012.가게 임대차 계약이 끝났는데 나가야하나요?
법무법인 여원
소상공인들이 사업을 영위하는 경우에 통상적으로 상가를 직접 소유하기 보다는 건물주와 임대차계약을 체결하고 임차인으로 사업을 하는 경우가 많다.
통상 임대차계약은 계약기간을 1년 또는 2년 단위로 정하는 경우가 많은데 계약기간이 만료될 시기즈음에는 항상 계약을 갱신하면서 다양한 법적 분쟁 상황이 벌어지곤 한다.
특히 임대인은 이해관계에 따라서 임차인과의 임대차계약을 해지하고 임차인을 내보내고자 하는 경우가 많다(상가건물임대차보호법에 의해서 임료를 인상하고 싶어도 5% 범위 내에서만 가능하기 때문에 과도한 임료상승을 가져올 수 없기 때문에 기존의 암차인을 내보내고 새로운 임차인과 기존 임료로부터 5%를 넘는 임료를 정해서 새롭게 임대차계약을 체결하고자 하기 위한 동기 등이 있다, 상가건물임대차보호법 제11조 제1항, 상가건물임대차보호법 시행령 제4조).
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
[시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
상가건물 임대차보호법 시행령 ( 약칭: 상가임대차법 시행령 )
[시행 2026. 1. 2.] [대통령령 제35947호, 2025. 12. 30., 타법개정]
제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
그렇다면 이와 같은 임대인의 의도에 대해서 임차인은 어떻게 대응할 수 있을까? 이에 대해서 상가건물임대차보호법이 정하고 있는 '임차인의 갱신청구권'을 알아보기로 한다.
1. 상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법은 임차인이 기존 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하는 경우에는 법률이 정하고 있는 특별한 사유가 없는 한, 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없도록 규정하고 있다(상가건물임대차보호법 제10조).
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
[시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은
제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
다만, 임대인이 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있는 사유들이 열거되어 있으므로 이를 좀 더 자세히 살펴보면,
먼저 임차인에게 책임있는 사유인 경우들인데 가장 대표적인 경우가 임차인이 '3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체'하는 경우이다.
이는 반드시 연속해서 연체한 경우만을 뜻하는 것이 아니라 합계 연체금원이 3기의 차임액에 해당하면 임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절 할 수 있다.
즉, 임차인이 3월 차임을 연체하고, 4월 차임을 지급하고, 다시 5월과 6월 차임을 연체하였다면 연속해서 3기를 연체한 것은 아니지만 총 합하여 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우에 해당하므로 임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절 할 수 있는 것이다.
다음으로 대표적인 경우는 임대인측 사유로서 '건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 하는 경우'이다.
이 경우에는 건물이 노후되는 등으로 안전사고의 우려가 있어서 건물을 철거 또는 재건축을 하는 경우에는 임차인에게 사전고지를 하지 않아도 되나, 그 이외의 사유라면 임대차계약 체결 당시에 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 계획을 임차인에게 구체적으로 사전 고지하여야 한다.
이때 철거 또는 재건축의 정도는 단순히 해당 상가를 리모델링을 하거나 대수선을 하는 정도로는 부족하므로 갱신요구를 거절할 수 있는 요건에 해당하는지 여부를 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 적법한 사유가 없다면 원칙적으로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임 또는 보증금은 법령이 정하는 바에 따라 기존 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 않는 범위내에서 증액할 수 있다.
2. 결론
위와 같이 상가건물임대차보호법에 의하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 난 이후에는 특별한 사정이 없는 한 최소한 10년 동안 임대차계약이 유지될 수 밖에 없으므로 해당 상가를 갑작스러운 경제상황의 변동으로 인하여 유연하게 운영하고자 하는 임대인의 입장에서는 임대차계약을 체결하는 것이 상당히 부담스러울 수 밖에 없다.
이와 같은 사정에 따라 실무에서는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 체결하면서 임대인의 필요에 따라 임차인의 갱신요구권을 행사하지 못하도록 하는 형태의 '제소전화해'를 하는 등의 방법을 사용하는 경우도 있으나, 이는 상가건물임대차보호법이 정하는 강행법규성에 위반되는 소지가 있으므로(상가건물임대차보호법 제15조) 법적으로 안전한 방법이라고 할 수 없다.
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
[시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
#문승현변호사 #법무법인여원 #상가건물임대차보호법 #계약갱신요구 #갱신요구권
블로그의 모든 내용은 특정 사안에 대한 법률적 자문이나 해석을 위하여 제공되는 것이 아닙니다.
본 블로그를 이용하시는 분께서는 본 블로그에 실린 내용에 근거하여 어떠한 조치를 취하시기에 앞서 반드시 저희 법무법인 여원의 실절적인 법률 자문을 구하시기 바랍니다.
또한 본 블로그와 링크되어 있는 다른 블로그들은 이용자의 편의를 위하여 제공하는 것일 뿐이며 그 내용에 대해서 저희 법무법인 여원은 어떠한 책임을 지지 않습니다.