부동산경매공부에서 궁금한 것들 !

<10배경매학교>

Q. 경매 재테크를 소개해 주시겠습니까?

A. 많은 사람들은 경매가 어렵다고 생각합니다. 하지만 재테크 방법 중 하나 쉬운 방법입니다. 채권과 주식보다 수익률을 본인이 확정 할 수 있습니다. 월급 외에 추가로 돈을 벌어야겠다고 생각하는 사람들에게 추천합니다.

Q. 경매의 개념에 대해 설명해 주시겠습니까?

A. 크게 부동산 일반시장과 도매시장으로 나뉩니다. 도매시장에는 경매 시장, 공매 시장이 있습니다. 경매는 간단한 절차를 통해 소유자, 채무자들을 쉽게 내보낼 수 있지만 공매는 100% 낙찰자에게 명도책임 있습니다. 따라서 경매시장이 더 활성화되고 있습니다.

Q. 돈이 얼마나 있어야 경매를 시작합니까?

A. 경매는 주식과는 달리 적은 돈으로는 시작하기 어려운 건 사실입니다. 물건의 종류와 위치, 감정평가에 따라 투자비용이 달라져 최소한의 비용 설명 어렵습니다. 하지만 수 백 만원의 돈으로도 투자 가능합니다.

Q. 일반 사람들에게는 어떤 것이 유리합니까?

A. 상업용 건물보다는 주거용 건물을 대상으로 투자하는 것이 유리합니다. 초기 투자비용이 상업용 건물보다 적게 들어갑니다. 또한 수요층 많아서 쉽게 팔아 차액을 남길 수 있습니다.

Q. 직장인들에게는 현장답사, 법원 가는 시간 내기 어렵습니다. 어떻게 해야 합니까?

A. 주말을 이용하는 것이 좋은 방법입니다.


Q. 사람들은 경매 용어를 어려워합니다. 많은 용어들을 다 알아야 합니까?

A. 모든 용어 알 필요 없습니다. 대략 30개 정도만 알아놓는 것이 좋습니다. 또한 기존의 권리들이 인수되는지 소멸이 될 것인지만 잘 파악해도 됩니다.

Q. 돈 없어도 대출이 가능합니까? 무조건 낙찰가의 80%까지 산정이 됩니까?

A. 신용등급이 5등급 이하가 아니면 80%까지 대출 가능합니다.

Q. 모든 경매 물건이 대출 가능합니까?

A. 모든 경매 물건 대출이 가능합니다. 경우에 따라 건물을 10, 20개 받든 한잔금 담보 안에서는 대출 가능합니다.

Q. 경매로 주택을 살 때, 가장 유의해야 할 점은 무엇입니까?

A. 무조건 시세보다 싸게 낙찰 받는 것이 목표입니다.
물건의 입지 분석 필요합니다. 향후 투자가치가 있는지 임대가 잘 되는지 위치가 어떤지 따져보아야 하고 이를 위해서는 부동산 중개업자에게 방문해 정보를 수집하고 매매가, 분양가 확인해야 합니다. 또한, 수집한 정보는 반드시 검증해야 합니다. 서울시 홈페이지의 서울시보에 개발, 계획이 공고되어 있고 각 구청에서는 공고에 대한 내용을 알려줍니다. 따라서 정보들을 스크랩 하고 공부해야 합니다.

Q. 경매로 산 주택을 다시 팔 때 가장 좋은 시기는 언제입니까?

A. 1년 정도 가지고 있다가 처분하는 것이 좋습니다. 주택이 몇 개 있어도 상관없고 1년만 지나면 6~38% 구간에서 과세 지불합니다. 따라서 많은 사람들이 임대업보다는 부동산 매매업을 전향하는 추세입니다.

Q. 주변 시세보다 낮은 금액에 되파는 것이 부담됩니다.

A. 일단 경매로 싸게 낙찰 받는 것이 주 목적이기 때문에 싸게 낙찰 받은 후에는 임대를 먼저 맞춰야 합니다. 도배, 장판, 싱크대 등 기본적 수리비용을 생각해서 입찰가 산정해야 합니다.


Q. 경매를 통해 손해 보는 않도록 주의해야 할 것은 무엇입니까?

A. 경매의 첫 관문은 권리분석입니다. 핵심이 되는 6가지 기준이 있는데 이 기준을 잘 알아야 합니다.

Q. 권리분석은 무엇이고 어떻게 합니까?

A. 임차인의 대항력이 발생하는 시점과 말소기준등기를 비교하는 것입니다.

임차인의 대항력은 계약기간 동안 본인이 거주할 수 있는 권리로 주택인도와 전입신고로 이루어집니다. 이 중 전입신고 날짜를 기준으로 다음 날 오전 0시가 임차인의 대항력이 발생하는 시점입니다.
⓵ 주택 인도는 잔금 지불하고 현관 키 받는 것입니다.
⓶ 전입신고

말소기준등기(최선순위 설정일자)는 등기부등본상에 6가지 권리가 기준이 되어 등기소에 신청을 할 때

6가지 권리 중 접수 날짜가 가장 빠른 것을 의미합니다.

⓵ 압류는 국세나 지방세를 채납했을 때 설정합니다.
⓶ 가압류는 개인 간의 돈 거래 했을 때 설정합니다.
⓷,⓸ 저당권, 근저당권은 은행집단 대출 때 설정하는 것으로 장래에 발생할 채권에 대해 확보하기 위해서

채권 최고액이라는 단어로 등기부등본에 표시합니다.
⓹ 담보가등기는 2가지로 나누어집니다.
소유권이전첨부 가등기는 소유권을 가져 오는 것이 목적입니다.
담보가등기는 저당권처럼 담보를 확보하는 것이 목적입니다.
⓺ 경매개시결정등기는 강제경매, 이미 경매를 의미합니다.


파워컬리지 <10배경매> 특강 : http://powercollege.co.kr/module/lecture_view.php?no=34

파워컬리지 <10배경매 8주과정> : http://powercollege.co.kr/module/lecture_view.php?no=31