부동산경매배우기: 유치권자에 대한 책임강화 필요성

10배경매 - 임경민

                                              

  유치권 신고에 대해 채무자와 유치권을 신고한 사람이

 사익을 취하기 위해 통모를 하는 경우 집행법원이나 입찰자 입장에서는

 사실상 이를 밝혀내기가 쉽지 않다. 유치권이 신고 된 경매물건을 낙찰 받은 이후

 매수인이 인도소송(유치권부존재소)을 통해 허위, 과장 유치권으로

 판결이 나더라도 소송기간동안에 발생한 경제적 손실이 크며

 이를 배상 받기 위해서는 유치권자를 대상으로 또 다시 민사상 손해배상을

 청구해야 하는 등 유치권자에게 사실상 배상을 받기는 어려운 것이 현실이다.

 따라서 허위 유치권신고에 따른 폐해는 매우 심각하다고 말할 수 있다. 

이러한 유치권의 폐해를 줄이기 위하여 민형사상 적극적으로 대응 해야 한다. 

이를 위해 경매절차 중 채권자나 매수인의 유치권신고에 대해

 유치권부존재소송이 진행되면 집행법원은 유치권신고자로 하여금

 유치권의 목적물과 유치권자가 신고한 견련성을 가진 

피담보채권의 10분의 1에 해당하는 금원을 유치권자에게 보증금으로 공탁해야 한다.                     

그리고는 채권자나 낙찰자의 유치권부존재소송에서 

유치권자가 패소하는 경우 유치권자의 보증금을 몰수하여

 채권자나 매수인의 소송비용과 손해배상액으로 충당하게 함으로써

 허위 유치권신고를 사전에 차단하도록 제도를 개선해 채권자 및

 이해관계인들의 지위를 보호해야 한다. 

또한 허위, 과장 유치권을 행사해 매각가격을 저감시킨 

행위에 대해서는 형사상 위계 또는 위력 기타 방법으로

 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자에 대한 ‘형법’ 제315조(경매, 입찰의 방해)의

 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다는 규정, 

목적물과 관련된 채권이 없거나 적음에도 이를 부풀려 신고해

 채권자에게 불측의 손해를 입히게 되므로 강제집행을 면할 목적으로

 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담해 채권자를

 해한 자는 `형법‘ 제327조(강제집행면탈)의 3년 이하의 징역 또는

 1천만 원 이하의 벌금에 처한다는 규정, 경매절차상

 낙찰 받은 매수인을 기망해 허위·과장유치권에 의한 재산상의 이익을

 취하기 위해 채권의 변제를 요구한 경우에는

 `형법’ 제347조 (사기)의 제1항 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나

 재산상의 이익을 취득한 자, 제2항 재물의 교부를 받게 하거나

 재산상의 이익을 취득하게 한 때로 10년 이하의 징역 또는

 2천만 원 이하의 벌금에 처한다는 규정을 적용해

 민사상의 손해배상과 더불어 강력한 형사적 책임을 지우게 함으로써 

허위·과장유치권 신고를 차단해야 한다. 

그만큼 부동산의 거래질서 확립과 채권자와 매수인을 

보호하기 위한 집행법원의 강력한 조치가 필요하다.