일반 경매물건으로 500% 수익달성

실제 물건으로 분석해 보는 경매입찰에서 수익내기까지!

강의를 듣고 첫 입찰에서 바로 낙찰을 받다! 

2014타경3440 사건은 2014년 11월 4일 낙찰되었던 물건인데, 전

낙찰자가 대금을 납부하지 않아 재경매에 부쳐졌다. 이를20 15년 1월

14일 박건우 씨가 단독으로 입찰하여 낙찰받았다. 이 사건에서 임차

인의 대항력 발생 시점은 2012년 9월 1일 오전 0시로, 말소기준등기

인 근저당 설정일자 2012년 8월 31일보다 하루가 늦다. 따라서 낙찰

자가 낙찰금액 이외에 추가로 인수할 사항이 없다. 말소기준등기와

임차인의 대항력에 대해서는 뒤에서 자세히 설명하겠다.

이 물건은 2015년 1월 14일에 낙찰받아 한 달도 되지 않은

2월 9일에 소유권을 이전한, 일반물건의 대표적인 사례다.

낙찰자인 박건우 씨는 입찰 전 현장 조사를 통해 동일 평형의 다세

대주택 일반 매매가 시세가 1억 9,000만~2억 1,000만 원으로 형성되

어 있음을 확인했다. 또한, 전세가는 1억 2,000만 원 정도이며, 월세

로 전환할 경우 현재 임차인의 보증금 3,000만 원에 월세 차임 35만

원보다 10만 원 정도 더 받을 수 있다는 이야기를 들었다. 

이런 현장조사 결과를 바탕으로 입찰에 참여했다.

박건우 씨도 낙찰가의 80%인 약 1억 1,500만 원을 금리 연 4%에

제1금융권으로부터 대출을 받았다. 이를 감안하면, 초기 투자비용은

낙찰가의 20%인 2,880만 원에 낙찰가의 1.5%인 취득세 약 220만 원

정도를 합쳐 3,100만 원 정도가 된다. 임차인이 최우선 변제권에 

의해 배당을 받아가므로 이사비용은 들지 않고, 도배 등으로 

수리비를약 300만 원 정도 사용한다 쳐도 총액3 ,400만 원이 들어간 것이다 .

여기서 현재의 임차인 또는 다른 임차인에게 3,000만 원의 보증금을

받고 임대할 예정이므로, 400만 원을 제외하고 전액이 바로 회수될

것이다. 물론 은행의 대출 이자는 월세수익으로 충당할 수 있다. 

그리고 1~2년 뒤에 매매하면, 일반세율로 양도소득세를 

낸다 하더라도 총투자금인 400만 원 대비 최소 500%에서 

많게는 1000%의 수익을 올리는 것이다.

이 사건의 박건우 씨는 나의 강의를 듣고 첫 입찰에서 바로 낙찰을

받은 경우다. 초기 투자비인 3,400만 원이 결코 적은 돈은 아니지만, 

물건만 제대로 찾았다면 임대보증금으로 대부분은 금방 회수가 가

능하다. 만약 그래도 부담이 된다면, 마음이 맞는 사람과 n분의1로

공동입찰하는 방식도 생각해볼 만하다.

이처럼 일반물건만으로도 충분한 수익을 올릴 수 있으니, 

괜히 특수물건에 욕심부리다가 낭패 보는 일이 없도록 하자.

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