서평 : 내 청약통장 사용설명서
무주택자가 졸지에 '벼락 거지'가 되었다. 집이 없는 사람들은 얼떨결에 영영 집이 없게 살게 될 판이다. 그리고 집을 가지고 있던 사람은 '벼락부자'가 되었다. 집값이 천정부지로 오르면서 K자 양극화가 심해지고 있다. 이러한 시국에 믿을 수 있는 건 젊음,,, 건강,,, 그리고 청약통장이렷다!
애 셋을 둔 사촌오빠가 결혼 10년 만에 청약으로 과천 아파트를 얻게 되었고 건너 건너 아는 지인도 청약이 당첨되었다고 한다. 특히나 출산율과 혼인율이 극으로 치닫는 요즘은 신혼부부들에게는 더 많은 특공 기회가 열려있다고 해서 혹시나 내게도 해당되는 혜택이 있을지, 그 혜택을 보고자 이 책을 골라 들었다.
새 아파트를 가장 저렴하게 장만하는 방법 : 청약
저자는 청약은 주변 아파트보다 15~30%가량 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있는 최선의 방법이라고 설명한다. 그러니 집값이 오른다고 '패딩 바잉'하지 말고 원하는 아파트 분양 공고가 나올 때까지 자격 요건을 잘 유지하길 권유한다.
저자는 '장화 신고 들어가서 구두 신고 나오는 것'을 성공적인 부동산 투자라고 본다. 이 말인즉, 이제 막 개발되는 촌으로 이사 가서 그 지역이 도심으로 자리 잡을 때 팔고 나오는 것을 말한다. 그러니 지금 당장 완벽하게 갖춰져 있지 않은 지역이더라도 주변에 기업이 들어오는지, 새로운 교통수단이 생기는지, 문화시설이 들어서는지 등등 아파트 가치를 올려줄 무엇가를 찾아서 그 지역을 사전에 노려야 한다는 것이다. 그래서 저자는 앞으로 있을 3기 신도시 홈페이지 'www.3기신 도시. kr'을 방문해 청약일정 알리미를 신청하고 앞으로 있을 청약 호재에 관심 갖길 당부한다.
부동산 보는 안목 키우기 : 임장과 모델하우스 데이트
고기도 먹어본 놈이 잘 먹는다고 부동산도 많이 돌아다녀봐야 어떤 부동산이 좋은지 골라낼 안목이 생긴다. 그래서 저자는 임장과 모델하우스를 다니면서 직접 인근 주변 환경도 둘러보고 부동산에 방문해 시세도 알아보라고 말한다. 인터넷상에서는 한강뷰라고 말하는 아파트도 직접 가서 보면 과장된 이야기일 수도 있으니 말이다. 또한, 직접 가서 보는 것이 힘들고 비효율적이라면 공식 홈페이지의 'e-모델하우스'나 '사이버 모델하우스'를 보는 것도 추천한다. 이렇게 오프라인 혹은 온라인으로 새로운 집의 구조를 보면서 신축 아파트의 팬트리, 드레스룸 등의 새로운 공간에 대한 개념도 익히고 베이(bay)에 따른 공간감의 차이 등 실제 아파트에 대한 감을 잡는 것이 필요하니 말이다.
본격 청약 준비, 낯선 부동산 용어 정복부터
입주자 모습 공고에는 제곱미터로 표기되기 때문에 한 평은 3.3제곱미터이므로 59제곱미터라고 하면 59를 3.3으로 나눠 18평이라는 계산을 해야 한다. 그런데 우리는 흔히 59 타입은 25평이라 했는데 계산에는 18평밖에 되지 않아 의아했을 것이다. 여기서 바로 아파트의 전용면적, 공급면적 개념이 필요하다.
아파트의 전용면적, 공급면적, 서비스 공간 개념 알고 가기
84제곱미터+주차장+커뮤니티 센터+... = 계약면적
주거 전용면적은 해당 세대가 전용으로 이용하는 면접으로 입주해서 사용하게 되는 거실, 주방, 방 등과 같은 실질적인 공간면적의 합입니다. 공용면적은 아파트 계단, 복도, 엘리베이터 등 공용으로 사용하는 공간면적의 합입니다. 이 둘을 합해 각 세대의 공급면적이 계산됩니다.
그리고 세대별 공급면적과 별도로 표기한 기타 공용면적은 관리사무소, 커뮤니티 센터, 지하주차장 등과 같은 기타 시설의 공간을 의미합니다. 이 모든 걸 합한 것이 계약면적입니다.
