부동산경매공부 예고등기가 설정된 물건은 왜피해야 할까?
10배경매학교
부동산경매공부
예고등기가 설정된 물건은 왜피해야 할까?
나는 경매 초보자들에게 ‘예고등기가 설정된 물건은 피하라’고 조언
한다. 물론 내 조언을 듣지 않는 사람도 있는데, 그들 대부분은 후회
했다. 나머지는 그 후로 연락이 닿질 않아 후회하고 있는지 알 수 없
지만, 아마도 틀림없이 그러할 것이라 생각한다.
그렇다면 나는 왜 예고등기가 설정된 물건을 피하라고 하는 걸까?
지금부터 그 이유를 알아보자.
사건번호 2011타경11736 물건은 등기부등본상 1순위인
근저당설정일자보다 전입일자가 빠른 대항력 있는
임차인이 없으므로 낙찰자는 추가로 인수할 사항이 없다.
그러나 이 사건에서 문제가 되는 것은 표시된 부분에 나타난 예고등기다.
예고등기가 있을 때, 날짜가 말소기준등기일보다 뒤라고 해서 안심해서는 안 된다.
예고등기는 낙찰로도 소멸되지 않기 때문이다.
소유권말소 예고등기나 저당권말소 예고등기 등은 해당 부동산
에 소유권 분쟁이나 저당권에 대한 분쟁이 있다는 뜻이다.
이 사건과 같이 소유권말소 예고등기인 경우, 낙찰자가
매각 대금을 납부하고 소유권을 취득했더라도
예고등기 권리자가 본안 판결에 승소하면
낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있다.
말소기준등기 후에 설정된 권리는 말소주의에
의해 말소되지만 이 사건과 같이 소유권 분쟁이 있는
예고등기의 부동산은 설정 선후에 관계가 없으므로,
입찰 시 주의해야 한다.
경매취하 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하라
경매를 할 때 입찰가를 산정하는 기준에는 여러 가지가 있다.
그중 흔하진 않아도 종종 일어나는 ‘취하 가능성’을 무시할 수 없다.
경매취하란, 일반적으로 경매를 신청한 사람이 경매 신청을
없었던 것으로 돌리는 행위라고 보면 된다.
여러 가지 이유가 있을 수 있다. 채무자가 경매 없이도 돈을 갚을 수 있게 됐다거나
협의를 본 경우 등 도포함된다.
하지만 이는 입찰자가 어떻게 해볼 수 있는 문제가 아니므로
입찰가 산정에 영향을 미치지 않는다. 중요한 것은 낙찰금으로
배당받을 수 있는 금액이 부족하다고 판단할 때도 경매를 취하할
가능성이 있다는 것이다.
취하될 가능성이 있는지 어떻게 알아볼 수 있을까??
위 사건에 입찰하려면, 강제경매 신청한 채권자가 배당에서 채권
액을 배당받을 수 있는가를 감안하여 입찰가를 산정해야 한다. 최초
근저당권자의 근저당 설정액은 6,000만 원으로, 원 채권액은 5,000
만 원이다. 이는 앞에서도 설명했던 것처럼, 경매 시 채권 담보를 위
해 원 채권액의 120%를 채권최고액으로 산정하기 때문이다.
여기서 강제경매를 신청한 채권자는 1순위인 근저당권과 2순위인
임차인 보증금 이후에 남은 낙찰금으로 배당을 받게 돼 있다. 즉, 1
순위 근저당권 설정액인 우리은행의 6,000만 원과 후순위 임차인의
임대보증금인 1억 3,000만 원을 합한 1억 9,000만 원 이상으로
낙찰되어야만 강제경매를 신청한 채권자가 배당을 받을 수 있다.
그렇지않으면 강제경매를 신청한 채권자는 배당받을 가능성이 없어
즉, 잉여가망성이 없어 경매자체가 취소될 가능성이 있다.
만약 최선순위 근저당권 설정자인 우리은행도
임의경매를 신청하여 중복 신청된 사건이라면,
강제경매를 신청한 채권자의 배당 유무와 관계없이
낙찰로 인하여 입찰절차는 종결된다.
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