는 특별한 존재라는 자기확신, 건물주는 부정한 방법으로 돈을 벌었거나, 부모 잘 만난 것뿐이라는 못된 심보가 위력을 발휘한다.
사실, 우리는 알고 있다. 질투와 시기는 자기만 손해라는 걸.
최근 1년 사이 스타벅스 건물주 대열에 합류한 CEO를 세 분이나 알게 됐다. 잘 알고 지내는 은행 지점장님의 소개였다. 고양, 파주지역에 주로 근무하던 분이셨는데, 승진해서 강남으로 한 번 다녀오시더니, 재력가들을 많이 알게 된듯하다.
역시, 사람은 큰 물에서 놀아야 한다. 좋은 기회였다. 스멀스멀 올라오는 질투심은 최대한 억누르고, 호기심 있게 그들을 관찰하고, 기록하기로 했다.
이들은 모두 경기도 외곽에 드라이브 스루 전문 스타벅스 건물을 신축 중이었다. 직업은 모두 제각각이다. 50대 중소건설업체 대표의 배우자, 40대 증권회사 직원, 그리고 공동 투자자 조합(5명, 지분율 각 20%)이다.
특이하게도, 내가 상상했던 직업군은 아니었다. 그럴만한 재력이 있어 보이는 사람들의, 당연한 행보처럼 보이진 않는다. 허들(벽)을 넘기 위한 도전자의 내음이다.
솔직히, 스타벅스 매장은, 교통이 좋고 유동 인구 많은 자리, 금싸라기 건물에 의례히 [존재]하는 것으로 생각했다. 그런데, 그게 아니었다. 얘기를 들어보니, 웬만한 시내 자리는 포화상태란다.
하긴, 우리 동네 근처인 홍대입구역과 합정역 사이 매장 수만 해도 매장 수가 10개는 되니, 좀 많기는 하다. 더구나, 기존 스타벅스 건물을 매입하는 건, 건물값에 권리금까지 더해 현금 수십억은 보유하고 있어야 고려해 볼 수 있는 일이다. 건물매입은 현금 부자들의 영역이다.
이들에겐 건물 신축이 대안이었다. 지역은 경기도 양주, 평택, 그리고 천안으로 제각각이다. 도대체 무얼 어떻게 한다는 건지 궁금했다. 직업도 다르고, 건물 신축 위치도 다르지만, 접근법은 비슷했다. 이를 정리해 보았다.
우선, 부동산 임대업을 목적으로 하는 법인을 설립한다. 보유자금을 전액 자본금으로 납입할 필요는 없다. 프로젝트를 진행하다가, 이해관계가 맞지 않아 무산될 수도 있는 일이기 때문이다. 사업 단계별로 출자하면 된다. 위 법인들도 설립자본금이 모두 달랐다.
그다음은 토지 매입이다. 기존에 땅을 가지고 있는 사람이 유리한 싸움이다. 이분들은 모두 이번에 건물 신축을 위해 땅을 매입했다. 최소한, 부모에게 유산을 상속받은 부자들은 아니란 뜻이다.
당연한 얘기지만, 본인의 판단만으로 땅을 사서는 안 된다. 여기서부터 전략적이고 신중한 접근을 해야 한다.
파트너들과의 협업은 필수다. 땅을 알아본 후에는 부동산 담보 대출 전문가인 은행원, 스타벅스 매장 전용 건물을 신축해 본 경험이 있는 토목건축공사 업체, 건축설계 전문업체도 섭외해야 한다. 해당 지역 공인중개사의 도움도 필요하다. 매입한 땅을 용도 변경할 수 있을지, 건축물 신축 허가가 가능할지 가늠하는 일은 중요하다.
복잡한 과정의 연속이다. 파트너들과의 신뢰 형성, 협업의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.
무엇보다, 모든 업무 단계마다 스타벅스코리아 측과 꾸준히 소통하는 걸 잊어서는 안 된다. 이곳에 건물을 짓는다면, 스타벅스 매장이 입점할 수 있겠느냐는 답을 받는 게 중요하다. 스벅과 계약하지 않는 한, 좋은 땅이고 뭐고 다 말짱 도루묵이다.
이들은 모두, 여러 번의 부동산 임장 끝에, 스타벅스 측으로부터 오케이 사인(Sign)을 받았다. 스타벅스 맘에 드는 땅을 찾을 때까지 계속 돌아다녔다고 말하는 게 더 정확한 표현이다.
그저 되는 일은 없다.
