역세권 아파트 투자 6단계로 경매성공하다.
10배경매학교
명도, 상대를 협상 테이블에 앉혀라
역세권 아파트 투자
권리분석
말소기준등기는2 000년 1월 11일의 근저당권이다.
법원임차조사상 임차인의 전입일은 2008년 10월 21일로,
말소기준등기일보다 뒤이므로 임차인은 대항력이 없다.
시세조사
나는 곧바로 현장조사를 시작했다. 이 와중에 소유자
가 해당 사건 아파트에 임차인으로 기재된 자녀와 함께 거주한다는 사
실을 확인했고, 1세대1주택자라는 사실도 알게 됐다. 앞에서 설명한 조
세특례법 제99조 2항에 의거, 단기매도를 하더라도 양도세를 면제받을
수 있는 아파트였다. 이에 단기매도로 수익을 올리는 쪽으로 방향을 정했다.
입찰
입찰 당일이면 항상 그렇듯, 이 물건 입찰일에도 스마
트폰으로 대법원 경매정보 홈페이지에서 해당 사건의 매각물건명세
서, 전입세대 열람내역서, 당사자내역, 문건접수 및 송달내역을 다시
한 번 꼼꼼히 확인했다. 다행히 특별한 사항은 없었고,
총 7명의 입찰자중 내가 5억 1,370만 원을 적어 낙찰받았다.
그렇게 매수신청보증금 영수증을 발급받아 법정을 빠져나왔다.
명도
낙찰 1주일 후 매각허가결정이 났고, 다시 1주일 뒤
확정판결을 받아 낙찰대금을 납부했다. 이때 관리사무소를 방문해 아
파트의 관리비 연체 내역을 한 번 더 확인했다.
며칠 후, 약속한 이사비용 중 연체 관리비를 제외한 이사비용을 지
불하고, 다툼 없이 아파트를 인도받았다.
이런 물건의 경우, 전 소유자 중 연체된 관리비를 낙찰자에게 떠넘
기려는 사람들이 있다. 하지만 무조건 ‘절대 안 된다’고만 말하는 것
이 능사는 아니다. 왜냐면, 이번 사건처럼 전 소유자에게서 1세대1주
택자 확인신청서를 받아야 하는 등 전 소유자의 협조가 필요한 경우
도 생기는데, 그들의 조건을 들어볼 생각조차 않는다면 협조를 받는
과정이 까다롭기 때문이다. 더군다나 전 소유자들은 이미 안 좋은
상황에 처해 있으므로, 자칫하면 마음에 상처를 입을 수도 있다. 그
러고 나면 낙찰을 받고도 기분이 좋기는커녕 마음이 상하게 된다.
명도 과정에서 최선은 상대를 협상 테이블에 앉게 하는 것이다. 그
들의 조건을 우선 들어보고, 입장을 조금만 배려하면 된다. 나 역시
이때 전 소유자의 사정을 들어준 후, 1세대1주택자 확인신청서를 받
는 조건으로 이사비용을 계산해주기로 했다. 너무 생색내듯 말하는
것도 문제지만, 그렇다고 이사비용이 당연한 것처럼 보여서도 안 된
다. 그래야 일종의 ‘거래 조건’처럼 보일 수 있다. ‘만약 나의 조건을
받아들인다면 지급할 용의가 있다’는 식으로 접근해야 한다.
명도비용을 한 푼도 안들이고 명도하는 방법을 강의하는 학원이
나 강사도 있는데, 나는 결코 그런 방법을 추천하지 않는다.
그런법을 사용했다가는 낙찰 부동산을 인도받기까지 시간도 지체되고
심적으로 고단해진다. 물건만 제대로 골라 적정한 가격으로 낙찰받
았다면, 그리고 입찰액을 정할 때부터 명도비용을 감안했다면, 명도
에 들어가는 비용이 아깝지 않을 것이다. 그렇게 입찰액을 산정하고
집수리와 매매/임대를 통해 수익을 올리는 것이 경매의 핵심이다.
그런데 정작 그런 방법보다는 명도비용 아끼는 법이나 가르친다는
것은 핵심을 놔두고 잔기술만 가르치는 격이다. 사소한 기술을 배우
느라 정작 중요한 것들을 놓쳐서는 안 된다.
집수리
전 소유자가 입주할 때 고맙게도 기본적인 집수리를
해놓은 상태였다. 그래서 이번 사건은 별도의 인테리어나 집수리 없이,
간단하게 중간 방의 칸막이를 설치하는 정도로 끝냈다. 보통 집수리비
용으로 200만 원 안팎이 들었다는 점을 감안하면, 이를 아낌으로써 명
도비용을 뽑고도 남은 것이다.
매매/임대
시세조사 과정에서 알게 된 것처럼, 해당 물건은 조세특례법
제99조 2항의 적용을 받는 물건이었다.
그래서 양도소득세가 전액 면제되는 것을 확인했기에,
중간 임대 없이 잔금납부3 개월 만에 매도해 차익을 얻었다.
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