특수경매는 전문가만 투자할 수 있는 것이 아니다
특수경매 물건이라고 하면 함부로 투자하거나 접근할 수 없는 것처럼 인식되어
있다. 그렇다면 특수물건이라는 용어는 어디서 나왔을까? 법원경매 서류 중의 하나
인 ‘매각물건명세서’에 ‘매각 조건’을 기록하게 된다. 이것은 법원이 경매물건을 매
각하여 소유권을 낙찰자에게 이전할 때 수반되는 조건을 말한다. 매각 조건은 ‘법정
매각 조건’과 ‘특별 매각 조건’으로 구분된다.
법정 매각 조건은 모든 물건에 공통으로 적용된다. 특별 매각 조건은 낙찰로 인
해 발생하거나 법정 매각 조건을 벗어날 경우 특별히 따로 정한 것으로, 예를 들어
‘법정지상권 성립 여지 있음’이라고 기록된다.
대표적인 특수물건은 법정지상권, 유치권, 지분경매, 가장 선순위 임차권, 선순
위 가등기, 선순위 가처분, 선순위 가압류, 토지별도등기, 분묘기지권 등이다. 즉 권
리분석이 조금 까다로운 물건이다. 이런 물건을 일명 특수물건이라고 한다. 하지만
이것은 특수 영역이 아니다. 누구나 쉽게 공부하고 투자할 수 있다.
경매 초보일수록
특수경매에 도전하라
경매는 특수물건부터 시작하라
부동산 시장에 대한 대대적인 규제 강화로 대출이 막히자 법원경매시장 유입 물
건이 지방을 시작으로 점점 증가하고 있다. 이에 따라 경매시장의 열기도 점점 살
아나고 있다. 지금 경매시장은 정부의 9·13부동산대책 이전과 이후로 나뉜다. 9·13
부동산대책 이후 일시적으로 낙찰 경쟁률과 낙찰가율이 떨어졌으나, 수도권은 열
기가 여전히 식지 않고 있다. 이런 혼란기에 눈치 빠른 투자자들이 틈새시장으로
몰리고 있다. 이렇게 입찰 경쟁률이 치열한 시장에서 특수물건은 더 이상 접근하기
어려운 영역이 아니다.
이제 경매시장에서 일반물건만 찾는 사람들은 점점 사라지고 특수물건이 일반화되어 가는 실정이다.
부동산 경매 사이트에 접속하면 대부분 경매물건에 대한 권리분석이 다 되어 있다.
사용자들은 이 정보를 활용해 세부 내용만 확인하면 입찰 할 수 있다.
아무리 특수물건이라 해도 좋은 물건이라는 확신만 있으면 누구나 입찰할 수 있는 것이다.
얼마 전까지만 해도 특수권리(지상권, 유치권, 지분 등)가 설정된 물건은 대부분 감정
가의 50% 전후 수준에서 낙찰되는 경우가 많았다. 그러나 지금은 이런 물건도 감
정가 이상으로 낙찰되는 경우가 비일비재하다.
경매 연구와 투자를 함께 하는 우리 팀은 수인선 전철역 바로 앞에 위치한 유치
권 물건의 입찰을 위해 권리분석과 물건분석을 했다. 전철역만 완공되면 엄청난 가
격 상승이 예상되는 물건이었다. 토지면적이 500평 정도였고, 건물은 낡고 형편없
었으나 유치권이 신고되어 있었다. 감정가는 25억 원인데 누군가 신건(1차 경매)에서
28억 원에 낙찰받았으나 잔금을 납부하지 못하고 유찰되어 17억 원에 2차 경매가
시작되었다. 우리는 이 물건을 낙찰받기로 하고 입찰가를 결정하기 위한 토의를 진
행했다. 진지하고 열렬한 토의 끝에 29억 원에 입찰하기로 결정하고 경매법정에 나
갔으나 엄청난 차이로 패찰하고 말았다. 무려 38억 원에 낙찰되었는데, 55명이 공
동으로 입찰한 것이었다. 특수물건의 낙찰가라고 하기에는 무색한 결과였다.
이처럼 경매 초보들이 공동으로 특수물건에 투자하는 경향이 늘어나고 있다.