여기까지 진행하면, 얼추 견적이 나온다. 본인이 조달할 수 있는 자기 자본금, 토지(예상) 매입가, 담보 대출가능액, 건물 신축자금 등이 계산된다.
총액의 15%~20% 정도를 자기 자본으로 조달할 수 없다면, 이 프로젝트는 진행하지 않는 게 상책이다. 하다 보면, 여기저기 돈 들어갈 일은 많고, 의외의 복병이 나타나기 마련이다.
건물 신축 허가를 위한 지난한 과정과 소음공해, 교통방해로 인한 민원 발생도 필수라고 보면 된다. 원재료 상승으로 인한 공사비 증가, 공사 기간 장기화도 염두에 둬야 한다.
토지 매도인에게, 스타벅스 신축을 위한 매매라는 점을 알려서는 안 된다. 이게, 노출되는 순간, 협상이 중단되거나, 매입가가 훨씬 증가할 수 있다. 그래서, 혹자는 아예 처음부터 조금 더 땅값을 쳐 주는 방법을 추천한다.
이들 중 초기 자본금을 충분히 마련하고 프로젝트를 진행한 경우는 없었다. 공동 투자자들이 합작 법인을 만든 것에서 볼 수 있듯이, 십수억 원의 여유자금을 통장에 가지고 있는 사람은 많지 않다.
가만 생각해 보면, 현금 부자들은 굳이, 이런 수고로움을 감수할 필요가 없다. 좀 더 접근이 쉽고, 목이 좋은 곳에 건물을 사면 되니까.
다행히, 스타벅스코리아는 미리 부동산 임대차계약을 체결해 준다. 건물이 신축되기 전에 말이다. 이 계약은 대외적으로 신용과 신뢰를 창출한다. 투자자 모집을 담보한다.
실제로, 공동 투자자들이 신설한 법인은, 스타벅스와 체결한 임대차 계약서를 토대로, 외부 투자자 십여 명을 빠른 시간에 모집해 부족한 자금을 조달할 수 있었다.
모든 과정을 설계해 주는 프로젝트 매니저가 있으면 더 좋다. 수수료가 발생하기는 하지만, 내가 살펴본 바로는, 전문가를 활용하는 게 합리적이다. 토지 물색, 스타벅스 측과의 협의, 외부 투자자 모집, 은행 섭외, 건설업체 선정 등은 모두 엄청난 에너지가 소모되는 일이다.
지금은 혼자서 모든 일을 해내는 가내 수공업의 시대가 아니다. 각자 잘하는 일에 집중해야 한다. 분업화, 전문화, 이에 따른 거래비용 발생은 필수 불가결하다.
스타벅스 건물주 되기 프로젝트를 구체적으로 정리하면 다음과 같다.
우선, 스타벅스 측에 문의 및 교류하면서 토지를 물색한다. 이때 상대방에게 스타벅스 예정지임을 알려서는 안 된다. 유동 인구가 확실한 시내가 아닌 이상, 스타벅스는 교통량, 인근 상업지/주거지역과의 거리, 배후 수요, 발전 가능성 등을 살펴본 후 의사결정을 내릴 것이다. 입지 매입을 제안하고, 기다려야 한다. 서두를 일도 아니고, 서두를 수도 없다. 본 프로젝트에서 가장 중요한 일이다.
둘, 매입할 토지가 결정되면, 토지 매매계약 체결과 동시에 은행과 대출 약정을 체결한다. 통상 토지매입가의 80%~85% 정도는 대출이 가능하다. 최대 2년 정도는 월세 없는 이자 납부를 감수해야 한다는 점을 잊지 말아야 한다. 결국, 별도의 사업소득, 근로소득이 뒷받침되어야 스타벅스 건물주에 도전할 만하다.
셋, 스타벅스 측과 계약을 체결한다. 이때, 스타벅스와 협의하여 토지에 대해 2순위 전세권(임차보증금 2억~3억 원)을 설정한다. 토지 등기부등본을 떼어 보기만 해도, 이 땅에는 곧 스타벅스 건물이 들어선다는 걸 알 수 있다.
넷, 건축사무소와 설계계약을, 건설업체와 건축공사 도급계약을 체결한다. 그전에 은행, 신용평가회사, CRETOP (중소기업 신용평가 사이트) 등의 서비스를 활용해, 업체의 신용도, 공사수행 능력, 총 자산 및 매출액 규모 등을 미리 파악하는 게 좋다. 최소 2~3개 업체로부터 견적서를 받아보아야 한다. 평판 체크도 필요하다. 공사계약을 체결하는 순간, 갑과 을의 입장이 바뀔 수 있기 때문이다. 최근 신축 경험이 있는 공사업체를 찾아가 의뢰하거나, 주거래 은행에 추천을 요청하는 게 가장 낫다.
