단독주택 경매물건
뉴타운지역 단독주택 투자 - 10배경매학교
감정가 10억 원, 낙찰가 6억 3,260만 원!
지지옥션에 올라온 사건번호 2011타경15098 물건으로
단독주택 물건 찾기부터 낙찰까지 배워보자!
1. 권리분석
이 물건은 관련된 사람이 많아, 권리분석이 복잡해 보
일 수 있다. 기본 원리만 제대로 알면 쉽지만, 아직 익숙하지 않은 사람
을 위해 간단히 정리해보면 다음과 같다.
이를 바탕으로 권리분석을 해보자.
ⅰ) 말소기준등기일(2005.07.27)보다 전입신고일이 늦은
➎➏➐➑ 임차인에 대해서는 인수할 사항이 없다.
ⅱ) 매각물건명세서상 ➋➌➑ 임차인은 배당요구 종기일 전에
배당신고를 했다. 단, ➑ 임차인은 전입신고일이 말소기준등기일보다
늦으므로 제외된다.
ⅲ) 매각물건명세서상의 비고란을 확인한 결과, 임차인 ➊ 김○엽과
➋ 임○수는 부부관계였다. 이런 경우, 둘을 하나의 임차인으로 보고
이들이 배당받지 못한 금액만 인수하면 된다.
ⅳ) 나의 입찰가액은 6억 3,260만 원이었다. 이를 통해 배당표를 작
성해보면, 임차인 ➋ 임○수와 ➌ 이○영은 보증금 전액을 배당받는다.
따라서 이들의 보증금은 인수하지 않아도 된다. 여기서 임차인 ➋ 임○
수가 전액을 배당받으므로, 부부인 ➊ 김○엽의 보증금은 인수하지 않
는다. 그러므로 배당요구를 신청하지 않은
➍ 황○동의 보증금만 인수하면 된다.
2. 시세조사
2012년, 이 물건이 처음으로 경매가 부쳐진 시기부터
입찰하기 전까지 여러 차례 물건에 대한 분석을 하고 현장조사를
통해 인근 지역의 단독주택의 시세 변화의 추이를 지켜보고 있었다.
게다가 뉴타운이 해제될 경우 단독주택을 철거하고 다세대주택을
짓는다면 상당한 수요가 있을 만한 위치였다.
입지는 앞에서 설명했으니 생략한다.
3. 입찰
입찰가였다. 무척 탐나는 물건이긴 했지만,
내가 계산한 금액 이상으로 입찰가를 적어내지는 않았다.
한 번 그렇게 흔들리기 시작하면, 그때부터는 마음에 드는
모든 물건에 비싼 값을 적어 내게 될 것이다.
이는 내가 생각하는 경매 투자와 거리가 멀었다.
입찰자가 두 명 이상인 경우, 집행관은 차순위 매수신고 여부를
묻는다. 워낙 탐나는 물건이었기에, 경매를 시작하고 처음으로
차순위 매수신고를 했다.
일주일이 지난 2013년 3월 11일, 최고가매수인에게 낙찰허가
결정이 났다. 그런데 뜻밖에도 최고가매수인이 법원에
매각불허가신청서를 제출했다. 그 이유가 궁금하기도 했지만,
그보다는 내가 그토록 원하던 물건을 낙찰받을 기회가 왔다는 생각에 설렜다.
차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 왜 불허가신청을
했는지를 법원에서 열람 및 복사 신청할 자격이 있다.
그렇게 확인해보니, 세입자의 보증금 중 낙찰자가 인수해야 하는
권리가 있음을 몰랐다가 낙찰 후에 알고 매각불허가를 신청한 것이다.
결국, 이 물건의 최고가 매수신고인은 입찰보증금
약 5,000만 원을 떼이고 대금납부를 하지 않았다.
그리고 차순위 매수신고를 한 나에게 행운이 주어졌다.
4. 명도
낙찰대금 납부 후 임차인들과 협의를 시작했다.
그런데 임차인들의 임대차 관련 서류를 법원의 문서열람을 통해
확인하던 중 대항력 있는 임차인 황○동의 임대차 계약서에서
임차보증금이3,500만 원이 아닌 3,000만 원임을 알게 됐다.
알고 보니 말소기준등기이후에 500만 원을 증액한 것으로,
이런 경우는 낙찰자 인수사항이 아니다.
임차인들은 배당기일에 배당표를 수령하고 모두 내 사무실로
모였다. 그리고 각자 이삿날을 협의해, 한두 달 간격으로
임차인들이 이주했다. 그리고 마지막으로 대항력 있는 임차임이었던
황○동만 남았다.
임차인 황○동에게 임대차 관련 서류와 판례를 제시하고 임차보
증금 중 500만 원은 낙찰자 인수사항이 아님을 설명했다. 물론 내용
증명도 몇 차례 발송했다. 하지만 이 임차인은 막무가내로
3 ,500만원을 받겠다고 고집했다. 게다가 나를 돈 500만 원 안 주려고
꼼수부리는 사람으로 매도했다.
만약 처음부터 이사비용을 요구했다면 소정의 비용을 줬을 것이다.
하지만 이렇게 나를 파렴치한으로 몰고가는 데는 참기 힘들었고,
나는 소송을 진행했다. 그리고 소송은 정말 간단하게 끝났다. 당연히
임차인에게 500만 원에 대한 권리가 없다는 판결이 났고,
임차인은 바로 이주를 했다.
나는 명도 과정에서 최대한 협의를 원칙으로 하지만, 가끔 이런 막
무가내 임차인을 만나면 법대로 할 수밖에 없는 상황도 있다. 경매
를 할 마음이 있는 사람이라면, 이런 법적 조치를 취해야 할 순간을
잘 파악해야 한다. 그리고 그럴 때는 단호하게 대처할 수 있는
냉정함도 어느 정도 필요하다
5. 집수리
세대별로 도배를 새로 했고, 장판과 싱크대를 교체했
다. 다행히 물건 상태가 양호해 변기나 수도 등은 고장 난 곳이 없었기
에, 가장 기본적인 인테리어만으로 마무리했다.
6. 매매 / 임대
현재 이 물건의 인접지역인 마천 뉴타운 2구역은
2014년 뉴타운이 해제됐다. 또한 해당 부동산이 속한
마천 뉴타운1구 역도 주민들로부터 뉴타운 반대 해제 서류를 받고 있는 중이다.
처음 이 물건을 눈여겨본 이유 중 하나가 뉴타운이 해제되면
단독주택을 없애고 다세대주택을 짓는 것이었기 때문에,
현재는 매매하는 대신 임대를 주고 보유 중이다.
매매는 결국 타이밍이 중요하기에, 적당한 시기가 오면
시세보다 조금 저렴하게라도 매도할 예정이다
10배경매학교 8주과정
SBS 라이브머니에 출연 및 <10배경매> 도서 저자이신
임경민대표가 직접 8주과정 동안 실전에 필요한 경매 지식과 노하우,
그리고 수강생이 갖고오는 물건을 무료로 모두 코칭해줘
모두가 8주안에 낙찰받도록 수업을 이끌어 가는 과정이다.
낙찰수수료 . 물건코칭비용없이 낙찰 받도록 알려주는 점때문에
직장인부터 퇴직자들에게 인기가 매우 높다 ★★★★
신청 및 자세히 과정 보기 : http://powercollege.co.kr/module/lecture_view.php?no=31
상담 : 박은정 부장 070.7600. 8235