일반적으로 집 크기를 가늠할 때는 실제 거주하는 공간을 생각하므로 전용면적을 기준으로 하는 제곱미터가 더 실용적입니다. 그러나 집 전체의 구조를 가늠할 때 아직은 평의 개념으로 접근해야 감이 오기 때문에 입주자 모집공고 등을 통해 공급면적을 확인하고 평형을 계산해보기 바랍니다.
p47 발췌
계약면적(=세대별 공급면적+관리사무소 같은 기타 공용면적)과 공간면적(=거실, 주방, 방 등과 같은 실적적인 공간면적의 합)의 개념을 파악하고 입주자 모집공고를 볼 때 이를 적용하면 해당 아파트 구조를 짐작할 수 있다.
세대별 공급면적 < 기타 공용면적이 지나치게 크다 = 전체 계약면적에서 실제 세대가 사용하는 공간 크기가 작다. ; 분양가가 합리적이지 않다.
세대별 공급면적 > 기타 공용면적이 지나치게 작다 = 단지 내 커뮤니티 등의 시설이 조성되지 않아 생활 편의 가 좋지 않다. ; 아파트 단지 내 생활편의 시설이 적다.
*서비스 면적 : 제공되는 면적 외의 무상 공간을 의미하는데, 일반적으로 발코니 면적을 의미한다.
신축 아파트들은 과거 아파트와 달리 팬트리(주방 옆에 작은 창고)나 드레스룸 등 내부 공간을 쪼개 다양하게 설계하기 때문에 발코니 확장을 하지 않으면 굉장히 좁다. 그래서 발코니 확장은 거의 필수 옵션이 되었고 서비스 면적이 클수록 발코니 확장을 통해 펜트리, 드레스룸, 가족실을 추가로 만들 수 있어 동일 평형대 아파트라도 다르게 공간을 활용할 수 있다.
전매와 당해, 분양가 상항제 개념 알고 가기
전매란 새 아파트를 분양받은 후 입주하기 전 분양권을 판매하는 것을 의미합니다. 현재는 아파트 분양권 전매가 금지되어 분양받은 아파트의 소유권을 이전 등기한 후에 매매가 가능하다.
당해란 해당 지역이라는 뜻으로 만약 서울에 청약 공구가 났다면 서울 거주자에게 우선적으로 기회를 준다는 의미이다.
분양가 상한제란 정부에서 표준 건축비와 택지비의 일정 가격을 설정하고 건설사가 그 가격 이하로 분양가를 책정하는 제도로 일반 시세보다 저렴하다는 뜻이다.
분양가 상한제의 취지는 정부에서 비교적 적은 가격으로 무주택자에게 주택을 안정적으로 공급하기 위함인 만큼 전매제한 기간 및 거주요건이 강화된다. 매매, 증여 등의 소유권 이전이 최대 10년간 금지되고 최대 5년간 반드시 실제로 거주해야 한다.
브랜드 아파트에 살고 싶다면, 민간분양
민간분양 : 우리가 흔히 아는 아파트 브랜드 건설사 (포스코 더샵, GS 자이, 대우 푸르지오, 현대 힐스테이트, 삼성 래미안 등)가 시행합니다.
+청약통장 가입 기간을 본다. (*부족한 예치금은 한 번에 채울 수 있다.)
+면적에 따라 가점제와 추첨제라는 방식을 활용한다.
+청약통장 보유 기간이 길지 않은 젊은 세대에게 유리하다.
+민간분양 1순위 : 청약 가입 1년 후, 지역별 예치금 이상을 납입인정금액으로 보유한 사람이다.
*지금 내가 살고 있는 지역을 기준으로 한다.
좋은 입지에 실속 있는 내 집 마련, 공공분양 : 성실함과 간절함
공공분양 : 무주택 서민의 주택 마련을 지원하는 분양이므로 국가나 지자체, LH나 SH 등에서 시행하며 직접 시공하지만 민간건설사가 수주해 짓는 경우도 있다.
+청약통장 가입 기간과 횟수, 납입금액 세 가지를 본다.
(청약통장 가입 1년이 지나고 12회 이상 납입했다면 1순위)
+60제곱미터 이하의 공급 및 특별공급에서는 자산과 소득 기준도 충족해야 한다.
+청약통장 저축총액을 비교해 선정한다.
+청약 통장 저축총액과 무주택 기간이 길며 자산과 소득 기준을 충족하는 이들에게 유리하다.
+세대 구성원(배우자, 자녀, 등의 부양가족, 형제는 해당 없음) 전원이 무주택자여야 한다.
+과거 5년 내 당첨 사실이 없는 세대의 세대주만 1순위 청약이 가능하다.
집도 빌려 쓰고 싶다면 임대주택
청약으로 공급하는 아파트에는 임대료를 받고 거주자에게 빌려주는 임대주택이 있습니다. LH 같은 공공기관이나 건설사가 임대 주체이기에 안정적이며 일반 전월세보다 계약 기간이 길어 주거비 부담이 적습니다. 취득세와 재산세 등을 고민하지 않아도 됩니다. 이러한 임대주택에는 공공건설 임대주택(공공임대)과 민간건설 임대주택(민간임대), 공공지원 민간임대주택이 있습니다.