다섯, 프로젝트 매니저의 도움을 받아 외부 투자자를 모집한다. 자본금 유상증자도 좋고, 전환사채 발행도 좋다. 아니면, 금전 임대차계약을 체결하는 방법도 있다. 내가 지켜본 바로는, 1~2억 정도의 여유자금을 미래의 스타벅스 건물에 투자할 지분투자자들은 생각보다 많다. 적정한 토지를 매입하고, 스타벅스와 임대차계약까지 체결했다면, 후속 투자자들의 위험부담은 적다. 큰 욕심만 안 부린다면, 당신(소액투자자)도 이 중 한 명이 될 수 있다.
투자자는 건물 완공 이후 매월 발생하는 월세 중 일부를 배당받을 수도, 건물 매각 시 보유 지분에 따른 차액 실현을 할 수도 있다. 이 정도면, 꽤 괜찮은 투자처다.
아직 넘어야 할 산은 남았다.
여섯, 투자자 모집이 덜 되었거나, 총 공사대금이 부족하면, 은행에서 건물 신축자금을 추가로 대출받는다. 지금껏 시설자금 대출을 받지 않는 (예비)건물주는 한 번도 본 적이 없다. 대출금 규모가 크게 늘면, 사업 진행에 대한 부담감이 커진다. 초기 투자금 규모는 중요하다. 아무튼, 외부 투자자 모집, 시설자금 대출, 공사기간 단축 등 방법으로 자금난을 해결해 나가야 한다.
일곱, 건물이 신축되는 동안 분쟁 또는 민원 발생, 공해 문제 등으로 공사가 일시적으로 중단될 가능성에 대비해야 한다. 원인이 밖이 아닌 안에 있는 경우다. 이때는 남 탓하지 말고 하나씩 해결해 나가야 한다. 건축 허가에도 상당한 시간과 노력, 부대비용이 발생할 것이다. 은행도 공사 리스크를 줄이기 위해 신용보증서, 부동산 담보제공 등을 요청할 수 있다.
여덟, 이 과정을 무사히 넘기면, 이젠 드디어 건물 완공이다. 그러나, 준공 심사를 받고, 소유권 보존등기를 하는 일 역시 만만치 않다. 긴장해야 한다. 끝날 때까지 끝난 게 아니다.
건물 신축 두 번은 못 할 일이라는, 업계의 격언은 참이다.
부자 되기는 어렵다.
통상적으로, 스타벅스는 월매출액의 13~15%를 임차료로 지급하는 장기계약(10년 내외)을 체결한다. 고정 임차료를 내는 계약의 비중은 20~30% 정도로 알려져 있다.
수십억을 들여 여기까지 왔어도, 눈앞에 맛있는 밥상이 차려져 있는 건지는 여전히 불분명하다.
스타벅스 매장이라고 다 성공하는 건 아니다. 더구나, 이곳은 서울 시내가 아닌, 경기도 외곽지역의 드라이브 스루 매장이다. 건물 전체가 스타벅스 매장인데, 수요는 불확실하다. 공급의 과잉, 투자의 과잉이 걱정되는 건 인지상정이다.
더구나, 매월 발생하는 은행 이자를 문제없이 내려면, 모르긴 해도 최소 매월 1억 원의 매출은 발생해야 한다. 이를 역산하면, 하루 3백만 원, 개당 5천 원짜리 카페라테 기준 매일 600잔을 팔아야 한다. 매일 12시간을 영업한다 치면, 시간당 50잔이다. 만만치 않은 수치다.
우리는 대부분 이 과정은 보지 못한다. 굳이 알려고도 하지 않는다. 영업개시 이후, 북새통을 이루는 매장을 방문해, 손님 머릿수를 세어보고, 어림잡아 매출을 계산해 본 후, 그저 건물주를 질투할 뿐이다. 수면 아래 백조의 발놀림은 보지 못한 채.
이미 스타벅스 건물 신축 및 매각 경험이 있는 1명을 제외한 모두에게, 이번 프로젝트는 일생일대의 모험이자, 인생의 승부수다.
그들을 만난 지 벌써 2년 가까이 지났지만, 양주 스타벅스 개업 소식은, 아직 들려오지 않는다. 그 많은 돈과 시간, 에너지를 투자하고도, 여전히 불확실성을 감내하고 있는 거다. 나도 가끔 늦어지는 준공 소식에 초조한데, 사업 당사자의 심정은 오죽할까.
