경매교육 : 선순위 가등기 인수여부 ?

가등기는 목적에 따라서 구분됩니다.

부동산 소유권 이전을 목적으로 한 소유권이전 청구가등기와 채권확보를 위한 담보가등기로 구분.

소유권이전청구가등기는 등기사항전부증명서 상에 후순위로 발생할 수 있는 

강제집행절차에서 등기순위를 확보하기 위한 것으로써 주로 부동산 거래과정에서 

메도인에 의한 이중매매나 계약 이훙에 중도금과 잔금지급 과정 중에서 발생됩니다.

                                            

소유권이전청구가등기보다 등기사항전부증명서 상에 접수일자가 늦게 설정된 

후순위 권리에 의한 경매신청으로 낙찰자가 소유권 이전을 했더라도

 소유권이전청구가등기 권리자가 가등기에 기한 본등기를 하게 되면 

낙찰자는 소유권을 잃게 되므로 입찰을 하지 말아야 합니다.

                                           

그러나 매수인이 매도인의 근저당권을 인수하기로 하고 매매계약을 

체결하면서 소유권이전청구가등기를 하고 매매를 진행 중에 근저당권자가 

임의경매를 신청한 경우라면 매수인의 소유권이전청구가등기는 낙찰로 

소멸하여 인수할 권리가 발생하지 않게 됩니다.
담보가등기는 채권확보를 위한 가등기로 ‘가등기담보등에 관한 

법률 제13조’ 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제 경매 등이 

개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있습니다. 

이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 

그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 

본다고 하여 우선변제권을 부여함으로써 낙찰로 소멸하는 권리입니다.

서울동부3계 2015-11520(1)사건의 경우 등기사항전부증명서 상에는

 선순위로 소유권이전청구가등기가 기재되어 있으나 이 사건의 가등기권자가

 임의경매를 신청했고 법원의 매각물건명세서상에 최선순위설정일자(말소기준권리일자)가

 가등기권자로 기재돼 있다. 또 법원의 문건접수내역에 가등기권자가 

채권자로 기재된 것으로 보아 이 사건의 선순위가등기는 담보가등기로

 낙찰로 소멸되는 권리로 인수사항이 발생하지 않게 됩니다.

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