부동산재테크 앞으로 10년, 수익형 부동산의 시대
몇 년 전부터 ‘수익형 부동산’이라는 단어가 심심찮게 들려오
더니 이제 거의 일상용어처럼 사용되고 있다.
처음 이 용어가 들려오기 시작한 것은 2010년 초쯤이었다. 정
확한 상황은 이랬다. 금융위기 때 국내 부동산이 외국계 자본에
매각되면서 그들만의 부동산 가치 평가 개념이 국내에서도 받아
들여지기 시작했다. 바로, ‘부동산은 수익이 발생해야 한다’는 개념이었다.
지금 생각해보면 너무 당연한 이야기이지만, 놀랍게도 그전까지
부동산 가치는 내재가치에 의존하는 경향이 강했다. 주거와
상가를 비롯한 모든 부동산은 토지와 건물로 이루어져 있고, 토지의
개별공시지가와 건물의 건물공시가격을 합산하여 가치를 평가했
다. 여기에 시장에서 원하는 사람이 얼마나 있는지에 따라
매매가격이 결정되는 것이 보통이었다.
이처럼 새로운 개념이 들어오면서 기존의 부동산 평가는
완전히 달라졌다.
부동산 가치, 즉 매매가격은 수익률이 결정한다
부동산의 가치 평가에 대한 인식이 바뀌게 된 데는 시대 흐름
에 따른 부동산 투자 패러다임 변화도 한몫했다. 성장의 시대에
부동산은 개발의 주체였다. 보유하고 있다가 개발 후에 기존 가치
보다 훨씬 높은 가격에 매매해 커다란 차익을 얻었다. 그러나 이
제 성장의 시대는 사실상 끝났다.
선진국은 대부분 지역이 개발 완료됐기 때문에 기존에 지어진
부동산을 어떻게 변용하고 관리하느냐에 따라 활용과 수익이 달
라졌다. 이때 중요한 기준이 보유한 동안 발생하는 이익, 즉 임대
수익이었다.
성장의 시대에는 매도로 얻는 이익인 매매차익에 집중하게 되
지만, 성장의 시대가 끝나면 보유한 동안의 이익인 임대수익에 집
중하게 되는 것이다.
말했듯이, 부동산은 수익이 발생해야 한다. 그리고 그 수익에
따라 산출된 수익률을 기준으로 부동산의 가치,
즉 매매가격을 평가한다. 이것이 내재가치로 평가하던
기존 부동산 가치 평가와 달라진 점이다. 대표적으로 달마다
월세 수익이 발생하는 상가나 오피스텔 같은 부동산이 이런 식으로
가치가 평가되는 ‘수익형 부동산’이다.
매매가격을 올리려면 수익률을 올려라!
투자는 결국 수익 싸움이다. 부동산 투자도 다르지 않다. 그리
고 부동산으로 올릴 수 있는 대표적인 두 가지 수익은 임대수익과
매매차익이다. 이 중 매매차익을 올리려면 싸게 사서 비싸게 팔
아야 한다. 그리고 비싸게 파는 것은 결국 수익률에 달려 있다. 즉,
매매가격을 올리려면 수익률을 올려야 한다.
그렇다면 수익률은 어떻게 올릴 수 있을까? 여기에는 크게 두
가지 방법이 있다. 머리가 아프더라도 잠깐 초등학교 때 배운 산
수를 떠올려보자. 수익률은 결국 임대료를 투자금액으로 나눈 값이다.
즉, 수익률을 높이려면 임대료를 늘리거나 투자금액을 줄여야 한다.
임대료를 올린다는 것은 본래의 가치를 증가시키는 것이므로,
리모델링 등을 통해서 가능하다. 또는 독서실이나 소호사무실, 고
시원 같은 공간임대업을 할 수도 있다. 투자금액을 낮추는 방법으
로는 앞서 설명한 경매나 공매가 효과적이다.
결국, 앞으로의 부동산 투자 방향은 수익형 부동산의 수익률을
올려 매매차익을 최대로 하는 것이다. 쉽게 말하자면, 경매로 싸
게 사서 부동산을 최대한 유용하게 사용하여 임대료를 높여 수익
률을 올리고, 이를 통해 가치가 높아진 땅을 높은 가격에 판매해
큰 차익을 남기는 것이 최선이다. 여기서 경매, 공간의 유용화,
적절한 시기에 높은 가격으로 판매하는 감각 등이
모두 부자근육에서 나온다.
월 1000만원 임대수익만들기
부동산재테크학교클래스
http://powercollege.co.kr/module/lecture_view.php?no=19
