부동산경매의 6단계 사이클 : 시세조사
간혹 시세조사를 대충 하는 사람들이 있는데, 절대로 그래서는 안
된다. 심지어 자신이 사는 곳 근처라 해도 귀동냥으로 아는 것과 실 제
조사 결과는 큰 차이가 날 수 있다. 이 시세조사에 따라 투자 가치가 결
정되고, 이에 따라 입찰 금액과 매매/임대 금액이 달라질 수 있다.
부동산 경매는 시세보다 싸게 낙찰받는 것이 목표다. 만약 낙찰을
받았다 하더라도 급매와 비슷하거나 시세보다 높은 가격이라면 투자
에 실패한 것이다. 특히 초보자들은 경매 현장 분위기에 휩쓸려 처음
예정한 것보다 높은 액수로 입찰하는 경우가 있는데,
이렇게 되면 낙찰받았다 해도 성공한 입찰이라고 할 수 없다.
경매법정 안에는 입찰에 참여하는 사람 외에도
단순히 견학온 사람도 있고,
대출모집인, 경매회사 직원 등도 있다. 이런 사람들을 보고
입찰자가 많아 경쟁이 심할 것으로 지레짐작해 입찰가를
높여 쓰는 일이 없어야 한다.
만약 그랬다가 단독입찰이 되거나 2위 입찰자와의 입찰 금액 차이가
크면 낙찰을 받고도 두고두고 아쉬워하게 된다.
시세조사는 이런 경우를 만들지 않기 위한 사전작업이기도 하다 .
우선 1차로 인터넷을 통해 개략적인 시세와 가격 추이를 알아보고,
2차로 물건 소재지의 부동산 중개업소를 통해 매수·매도 희망가를
확인해야 한다. 그리고 이런 시세조사 후에 입찰 예정가를 산정해야
실수가 줄어든다. 낙찰을 받는 것 자체가 목표가 되어서는 안 된다 .
‘시세보다 싸게’ 낙찰받는 것이 목표여야 한다.
시세조사의 중요성은 아무리 강조해도 부족하다.
요즘은 마트에서도 가격을 비교하며 물건을 사는데,
하물며 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원 이상이 투자되는
부동산 물건을 사면서 단지 귀찮다는 이유로 현장 조사 없이
전화 몇 통으로 시세를 알아보고 입찰가를 산정하는 사람이 있다.
정말 어리석은 행동이다.
그런데 이런 어리석은 사람이 점점 늘고 있는 것이 현실이다.
이는 인터넷의 발달 때문이기도 하다. 해당 물건지의 부동산 전화번호도
인터넷에 뜨고, 로드뷰 등을 통해 직접 가보지 않고도
주변의 환경을 파악할 수 있기 때문이다.
하지만 이렇게 인터넷과 전화 몇 통으로 시세조사를 하는 사람들
이 놓치는 것이 있다. 해당 물건지의 시세조사는 부동산 사무실에
전화 몇 통으로 알아보는 것보다 직접 현장을 찾아 중개업소에 들러
알아보는 것이 훨씬 정확하다는 것이다.
경매물건의 특성상 인터넷으로는 경락 전에 해당 물건의 내부를
확인할 방법이 없으나, 현장에서는 중개업소를 통하면
주변 유사한 물건의 시세를 파악하기가 쉽다.
또한, 전화로 부동산 사장님들과 통화하는 것보다는
얼굴을 대면하기 때문에 좀 더 많은 현장 얘기를
들을 수 있다. 그래서 나는 반드시 해당 물건지의 부동산 중개업소
를 방문한다. 물론 빈손으로 들어가지는 않고,
음료수라도 사서 들고 들어간다.
그래야 통화로 얻는 정보보다 하나라도 더 얻게 된다 .
해당 물건이 경매로 나왔는데 시세가 어떻게 형성되어 있는지,
주변유사한 물건의 거래가는 얼마였는지, 전세나 월세로 임대할 경우
얼마나 받을 수 있는지 등을 현장조사를 통해 파악한다.
그래야 임대를 놓을 때 투자되는 총액이 얼마인지 예측할 수 있기 때문이다.
요즘은 국토교통부에 공동주택(아파트, 다세대, 연립주택)의
실거래가와 과거 거래 내용뿐만 아니라, 단독주택과 다가구주택
실거래 금액도 공개되어 있으니, 이를 참고하라.
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임경민 대표의 500채 낙찰 노하우를 통해서
직장인을 비롯한 경매재테크를 시작하고 싶은 분들은
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