공공임대 아파트
공공임대는 공공기관이 공급하는 아파트로 입주자는 5년~10년 또는 50년간 임대로 거주할 수 있습니다. 거주 기간은 5~10년인 임대주택의 보증금과 월 임대료는 주변 시세의 90~100% 수준에서 산정됩니다. 임대 기간이 끝난 뒤에는 입주자를 우선으로 분양 전환합니다. 이처럼 5년~10년이라는 일정 기간 동안 주거비 부담이 덜하고 살던 집을 그대로 소유할 수 있어 선호도가 높습니다.
거주기간이 50년인 임대주택은 보증금을 분납금 형태로 여러 해에 걸쳐 납부하며 월 임대료가 있습니다. 50년 공공임대는 분양 전황이 이루어지지 않지만 영구임대의 성격을 가지므로 주거 안정을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. - P73 발췌
이렇게 꽤나 안정적으로 주거를 할 수 있는 공공임대 청약은 LH청약센터에서 해야 한다. 사이트에서 입주자 모집공고를 확인하고 청약을 접수하는 방식은 일반 분양과 같다. 신청자는 청약통장을 보유하고 있어야 한다.
* 아파트 전용면적별 지원자격
85 제곱 이하 : 해당 지역에 거주하는 무주택 세대 구성원에게 지원자격 있다.
85 제곱 초과 : 만 19세 이상이면 누구나 지원자격 있다.
공공의 성격을 띠는 만큼 공공분양의 자산 보유 기준도 충족해야 한다. 공공임대 또한 일반공급 외 다자녀, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초 등의 특별공급이 있다.
-민간임대 아파트 : 청약통장이 없어도 지역에 따라 거주 요건, 세대주 요건만 갖추면 만 19세 이상 누구나 지원할 수 있다.
-공공지원 민간임대 아파트 : 8년 동안 안정적인 거주를 보장받고 임대료는 일반공급의 경우 시세의 90~95%, 특별공급은 시세의 70~85% 수준으로 책정된다. 8년 후에 분양은 이루어지지 않을 수 있다.
서울 사는 맞벌이 30대라면 지분 적립형 분양주택을
청약점수와 목돈은 부족한데 맞벌이가 많아 소득은 어중간하게 높은 30대를 위한 지분 적립형 분양주택 모델인 '연리지 홈'이 있습니다. SH와 시민이 함께 한 채의 집을 장만하자는 의미로 연리지 홈이라는 이름을 지었다고 합니다.
지분 적립형 분양주택은 입주할 때 분양가의 20~40%만 내고 20~30년 거주하면서 나머지 지분을 단계별로 사들이는 방식입니다. 만약 4억 원짜리 집을 분양받았다면 분양가의 25%인 1억 원만 내며 소유권이 생기며 나머지 지분인 3억 원은 4년에 한 번씩 세 번에 나누어 반입하는 방식입니다.
P79 발췌
청약의 VIP, 특별공급
신혼부부 특별공급
아이가 셋 이상이라면 다자녀 특별공급
노부모 부양 특별공급
신혼, 다자녀, 노부모 부양도 아니라면 생애최초 특별공급
중소기업 특별공급
특공은 중복 당첨되면 무효, 한 세대에 한 명만 지원할 것
내가 사는 지역에서 누리는 큰 혜택, 당해
청약 홈 즐겨찾기하고 실전 청약 넣기
아파트 청약을 하려면 반드시 청약 홈 사이트를 통해야 합니다. 청약 홈의 청약 캘린더를 이용하면 전국의 청약 예정지와 1순위 청약 예정일을 확인할 수 있습니다. 청약 일정, 타입, 분양가 등 기본적인 정보는 물론 입주자 모집공고문도 링크로 연결되어 편리합니다. 다만 청약 홈에서는 기초적인 정보만 보여주기 때문에 관심지역의 청약 예정을 확인한 뒤에는 부동산 커뮤니티나 유튜브, 블로그, 해당 건설사 홈페이지를 방문해야 합니다.
■청약 홈에서 확인할 수 있는 정보들
청약 홈에서 나의 청약 자격도 확인할 수 있습니다. 청약의 기초인 1순위 청약 자격 요건부터 세대가 청약 제한에 걸려있는지, 본인이 세대주인지 세대원인지, 소유 주택 현황과 청약통장 가입내역 등 내 정보이지만 정확한 확인이 필요한 정보를 조회해볼 수 있습니다.
세대주만 청약이 가능하기 때문에 본인의 세대주 여부를 조회해보고 앞으로 청약통장을 사용할 사람을 미리 세대주로 변경해두어야 합니다.
