경매낙찰사례: 5억 2,437만 원 낙찰, 6억원 매도
난생처음 10배경매
다음은 ‘10배 경매학교’ 김◯령의 낙찰 사례다.
지지옥션에 올라온 사건번호 2016타경50331(아파트) 물건은 5호선 고덕역 5번 출구에서 직선거리로 300미터 지점에 위치한 역세권 아파트이다. 단지 맞은편 자율형사립 배재고등학교가 위치하고 외국어 고등학교가 인접해 있어 학부모들이 선호하는 지역이다. 그리고 인근지역에 경희대 한방병원, 이마트 등 생활편의시설 등의 주거환경이 우수하여 임대 및 매매수요가 많은 지역이다.
또한 도로 하나를 마주보고 있는 삼익그린 1차 아파트(래미안 명일역 솔베뉴 2019년 6월 입주예정)가 재건축 중이었고 인근지역(고덕 시영, 주공2, 3, 4, 5, 6, 7단지)에 대규모 재건축이 추진 중으로 이주 수요가 많다.
감정가는 4억 6,600만 원이었으나 2016년 10월 17일 첫 매각기일에 31명이 입찰에 참여하였고 감정가격보다 5,837만 원을 더하여 김◯령이 낙찰을 받았다. 이후 매각허가결정, 즉시항고기간을 지나 매각허가결정의 확정, 대금지급기한통지서를 받고 2016년 11월 4일 낙찰 잔금을 납부하고 소유권을 이전하였다. 소유권 이전 뒤 명도협상은 빠르게 진행되었고 2016년 12월 3억 6,000만 원에 임대하였다. 2017년 5월 30일 매매계약을 하고 몇 개월 뒤 중도금을 지급받고 2017년 11월 7일 잔금을 받고 소유권을 이전하였다. 이로써 경매의 6단계 사이클인 권리분석, 시세 조사, 입찰, 명도, 집수리, 매매/임대 과정을 모두 마무리하였다.
권리분석
2016타경50331(아파트)에 대한 권리분석은 법원의
매각물건명세서를 기초하여설명하도록 하겠다.
지지옥션에 올라온 사진 상단의 등기권리사항에 기재되어 있는
2000년 11월 18일 농협중앙 청계지점의 근저당권이다. 지지옥션의
전입세대조사내역의 세대주 심◯보의 전입신고일은 1999년 12월 31일자로
말소기준등기일자와 단순비교하면 대항력이 있는 것으로 판단하는 것이 합리적인 분석 방법이다.
집행법원의 매각물건명세서에는 조사된 임차내역이 없음으로 기재되어 있다.
이는 세대주 심◯보는 임차인이 아니라는 것이다. 임차인이 아니므로
권리분석의 대상이 아니다. 이를 좀 더 명확하게 분석하기 위하여 법원의 현황조사서를 살펴보자.
법원의 현황조사내역에는 임차인에 대한 언급은 전혀 없다. 기타 란에
주민등록등재자를 조사한 바, 소유자 심◯보 세대가 등재되어 있음으로 기재되어 있다
이는 권리분석이 필요치 않은 일반물건이라는 것이다. 위 2가지 서류만으로도
권리분석은 가능하나 여기에 법원의 문건처리 송달내역과 당사자내역 등을
최종적으로 검토하는 단계가 필요하다.
법원의 경매 관련 서류는 이해관계인이 아니기 때문에 입찰자가 볼 수 있는 내용은
극히 제한적일 수밖에 없다. 그래서 입찰 전 반드시 매각물건명세서,
현황조사서, 문건처리 송달내역, 당사자내역을 확인해야 한다.
10배경매 일일특강
2월 11일(월) 오후7시30분 / 방배역 파워컬리지
2시간 수업 / 20명선착순 마감
