경매공부, 투자 대상은 명도가 쉬운 물건으로수익을 내자
10배경매학교
권리분석만이 아니라 좀 더 길게 보자면 명도가 쉬운 물건에
투자하는 것도 좋은 방법이다.
여기서는 명도와 입찰가 산정에 대해 사례를 통해 알아보자.
위 사례는 최선순위 설정자인 새마을금고가 임의경매를 신청한
사건으로, 채권자의 청구금액은 1억 4,198만 1,130원, 후순위 임차인
의 보증금은 1억 원이다. 권리분석상 임차인은 말소기준등기인 근저
당권 설정일보다 전입신고일이 늦어 대항력이 없으며, 낙찰자가 추
가로 인수할 권리도 없다. 또한, 임차인이 자신의 임차보증금을 배
당받으려면, 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야
하므로 낙찰 후 명도에도 크게 어려움이 없을 것이다.
하지만 여기서 낙찰액이 문제가 될 수 있다. 현재 위 사건에 나타
난 낙찰액은 2억 5,400만 원이다. 그런데 만약 이 금액이 2억 원 아래
였다면, 임차인은 자신의 보증금을 지키기 위해 선순위 근저당권을
대위변제하여 적극적인 방어를 했을 것이다.
후순위 임차인이 선순위 근저당을 대위변제한 경우, 낙찰자가 추
가로 인수해야 하는 권리가 발생할 수 있다.
그렇다면 이 경우, 낙찰자는 어떻게 대응해야 할까?
낙찰자는 후 순위 임차인의 대위변제 시점에 따라 다음과 같은
조치를 통해 위험을 방지할 수 있다.
1. 매각허가결정 전에 대위변제: 매각불허가신청을 할 수 있음
2. 매각허가결정 이후 대위변제: 매각허가결정을 취소신청할 수 있음
이런 번거로움과 혹시 발생할지도 모를 손해를 최소화하기 위해
명도가 쉬운 물건을 골라야 하고, 낙찰가가 너무 낮으면 명도 과정
에서 문제가 생길 수 있음을 감안하여 입찰가를 산정해야 한다.
