경매배우기 l 지하층, 돈 되는 틈새 물건
10배경매학교
경매를 오랫동안 해왔다는 사람들조차 지하층 물건에 대해서는
박한 편이다. 여러 번 말했듯이 세상에 경매물건은 차고 넘친다.
그러니 조금이라도 더 돈이 되는, 즉 수요가 많은 물건을 찾으려 할 것
이고, 자연히 지하층은 상대적으로 외면받는다.
그러나 바로 그렇기 때문에 오히려 지하층 물건을 잘 살펴보면 뜻
밖의 수익을 올릴 수 있다.
사건번호 2012타경6923 물건은 서울 송파구 오금동의 오래된 다
세대주택 지하층이었다. 지하층이라는 점 때문에 입찰이 저조했으
나, 결과적으로 나는 1년 만에 3,000만 원 이상의 순수익을 올렸다.
그렇다면, 남들이 꺼리는 다세대주택 지하층 물건에 내가 관심을
가진 이유는 뭘까? 이제 내가 이 물건을 찾아낸 과정부터 어떤 이유
로 이 물건에 투자했는지, 나아가 어떻게6 단계 사이클을 밟아 수익
을 내게 됐는지를 차분히 살펴보자
물건을 찾을 때는 일반적으로는 ‘돈 되는 지역’을 찾는다.
그래야 매매/임대가 잘돼 최대한 빨리 초기자본을 회수할 수 있고,
이렇게 회수한 돈으로 다음 물건에 투자할 수 있으며,
후에 매매할 때도 좋은 가격으로 시세차익을 높일 수 있기 때문이다.
물론 권리분석이 간단한 일반 물건이어야 한다.
투자 포인트
• 재건축: 두 개의 동 중 다른 한 동은 이미 재건축 완료
• 시세: 주변 시세로 미루어, 입찰가만 잘 정하면 단기임대 후 매매로 좋은 수익 기대
• 여러 차례 유찰: 지하 물건이라는 이유로 입찰하는 사람이 적어 가격이 감정가 절반 수준
★ 10배경매 6단계 사이클로 보는 경매노하우 ★
권리분석
＊ 말소기준등기: 근저당권(2008.09.09). 추가 인수되는 권리 없음
＊ 대항력: 소유자가 거주하고 있어, 대항력 없음
시세조사
＊ 물건 하자 조사: 여러 차례 유찰된 이유는 지하물건인 것으로 파악
＊ 재건축 가능성: 재건축 움직임이 보이고 있어 수익성 있는 것으로 판단
첫째, 재건축을 염두에 두고 투자했다.
이 사건의 다세대주택은 A동과 B동으로 총 두 개 동인데,
내가 입찰하기 몇 년 전에 A동은 재건축을 통해 분양과 임대가 완료됐다. B
동은 반대하는 주민이 있어 재건축이 진행되지 않았으나,
입찰 당시 주변 다세대주택의 분양가가 높아지면서 다시 재건축이 논의되고 있었다.
둘째, 이 물건은 앞서 말한 것처럼 지하층이라는 단점 때문에 입찰
이 저조하여 최초감정가의 반 토막이 나 있었는데 2013년 당시 송
파구 오금동 주변 지역의 단독주택 가격은 국토교통부 실거래가 확
인결과 평당 1,800만~2,000만 원 내외였다. 또한, 인근 지역의 신축
다세대주택 가격이 대지지분당 3,200만 원 내외였고, 오래된 빌라도
2,300만 원 내외에서 거래됐음을 확인했다. 그런데 이 물건은 위의
표에 나타난 것처럼 대지지분이 11.97평으로 넓었다. 이 부분이 주
요 투자포인트였다고 할 수 있다. 이런 점을 따졌을 때, 경매물건이
재건축만 된다면 투자금의 100퍼센트 이상의 수익이 될 거라는 판단을 했다.
셋째, 현장조사 결과, 해당 경매사건의 소유자가1 세대1주택자임을 확인할 수 있었다
. 조세특례법 제99조 2항에 따라, 낙찰 후 단기
매도 시에 양도소득세를 내지 않고 차익이 발생할 수 있을 거란 판
단이 섰다. 조세특례법 제99조 2항은 몇 가지 조건을 충족하면 2013년
4월 1일부터 12월 31일까지 1가구1주택자의 소유주택을 구입 할 경우,
취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 100% 감면해주는 것이다
입찰
＊ 1억 2,800만 원: 대지권비율 면적당 1,100만 원 수준으로 계산
명도
＊ 이사비용 200만 원 지급: 원만한 합의를 위해 소정의 이사비용 지급
명도 과정에서 아무런 마찰이 없었다. 매각허가결정과 이에 대한
확정판결을 거치고 낙찰금 전액을 납부한 후, 소유권을 이전하고
인도명령을 신청했다. 소유자에게 소정의 이사비용을 지급하기로 합의한 후,
다툼 없이 명도를 완료했다
집수리
＊ 기본적인 집수리: 도배, 장판, 싱크대 교체. 빠른 임대를 위해 투자
매매/임대
＊ 단기 임대 후 매매: 월세보증금으로 초기 투자비용 전액 회수
말했듯이 임대로 돈을 버는 것은 나의 주요 전략이 아니기에,
월세는 몇만 원 적게 받더라도 최대한 빨리 임대를 줘서 초기
투자비를 회수하는 것을 목표로 삼았다.
주변 시세보다 조금 낮게 월세를 책정해 최대한 빨리 임대하는 것을 목표로 했다.
Tip. 부동산을 사는 것도 파는 것도 타이밍이 중요하다.
물론 조금 더가지고 있어도 수익이 더 났겠지만, 처분한 수익금으로
또 다른 물건을 낙찰받을 수 있기 때문에 기회가 왔을 때 파는 것이 좋다.
경매에서 실투자금이 마이너스(-)가 되는 것은, 보증금 등을 통해
초기 투자금보다 더 많은 액수를 회수했다는 뜻이다. 이를 소위 ‘플러스피 투자’라 한다.
** 조세특례법 적용 대상으로, 기타 비용도 매매차익 계산에 반영
*** 조세특례법 제 99조 2항에 의거, 양도소득세 전액 감면
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