부동산경매의 6단계 사이클 : 권리분석
경매의 절차는 어떻게 이루어져 있을까? 사람들은 보통 ‘권리분석’
부터 경매의 절차를 설명한다. 나 역시 그 의견에는 동의한다.
앞서말한 ‘내게 맞는 물건 찾기’는 그전의 기초단계일 뿐이다.
경매는 총 6단계로 이루어져 있다. 흔히 생각하는 ‘권리분석-시
세조사-입찰-명도’까지는 앞의 4단계고, 여기에 ‘집수리-매매/임
대’가 붙어 하나의 사이클이 된다. 즉, ‘권리분석-시세조사-입찰-명
도-집수리-매매/임대’가 경매의 6단계 사이클이다. 이를 그림으로
살펴보면 아래와 같다.
➊ 권리분석
경매를 모르는 사람들은 경매의 권리분석이 어렵다고들 한다. 물
론 틀린 이야기는 아니지만, 여러 차례 강조한 것처럼 우리의 주요
투자처가 될 일반물건의 권리분석은 매우 간단하다. 그래서 나는 사
람들에게 “권리분석은 10초면 끝낼 수 있다”고 주장한다. 권리분석
때문에 골머리를 앓고 있는 사람이라면 화를 낼 수도 있겠다. 하지
만 사실이다. 권리분석은 10초면 끝난다.
권리분석에서 주의 깊게 살펴봐야 할 것은 ‘말소기준등기’다.
말소기준등기라는말도 어렵게 보일 수 있지만,
권리분석처럼 나눠서 생각해보면 쉽다.
낙찰 결과로 말소되는 등기들이 있고, 그 말소의 기준이 되는
등기가 바로 말소기준등기다. 이 말소기준등기보다 앞선권리가
있느냐 없느냐만 파악하면 권리분석은 끝난 것이나 마찬가지다.
말소기준등기보다 앞선 권리가 있다면 낙찰자가 인수해야 하므로
입찰하지 말고 넘어가라. 그런 권리가 없다면 투자해볼 만하다.
말소기준등기보다 앞선 권리가 있는지는 유료 경매정보 사이트를
이용하면 금방 확인이 가능하다. 물론 권리가 복잡하게 얽힌 물건은
제대로 파고들려면 한참 걸릴 수도 있다. 그래서 이미 말하지 않았는
가. 말소기준등기보다 앞선 권리가 있는 물건은 아예 신경도 쓰지 말
라고 말이다. 딱 봐서 추가로 인수할 권리가 없으면 그걸로 권리분석
은 끝났으니 다음 단계로 넘어가면 된다. 추가로 인수할 권리가 있으
면 그냥 포기해야 한다. 그러니 10초면 권리분석이 끝나는 것이다
다음으로는 임차인의 대항력에 대해 알아보자.
대항력이란 쉽게 말하자면 임차인이 경매 낙찰자에게 부동산 점유를
주장하고 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.
말소기준등기보다 앞서 전입신고와 주택의 인도(점유)를 한
경우 대항력이 발생한다.
여기서 주택의 인도와 전입일자 중 늦은 일자가 기준 시점이 되고,
세대주가 아니더라도 세대원중 가장 먼저 전입한 사람의 전입일을
기준으로 한다.
임차인의 대항력 발생 시점은 주택 인도일자와 전입신고일자 중
늦은 날의 다음 날 0시를 기준으로 한다. 즉, 먼저 인도를 받고 전입
신고를 했다면, 전입신고를 한 다음 날의 0시가 기준이 된다. 반대로
전입신고를 먼저 한 후에 인도받았다면, 인도받은 다음 날0 시를 기
준으로 대항력이 발생한다
권리분석 순서
1. 등기부등본상 말소기준등기를 찾는다(유료 경매정보 사이트를 활용하면 편하다).
2. 낙찰로 소멸하지 않는 권리가 있으면 다른 물건을 찾고, 모든 권리가 소멸하
면 다음 단계로 넘어간다.
3. 임차인이 있는 경우 전입세대열람을 신청하여 전입일자를 확인한다. 매각물
건명세서에도 나와 있지만, 한 번 더 확인하는 것이 좋다.
4. 말소기준등기와 임차인의 전입일자를 비교한다. 임차인의 전입일이 늦으면
낙찰자 인수사항이 없고, 전입일이 빠르면 경우에 따라 일부 및 전부를 인수
할 수도 있다. 단, 낙찰금에서 임차보증금 전액을 배당받으면 낙찰자 인수사
항이 없다.
10배경매특강 : http://powercollege.co.kr/module/lecture_view.php?no=34
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