그러니, 함부로 건물주를 폄훼할 일이 아니다. 그리고 질투할 필요도 없다. 가끔, 건물 매각으로 수십억의 시세차익을 실현했다는 유명인들의 소식이 화제가 되기도 한다. 하지만, 사실 무대의 뒤편에서 수많은 건물주, 기업가가 소리소문 없이 쓰러져가고 있다. 사방에 위험이 도사리고 있기 때문이다.
불과 6개월 전만 해도 전혀 예상할 수 없었던 고금리로 인해, 지금 얼마나 많은 이가 힘겨워하고 있는가.
스타벅스 건물주의 제1 덕목은 불확실성을 감수할 용기다. 시쳇말로, High Risk, High Return이다. 이는, 비단 스타벅스 건물주에게만 해당하는 이야기가 아니다. 자가 사업장 혹은 공장을 신축하거나 매입하려는 기업, 대규모 설비투자를 결정해야 하는 제조업체, M&A(인수합병)을 추진하는 기업에도 적용되는 원칙이다.
수익이 보증된 투자는 없다. 언뜻, 땅 짚고 헤엄치기처럼 보이는 스타벅스 건물주 되기도 이렇게나 험난하다. 아무리 돈을 많이 가졌더라도, 창업가/기업가가 되는 순간 예기치 못한 (잠재적) 손실을 감수해야 한다. 위험을 감내한 투자 수익은 정당한 보상이다.
첫술에 배부를 수는 없다. 목표를 지나치게 크게 잡는 것도 비현실적이다. 기왕 스타벅스에 관심이 있다면, 발품을 팔아 지분투자부터 시작해 보는 게 낫다.
종잣돈이 없어 투자자가 될 형편이 아니라면, 스타벅스에는 관심을 끄고, 무자본 창업에 도전해 볼 일이다. 창업 아이템은 베스트셀러 작가 자청이 쓴 <역행자> 책을 참고해 보는 것도 좋을 듯하다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다.
경제적으로 더 나은 삶을 살기 위해서는 역행자가 되어야 한다. 투자자, 창업가가 되지 않고, 지금의 삶을 그대로 유지하면서, 경제적 자유를 얻을 가능성은 제로에 가깝다.
우연찮게도, 난 전국 1,700여 명의 스타벅스 건물주 중 3명이나 지켜볼 기회가 있었다. 공교로운 일이다. 당장 내가 그들처럼 되기는 어려워도, 그게 꼭 불가능한 일이 아니란 건 확실하다.
타고난 부자는 없었다. 아직 성공의 반석 위에 올랐다고 보기도 어렵다. 다만, 그들은 모두 지금보다 한 단계 높은 부의 추월차선에 올라타기 위해, 인생의 자연스러운 흐름을 거스르고 있는, 역행자다.
이 프로젝트가 잘못되는 경우, 세상에 이로울 일도 없다. 창업가, 투자자, 은행, 보증기관, 공사업체, 건축업체 모두에게 손실이 크다. 스타벅스 본사도 난감한 일이고, 지역 주민도 쾌적한 문화공간을 향유할 기회가 사라진다. 세무서도, 관공서도 미래 수익원(세원)이 사라지니 안타까운 일이다. 청년 일자리 창출에도 손해다.
나비효과다. (비록, 이기심으로 시작되었다 하더라도) 예비 건물주(사업가)의 날갯짓이 미치는 효과는 생각보다 크다. 그러니, 앞으로는 누군가 창업, 투자, 도전을 시작한다면, 응원해 줄 일이다. 특정인에게 피해를 주지 않는 한, 법과 도덕의 잣대에 어긋나지 않는 이상, 모든 도전은 박수받아야 마땅하다.
평택 스타벅스 드라이브 스루 매장이 오픈했다는 소식이다. 먼 길이지만, 이번 연휴 난 기꺼이 그곳으로 달려가, 카페라테 한 잔을 주문했다. 건물 준공에 나름의 역할을 한 내가, 나에게 주는 선물이다.
이제, 스타벅스 소비자, 순리자의 길에서 벗어날 차례다.
허나, 의지와 실행은 천지차이다. 꺾이지 않는 마음 만으로는 부족하다. 이 글을 읽고 있는 당신도, 기꺼이 역행자의 길에 들어서기를 바란다.
그리고, 부디 내게도, 부의 추월차선에 동참할 용기와 지혜, 행운이 깃들기를!
