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by 책n강연 Feb 15. 2019

경매공부:예고등기가 설정된물건은 왜 피해야 할까?

나는 경매 초보자들에게 ‘예고등기가 설정된 물건은 피하라’고 조언한다. 물론 내 조언을 듣지 않는 사람도 있는데, 그들 대부분은 후회했다. 나머지는 그 후로 연락이 닿질 않아 후회하고 있는지 알 수 없지만, 아마도 틀림없이 그러할 것이라 생각한다. 그렇다면 나는 왜 예고등기가 설정된 물건을 피하라고 하는 걸까? 지금부터 그 이유를 알아보자.

사건번호 2011타경11736 물건은 등기부등본상 1순위인 근저당 설정일자보다 전입일자가 빠른 대항력 있는 임차인이 없으므로 낙찰자는 추가로 인수할 사항이 없다. 그러나 이 사건에서 문제가 되는 것은 표시된 부분에 나타난 예고등기이다. 예고등기가 있을 때 날짜가 말소기준등기일보다 뒤라고 해서 안심해서는 안 된다. 예고등기는 낙찰로도 소멸되지 않기 때문이다.

소유권말소 예고등기나 저당권말소 예고등기 등은 해당 부동산에 소유권 분쟁이나 저당권에 대한 분쟁이 있다는 뜻이다. 이 사건과 같이 소유권말소 예고등기인 경우, 낙찰자가 매각 대금을 납부하고 소유권을 취득했더라도 예고등기 권리자가 본안 판결에 승소하면 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있다.

말소기준등기 후에 설정된 권리는 말소주의에 따라 말소되지만, 이 사건과 같이 소유권 분쟁이 있는 예고등기 부동산은 설정 선후에 관계가 없으므로 입찰 시 주의해야 한다.