부동산경매의 6단계사이클 : 명도 편
생각보다 어렵거나 위험하지 않은 명도.
낙찰받은 물건에 거주하고 있는 소유자나 임차인을 내보내는 과정
을 ‘명도’라 한다. 많은 사람이 이 명도가 어렵고 위험하다고 생각한다.
궁지에 몰린 임차인이 물리적인 위협을 가할 것이라는 불안감 때문이
다. 하지만 앞서도 설명했듯이, 이는 철저한 오해다. 나는 17년 이상 수
백 건을 낙찰받으면서도 단 한 번도 그런 일을 겪은 적이 없다. 대부분
의 경우 칼자루를 쥐고 있는 것은 낙찰자이므로, 이를 알고 이성적으
로 접근한다면 아무 탈 없이 명도를 마무리할 수 있다.
낙찰대금을 완납하면서 인도명령신청을 한 후, 해당 사건 부동산
을 방문하여 세입자나 소유자, 점유자 등을 만나러 간다.
이때 세입자는 3가지 경우로 분류할 수 있다.
첫째, 보증금 전액을 배당받는 사람
둘째, 보증금 일부만 배당받는 사람
셋째, 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 사람
각 경우에 따라 명도 과정에서의 접근법을 달리해야 하는데,
이 중 보증금 전액 혹은 일부를 배당받는 사람은 아무런 문제가
될 것 없다. 이들이 법원에서 보증금을 배당받으려면 낙찰자의
인감증명서와 인감이 날인된 명도확인서를 법원에 제출해야 하므로,
낙찰자가칼자루를 쥐고 있는 것이다.
만약 당신이 이런 임차인 입장이라면, 낙찰자와 마찰을 일으키고 싶겠는가?
이런 사람 중 간혹 낙찰자에게 무리한 요구를 하거나
비인간적인 언행을 하는 경우도 있긴 하다 .
그때는 ‘나의 인감증명서와 명도확인서를 받지 못하면 당신은
배당금을 받을 수 없다’는 사실을 알리는 것만으로도 그들
대부분이 태도를 바꾼다. 그러니 이들에게 너무 고압적으로
나갈 필요까지는 없더라도, 괜히 기죽고 들어갈 필요도 없다.
문제가 되는 것은 세 번째 경우, 즉 보증금을 한 푼도 배당받지 못
하는 임차인과의 명도 과정이다. 낙찰자에게 극심한 적대감을 보이
는 임차인 대부분이 이 경우다. 하지만 이들과의 명도에서도 칼자루
를 쥔 것은 낙찰자다. 이 경우에는 낙찰대금을 완납하는 날 세입자
를 찾아가 차분히 설명하면 된다. 나는 대략 이런 식으로 설명한다.
“안녕하세요? 저는 금일부로 소유권을 취득한 임경민입니다. 금일
인도명령을 신청하였고, 배당기일이 지나면 인도명령결정문을 받게
됩니다. 세입자와 다투고 싶지 않습니다. 소정의 이사비용을 드릴
테니, 이사를 준비해주십시오.”
좀 더 자세한 설명이 필요하겠지만, 대략적인 내용은 모두 들어간것이다.
이렇게 설명을 해도 막무가내인 사람이 있고, 그런 경우 좀
더 협의를 한다. 그러나 끝까지 협의가 안 되는 경우가 있다. 그런 경
우 최후의 수단으로 강제집행이 있지만, 이는 말 그대로 최후의 수
단이다. 그전에 사용할 수 있는 효과적인 방법이 바로 계고장을 붙
이는 것이다. 계고장은 의무 이행을 재촉하는 문서로, 여기에는 통상
‘2주일 후에 강제집행(집달리)을 하겠다’는 내용이 기재된다.
계고장을 붙일 때는 법원의 집행관 2명과 강제로 문을 열 열쇠 수
리공 1명, 현장 증인 2명이 같이 입회한다. 사람이 없으면 강제로 문
을 여는데, 법원 집행관이 동행하는 데서 알 수 있듯이 절대로 불법
이 아니다. 이미 내 소유인 물건이니 내가 문을 열고 들어간다고 해
서 불법이 될 수는 없지 않겠는가. 이렇게 문을 열고 들어가 거실 한
쪽 벽면에 계고장을 붙인다. 사람이 있다면 당연히 계고장 내용을
고지한 후, 계고장을 임차인에게 전달한다.
이렇게 강제집행에 앞서 계고장을 붙이는 것만으로도 그동안 강
경하게 버티던 임차인도 기세가 한풀 꺾인다. 이때 소정의 이사비용
으로 협의하면 된다.
이사비용은 법적으로 강제되는 것은 아니지만, 관례상 주는 것이다.
생각해보면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 임차인은 무척
억울하지 않겠는가. 물론 그것이 낙찰자의 잘못은 아니지만, 임차인
의 사정을 고려하여 관례상 준다고 보면 된다. 법적으로 정해진 것
이 아니니 당연히 정해진 금액도 없다. 나는 건물 전용면적을 기준으로
1평에 10만 원 정도를 이사비용으로 책정한다. 이 정도만 해도
대부분은 문제없이 해결된다. 임차인 입장에서도 강제집행을 당하
느니 이사비용이라도 받고 나가는 편이 낫다고 생각하기 때문이다.
보통은 이렇게 명도까지 마무리하면 경매의 한 사이클이 끝났다고 생각한다.
하지만 절대 그렇지 않다. 이후에 집수리와 매매/임대를 마무리해야
진정으로 한 사이클을 마친 것이 된다.
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