경매공부 명도가 두려워 시작도 못한다고?

10배경매학교

경매가 사람들에게서 받는 많은 오해들 중 억울하기로는1 , 2위를

다툴 만한 것이 바로 ‘위험하다’는 편견이다. 사람들은 크게 2가지

의미에서 경매가 위험하다고 말한다. 첫째, 낙찰 후 원래 살고 있던

임차인을 내보내는 과정에서 발생할 수 있다고 생각하는 신체적·

물리적 위험. 둘째, 물건을 잘못 고르거나 법을 잘 몰라서 돈을 날리

게 되는 금전적 위험. 하지만 둘 다 그냥 오해일 뿐이다. 

지금부터 이 오해를 깨보자.

➊ 명도? 임차인 권리만 파악하면 끝

나는 처음 경매를 하려는 사람들에게 “명도가 어렵다는 선입견을

버려라”라는 말을 자주 한다. 경매주택에는 대개 소유자나 임차인이

거주하고 있다. 이들을 내보내는 과정을 ‘명도’라고 하는데, 사람들

은 흔히 명도 과정을 어렵고 위험하다고 생각한다. 명도를 하는 과

정이 번거롭고 어려우며, 거주자로부터 위해를 당할 수 있다는 생각

에 위험하다고 여기는 것이다. 이들은 특히 ‘경매’라는 말을 듣고 가과하다. 

당시에도 임차인들에게서 해를 입거나 하지는 않았다.

그래도 명도 부분이 걱정된다면, 입찰 과정에서부터 경매물건 주택

에 누가 사는지 조사해 그들이 법원에서 보증금을 배당받는 물건만 찾

아서 고르면 된다. 배당을 받는 경우라면 임차인은 낙찰자에게 협조적

일 수밖에 없다. 왜냐면 배당금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명

도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문이다. 그러니 이런 물건은 명도

도 쉽고 위해를 당할 일도 없다. 내가 쉬운 물건만 노리라고 한 이유 중

하나이기도 하다.

이처럼 경매 초보자는 법률상 추가로 인수할 사항이 없고 경매물

건에 거주하는 임차인이 법원에서 배당을 받아가는 물건에만 입찰

한다면 어렵지 않게 경매시장에 진입하여 수익을 낼 수 있다. 또한 ,

소유자나 채무자 등이 거주하는 경매물건이라도 낙찰자가 소정의

이사비용을 책정하고 협의를 한다면 명도받는 것은 결코 어렵지 않

다. 이사비용은 보통 경매물건의 전용면적을 기준으로 책정하는데 ,

이에 대해서는 뒤에서 더 자세히 설명하겠다.

➋ 돈을 날릴까 봐 무섭다고? 날리는 게 바보다!

경매에 관심이 있으면서도 혹시라도 권리분석을 잘못하거나 물건

을 잘못 골라서 돈을 날리게 되는 건 아닐까 두려워해서 정작 시도

해보지 못하는 사람이 많다. 난 그런 사람들에게 이렇게 말한다.

“그건 구더기 무서워서 장 못 담그는 겁니다.”

물론 권리분석을 잘못하면 경매로 오히려 손해를 볼 수도 있다. 시

세파악을 잘못해서 손해를 보는 경우도 있다. 또한, 주변 시세보다

저렴하게 임대를 주려 해도 정작 물건 자체에 하자가 있어서 임대가

안 돼 시간과 대출 이자만 낭비하기도 한다.

하지만 이 모든 것은 간단히 해결할 수 있다. 앞에서 설명한 것처

럼 쉬운 물건만 노린다면 권리분석에서 실수할 일은 없다. 또한, 발

품만 좀 팔면 시세파악도 정확히 할 수 있고, 물건에 하자가 있는지

를 미리 파악할 수 있다. 

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