사례로 배워보는 명도 노하우 !

<10배경매>도서 참고

<10배경매> 특강 강의장 모습

지금까지의 사례는 주로 수익금액과 수익률에 대해 이야기했다.

하지만 경매 수익을 내기 위해서는 껄끄러울 수밖에 없는 사람들과

대면해야만 하기에 이 부분을 언급하지 않을 수 없다.

껄끄러운 사람이란 물론 낙찰받은 물건에 입주해 있는 기존 임차인이다.

이들과의 관계를 어떻게 풀어가는지 알지 못하면 수익 역시 감소할 수밖에

없다. 만약 임차인과의 명도가 매끄럽지 못하면 여러모로 손해를

보게사례는 주로 수익금액과 수익률에 대해 이야기했다.

하지만 경매 수익을 내기 위해서는 껄끄러울 수밖에 없는 사람들과

대면해야만 하기에 이 부분을 언급하지 않을 수 없다.

껄끄러운 사람이란 물론 낙찰받은 물건에 입주해 있는 기존 임차인이다.

이들과의 관계를 어떻게 풀어가는지 알지 못하면 수익 역시 감소할 수밖에 없다.

만약 임차인과의 명도가 매끄럽지 못하면 여러모로 손해를 보게
물건을 찾아내기까지된다. 그중 2가지만 살펴보자.

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첫째, 다른 일에 신경 쓰기가 힘들다.

즉, 명도를 처리하느라 다른일을 하기 어려워진다.

경매는 계속해서 하나의 물건을 낙찰받고, 임대보증금으로

다른 물건을 낙찰받고, 그 물건의 임대보증금으로 다른 물건을

낙찰받는 식으로 끊임없이 이어지는 것이 이상적이다. 하지만

임차인 1명과의 명도에 묶여 시간을 뺏기다 보면 다른 물건을 찾고

투자하기가 힘들다.

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둘째, 임대가 늦어진다.

임차인이 버티고 있으면 당연히 임대가 불가능하다.

임차인이 나간 후 집수리를 거쳐 최대한 빨리 임대해야
최대의 수익을 올릴 수 있다.
이런 상황을 피하려면 명도 과정을 잘 마무리해야 한다.

예를 들어보자.

낙찰 1주일 후 매각허가결정이 났고, 다시 1주일 뒤
확정판결을 받아 낙찰대금을 납부했다. 이때 관리사무소를 방문해 아
파트의 관리비 연체 내역을 한 번 더 확인했다. 그리고 관리인에게 전
화번호와 연락 부탁한다는 내용이 적힌 쪽지를 맡기며, 전 소유자에게
전달해줄 것을 부탁했다.
1주일쯤 지나 전 소유자에게서 연락이 왔고, 해당사건 아파트에서
만나기로 약속을 했다. 경매를 하다 보면 입찰할 때까지 해당 물건
의 내부를 보기 어려운 경우가 많다. 그러니 하루라도 빨리 수리를
마치고 매매/임대를 하고 싶다면, 이렇게 임차인을 만날 때 아예 해
당 물건으로 약속 장소를 정하면 도움이 된다.
전 소유자들은 연배가 다소 높은 부부였다. 이야기를 나누며 내부
를 둘러보니, 전 소유자들이 입주할 당시에 인테리어 공사를 해서인
지 대체로 양호해 추가로 수리할 부분은 없어 보였다. 전 소유자에
게 소정의 이사비용을 지급하기로 하고, 송파구청에 1세대1주택자
확인신청서 제출에 협조받기로 했다.
며칠 후, 약속한 이사비용 중 연체 관리비를 제외한 이사비용을 지
불하고, 다툼 없이 아파트를 인도받았다.

이런 물건의 경우, 전 소유자 중 연체된 관리비를 낙찰자에게 떠넘
기려는 사람들이 있다. 하지만 무조건 ‘절대 안 된다’고만 말하는 것
이 능사는 아니다. 왜냐면, 이번 사건처럼 전 소유자에게서 1세대1주
택자 확인신청서를 받아야 하는 등 전 소유자의 협조가 필요한 경우
도 생기는데, 그들의 조건을 들어볼 생각조차 않는다면 협조를 받는
과정이 까다롭기 때문이다. 더군다나 전 소유자들은 이미 안 좋은
상황에 처해 있으므로, 자칫하면 마음에 상처를 입을 수도 있다. 그
러고 나면 낙찰을 받고도 기분이 좋기는커녕 마음이 상하게 된다.
명도 과정에서 최선은 상대를 협상 테이블에 앉게 하는 것이다. 그
들의 조건을 우선 들어보고, 입장을 조금만 배려하면 된다. 나 역시
이때 전 소유자의 사정을 들어준 후, 1세대1주택자 확인신청서를 받
는 조건으로 이사비용을 계산해주기로 했다. 너무 생색내듯 말하는
것도 문제지만, 그렇다고 이사비용이 당연한 것처럼 보여서도 안 된
다. 그래야 일종의 ‘거래 조건’처럼 보일 수 있다.

‘만약 나의 조건을 받아들인다면 지급할 용의가 있다’는

식으로 접근해야 한다.

다행히 이 사건의 전 소유자는 이를 받아들였고, 연체관리비는 이
사비용에서 공제한다는 건물 인도 이행각서를 작성했다.
명도비용을 한 푼도 안들이고 명도하는 방법을 강의하는 학원이
나 강사도 있는데, 나는 결코 그런 방법을 추천하지 않는다. 그런 방

법을 사용했다가는 낙찰 부동산을 인도받기까지 시간도 지체되고
심적으로 고단해진다. 물건만 제대로 골라 적정한 가격으로 낙찰받
았다면, 그리고 입찰액을 정할 때부터 명도비용을 감안했다면, 명도
에 들어가는 비용이 아깝지 않을 것이다. 그렇게 입찰액을 산정하고
집수리와 매매/임대를 통해 수익을 올리는 것이 경매의 핵심이다.
그런데 정작 그런 방법보다는 명도비용 아끼는 법이나 가르친다는
것은 핵심을 놔두고 잔기술만 가르치는 격이다. 사소한 기술을 배우
느라 정작 중요한 것들을 놓쳐서는 안 된다.

경매투자는 오랜 시간 지속적으로 해야 하는 일이다. 강제집행이
나 명도비용을 안 들이고 내보내는 방법을 배우기보다는 이사비용
을 지급하고 쉽게 가는 길을 권한다.

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