경매공부 : 용어가 어렵다면?이것만알자!
<10배경매> 임경민 대표가 말하는 꼭 알아야할 경매용어
" 용어가 어렵다면, 커닝을 하라"
많은 사람이 경매 책을 펼쳐봤다가 수많은 경매 용어에 질색을 한
다. 물론 자주 쓰는 용어가 아니다 보니 그런 사람들의 심정도 이해
는 된다. 하지만 학창시절을 생각해보자. 영어 단어를 수백 개씩 외
워댔던 우리가 아닌가. 그에 비하면 우리가 알아두어야 할 경매 용
어는 새 발의 피 수준으로 그 수가 적다. 게다가 커닝도 가능하다 .
즉, 너무 어려워서 도저히 외울 수 없다면, 작은 수첩에 적어두고 필
요할 때마다 꺼내서 봐도 된다. 아니면 요즘은 스마트폰이 있으니
검색을 해봐도 된다.
이런 번거로움을 줄여주기 위해, 뒤에 사람들이 가장 어려워하는
용어들과 관련 법조항을 정리해두었다. 필요하다면 수첩에 적어두
거나 핸드폰 카메라로 찍어서 가지고 다니며 활용하길 바란다.
아래는 경매할때 꼭 필요한 용어 - 1탄
기각
부동산 이해관계자(소유자, 채무자, 채권자, 임차인, 낙찰자 등)가
제기한 항고 내용이 법적 항고 내용에 해당하지 않아 이를 배척하는
것을 뜻한다.
각하
경매사건 부동산의 이해관계인이 제기한 항고가 요건을 제대로 갖추
지 않아 사건 일체를 심리하지 않고 배척하는 것을 뜻한다.
강제경매
채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류해 소송을 통하여 채권을 확정
받은 뒤 채권 회수를 목적으로 하는 강제집행 절차.
임의경매
개인이나 금융기관이 저당권이나 근저당권이 설정된 채권을 회수하
기 위해 담보권을 실행하는 경매. 채무자가 제때 변제하지 않을 때 소
송으로 채권을 회수하려면 시간이 오래 걸리므로, 소송 없이 바로 임
의경매를 신청할 수 있도록 저당권이나 근저당권을 설정하는 것이 안
전하다.
대금지급기한
매각허가결정이 확정되고 법원이 정한 대금의 지급기한. 법원은 기일
을 최고가매수신고인에게 통지해야 하고, 매수인은 대금지급기한까
지 대금을 납부해야 한다.
대항력
주택의 임차인이 대항요건(주택인도와 전입신고)을 갖추면 주민등록
을 마친 다음 날부터 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 임대차
기간과 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 집을 비워줄 필요가 없
다. 이런 대항요건을 갖췄을 때 대항력이 생긴다. 그러나 대항요건을
갖추기 전에 등기 기록상 선순위권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압
류 등)가 있었다면 주택이 경매로 매각되는 경우 낙찰자에게 대항력
을 주장할 수 없다.
매각물건명세서
부동산의 표시, 부동산 임차인의 점유권원, 점유기간, 보증금, 차임
등에 대해 관계인의 진술 내용과 매각으로 소멸하지 않는 권리나 가
처분, 지상권이나 유치권에 대한 내용이 기록된 문서. 법원이 작성
하여 매각기일 1주일 전까지 비치하고, 누구나 열람할 수 있다. 만약
매각물건명세서에 하자가 있어 권리상 불이익이 발생하면 낙찰자는
매각불허가결정을 신청할 수 있다. 이 경우, 입찰보증금은 반환받게
된다.
매수보증금
입찰하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증
금을 입찰봉투에 기일입찰표와 함께 입찰보증금 봉투에 넣어 제출하
여야 한다.
배당요구
부동산 경매가 개시되면 채권자들은 법원으로부터 배당요구신고(권
리신고)를 하도록 통지받는다. 배당요구는 배당요구의 종기일까지 하
여야 한다.
배당요구의 종기일 공고
법원은 경매개시결정이 나고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내
에 배당요구를 할 수 있는 종기일을 정하고 채권자들에게 공고한다.
배당요구 종기일을 정할 때는 절차상의 기간을 감안하고, 첫 매각기
일 이전으로 한다.
부동산의 인도명령
매수인은 매수대금 전액을 납부한 뒤 소유자, 채무자, 권원 없는 점
유자, 대항력 없는 임차인에게 매각부동산 인도를 요구할 수 있다.
만약 이들이 순순히 인도하지 않는다면 대금 납부 후 6개월 이내에 집
행법원에 인도명령 신청을 할 수 있다. 인도명령을 신청하면 집행관
이 매각부동산을 강제로 매수인(낙찰자)에게 인도해준다. 단, 매각대
금 납부 6개월이 지난 뒤에는 인도명령을 할 수 없어 명도소송을 해야
한다. 이삿날이 협의되지 않을 수 있으므로, 인도명령신청을 미리 해
놓는 것이 더 낫다.
상계
경매부동산에 거주하는 임차인이나 채권자가 매수할 경우, 매각대금
중 받아야 할 채권액만큼을 상계할 수 있다. 상계방식으로 매각대금
을 내려면 매각결정기일이 끝날 때까지 집행법원에 신고하고, 배당기
일에 매각대금에서 보증금과 배당받을 금액을 제외한 금액만 내면 된
다. 단, 다른 채권자가 배당 이의를 제기하면 상계할 수 없다. 그러니
상계처리만을 믿고 입찰했다가 매각대금을 마련하지 못하는 일이 없
도록 주의해야 한다.
새 매각
매각기일에 매각을 실시하였으나 최고가매수인이 결정되지 않을 수
있다. 이 경우 새로운 매각기일을 지정하여 실시하는 것을 새 경매라
한다.
재매각
최고가매수인이 대금지급기한까지 대금을 미납하면 재매각기일을 지
정하여 재매각을 실시한다. 이때는 최저매각가격의 10분의 2의 해당
하는 입찰보증금을 내야 한다. 재매각은 일반적으로 매수인이 매각대
금을 준비하지 못했거나, 입찰 시 권리분석을 제대로 하지 못해 추가
로 인수할 권리 때문에 입찰보증금을 포기하더라도 매각대금을 내지
않아 발생한다.