경매시장에 처음 들어온 사람이나 한 번도 낙찰받지 못하고 경매시장을 떠났다가
다시 들어온 사람들이 공동 투자 형식으로 특수물건에 도전하는 사례가 많다. 초보
자이니 우량 물건에만 투자하겠다는 생각으로는 낙찰의 경험을 맛볼 수 없다. 경매
시장은 초보자라고 해서 양보해주는 곳이 아니다.
경매시장은 초보와 고수의 구별이 없다. 오히려 초보들에게 경매 고수들이 당하는
사례가 부지기수다. 경매를 조금 해본 사람은 우량 물건을 쳐다보지도 않는
다. 어차피 낙찰받지 못할 물건이라고 생각하기 때문이다. 앞에서도 말했듯이 부동
산 경매를 하는 이유는 물건을 싸게 사기 위해서다. 낙찰받는 것 자체가 목적이 아
니라는 것이다. 이제 경매 초보들도 특수물건에 도전해야 한다. 경매시장은 열려
있고 물건은 많다. 언제까지 낙찰의 환호성을 내지 못하고 패배의 한숨만 쉬면서
가장자리만 맴돌 것인가.
쉽게 낙찰받아 빨리 수익을 낼 수 있는 방향으로 나아가야 용기도 생기고 재미
도 붙는다. 처음에 혼자 시작하기 어렵다면 지인들과 같이 공동 투자를 시작하는
것도 좋다. 나 역시 공동 투자로 시작했다. 혼자보다 훨씬 든든하고 내가 생각하지
못했던 것들을 공유할 수 있기 때문에 기대 이상의 효과를 얻는다. 공동 투자의 또
다른 장점은 적은 돈으로 시작할 수 있다는 것이다. 특히 특수물건은 공동 투자로
시작해보는 것이 좋다. 수익을 내기까지 오래 걸리더라도 여럿이 함께 분담하면 견
디기가 훨씬 수월하다. 이렇게 경험을 쌓다 보면 어느새 경매 고수의 자리에 올라
있을 것이다.
특수경매, 활짝 열린 시장에 도전하라
지금처럼 활짝 열려 있는 경매시장에서 누구나 할 수 있고 누구나 알고 있는 물
건만 노린다면 결과는 뻔하다. 반대로 아무나 할 수 없는 어려운 물건이라고 아예
도전조차 하지 않는다면 발전을 기대하기 힘들다. 부동산 경매시장에서 아무나 할
수 없는 특수물건은 없다. 오히려 특수물건의 권리분석이 더 쉽고 간단하다.
그런데 왜 특수물건이 어렵다는 인식이 퍼져 있을까? 특수권리가 있는 물건은
낙찰받고 후속 처리하는 과정에서 시간이 지연되거나 소송을 해야 할 수도 있기 때
문이다. 특히 과거에는 경매에 대한 정보가 부족하고 지식이 없기 때문에 무조건
떼쓰고 싸우면 된다고 생각했다. 협상하는 과정에서 우격다짐으로 버티는 채무자
를 힘으로 해결하던 시절이 있었다. 그러나 지금은 달라졌다.
2002년 7월 1일, 경매 및 보전처분 절차를 규정하기 위한 「민사집행법」이 제정
된 이후로 체계적인 경매 절차가 진행되고 있다. 사실 「민사집행법」이 제정되기 전
에는 혼란도 있었다. 지금의 「민사집행법」은 경매 관련 판례들을 종합 정리하여 절
차적 체계를 만든 것이다. 즉 문제가 생기면 법으로 해결할 수 있는 여건이 마련되
어 있다. 그리고 부동산 경매 전문 사이트가 넘쳐나고 경매학원도 많다. 몰라서 못
하는 시대는 지났다. 부동산 경기 불황으로 좋은 물건이 쏟아지고 경쟁률은 떨어지
는 지금 시작해야 한다. 이 책을 집어 든 사람들은 학원에서 경매 강의를 몇 차례 듣
고, 경매 관련 책도 여러 권 읽어봤을 것이다. 이제 나름대로 갈고닦은 실력을 발휘
할 때가 왔다.
난생처음 특수경매 일일특강
9월 24일(화) 오후7시30분
파워컬리지(방배역)
신청 : http://bit.ly/2lr8nsR (1만원 특강)
