경매하려면 꼭 알아야 할 것들
경매로 소멸되지 않는 등기부상의 권리
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경매로 소멸되지 않는 등기부상의 권리
-10배경매학교 -
선순위지상권
민법 제279조 (지상권의 내용)
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여
그 토지를 사용하는 권리가 있다.
선순위지역권
민법 제291조 (지역권의 내용)
지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용
하는 권리가 있다.
선순위전세권
민법 제303조 (전세권의 내용)
① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동
산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권
리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
<개정1984.4.10.>
② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
선순위가처분
금전채권 이외의 권리를 가진 채권자가 소송중 채무자가 재산을 제3자에
게 양도 하는 것을 막기 위하여 처분을 금지시키는 보전 수단이다.
경매로 낙찰자가 소유권이전등기를 완료했더라도 선순위 가처분에 대한
본안 소송에서 채권자가 승소를 하였을 경우 낙찰자는 소유권을 잃게 되
므로 주의 하여야 한다.
선순위 가등기
가등기는 소유권이전을 목적으로 한 부동산 매매 시에 채무자에 의한 이
중매매나 예측하지 못한 부동산 강제집행으로 발생할 위험을 막고 부동
산의 소유권을 원활하게 이전하기 위해 등기 순위를 확보하기 위한 것으
로 경매로 낙찰자가 소유권이전을 했더라도 나중에 가등기 권리자가 가
등기에 기한 본등기를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 잃게 되므로 입찰을
피해야 한다.
예고등기
법원은 경매 부동산이 소유권에 관련된 소송이 진행 중일 경우, 제3자의
선의의 피해자가 생기지 않도록 해당 부동산을 매수하면 소유권을 상실할
수도 있음을 경고한다.
매각물건명세서 비고란에 예고등기가 기재되어 있다면 소송 결과에 따라
경매로 부동산의 소유권을 취득하였더라도 소유권을 상실할 가능성이 있
으므로 입찰을 피해야 한다.
환매등기
금전을 차용하면서 채무자가 채권자에게 부동산의 소유권을 이전해주
는 경우로, 약정기간 내에 채무자가 변제하면 채권자로부터 부동산의
소유권을 다시 찾아올 수 있게 해놓은 권리다. 경매로 낙찰을 받았더라
도 환매권리자가 환매대금을 낙찰자에게 지급하면 소유권을 이전해 주
어야 한다.
임차권등기
말소기준등기(권리)보다 전입신고일이 빠른 대항력 있는 임차인이 자신의
보증금 전액을 배당에서 변제받지 못할 경우 일부를 낙찰자가 인수하게
되므로 주의가 요구 된다.
전소유자의 가압류
금전채권을 가진 채권자가 본안소송을 통해 금전을 환가받을 것을 목적
으로 채무자가 제3자에게 재산을 양도하지 못하도록 하는 채권 보전
수단이다. 일반적으로 말소기준등기인 가압류는 경매로 모두
소멸되지만, 전 소유자의 가압류는 낙찰로 소멸되지 않으며,
낙찰자가 추가로 채무를 인수하게 된다.
따라서 이런 물건은 입찰을 피하거나 전 소유자의 가압류 금액
만큼을 차감하여 입찰해야 한다.
유치권
민법 제320조 (유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관
하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또
는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
법정지상권
민법 제366조 (법정지상권)
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우
에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
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