■청약 전 미리 준비해두면 좋은 것들
이제 한도를 늘려두고 인감증명서를 여러 장 발급받아둘 것을 권유합니다. 인감도장 신규 등록은 거주지 주민센터에서만 가능하므로 미리 준비하기 바랍니다.
특별공급은 경우에 따라 자격을 증빙할 수 있는 서류가 필요합니다. 근로소득 증빙, 혼인관계, 임신진단서, 장애등급 등 별도로 요구하는 제출 서류가 있으니 미리 파악해두는 것이 좋습니다.
P110 발췌
전략적으로 청약 준비하기 : 집을 사기 가장 좋은 시기는 내가 준비된 때
전월세로 무주택을 유지하면서 청약으로 신축 아파트 입주를 계획한다면, 청약에 초점을 맞춰 거주지를 결정해야 합니다. 가점이 높지 않다면 추첨제 비율이 높은 비규제 지역을 선택해 청약을 넣는 게 좋습니다. 그 반대의 경우라면 높은 가점을 최대한 활용할 수 있는 지역을 잘 골라내야 합니다.
추첨 비율이 높고 경쟁률이 낮을 것 같았던 112 타입에 넣어 청약에 성공할 수 있었습니다. 당시 대세는 59 타입이었기에 아예 대형 평형으로 방향을 틀었습니다. 고로 평향과 타입을 분석해 경쟁률이 비교적 덜한 곳을 찾아 청약을 넣어보시길 바랍니다.
85제곱미터는 경쟁률이 셉니다. 85제곱미터 이하는 25평, 34평 아파트입니다. 신혼부부, 자녀가 한두 명 있는 가정에서 가장 선호하는 평형입니다. 그러나 투기과열지구의 이러한 평형은 100% 가점제로 청약을 진행하기 때문에 가점이 낮은 20대, 30대의 당첨 가능성은 거의 없습니다. 따라서 점수가 낮더라도 청약 당첨 확률을 높이려면 추첨 비율이 높은 지역의 청약을 노려야 합니다.
P112 발췌
■전셋집을 구할 때부터 청약을 준비하세요.
대부분 지역에서 지역 거주자를 우선하기 때문에 지역 선택은 청약 당첨에서 가장 기본적인 부분이기도 합니다.
■서울에 사는 신혼부부의 내 집 마련 전략
신혼부부가 청약을 하려면 일반청약은 뒤로 하고 신혼부부 (또는 생애최초) 특공 대상인지부터 따져봐야 합니다. 신혼 기준인 혼인 기간 7년 이내인 부부이면서 소득 기준 구간에 들어와 있다면 신혼부부 특공 계획으로 청약에 도전하는 게 좋습니다. 2세 계획이 생기는대로 바로 특공을 지원합니다.
*신혼 희망타운 : 신혼부부만을 위한 아파트를 정부에서 공급하는 사업으로 분양형과 임대형으로 나누어지며 교통이 편리한 곳에 짓는 것이 가장 큰 특징입니다. 분양가 상한제로 분양가가 저렴하고 입주자는 1%대의 저리 대출 지원도 받을 수 있습니다.
■청약 최강자 40대는 선택과 집중 전략으로
보통 아파트 타입은 면적별로 A, B, C 타입으로 나뉘어 나옵니다. 일반적으로 타워형 라인 2 베이 구조보다 판상형 라인 3 베이가 선호도가 높고 공급물량이 적은 쪽보다는 많은 쪽에 청약 신청이 몰려 경쟁이 치열합니다. 그래서 경쟁이 덜 치열해 보이는 타입을 찾아 부동산 커뮤니티나 검색으로 여름을 살피고 눈치껏 청약을 넣습니다. 혹은 그 지역에서 흔히 대장 아파트라고 불리는 리딩 단지 청약이 아닌 그 주변 다른 단지 청약에 도전하는 방법도 있습니다.
*조정대상지역으로 지정되면 달라지는 것
1) 양도소득세
2) 까다로운 주택담보대출, 중도금 대출
3) 자금조달계획서 제출
4) 가점제 비율 확대 및 전매제한
로열동, 로열층 (RR)을 한눈에 알아보는 안목
남향+편의성+행복감+여유+교육+... = RR
남향으로 햇빛이 잘 들고 조망이 좋은 RR이지만, 소형 평형이 주를 이루는 단지라면 지하철역, 버스 정류장과의 거리가 알알을 결정하는 데 중요하고 대형 평형이 주를 이루는 단지라면 동 간 거리, 숲세권 요서가 중요합니다.
부동산 용어 : 플피 (플러스 프리미엄)/ 마피 (마이너스 프리미엄)/ 세안고 (세입자를 끼고 있는 집)/ 모하(모델하우스)/ RR (로열동 로열층)/ 초품아 (초등학교 품은 아파트)/ 입주권 (재개발, 재건축 지역의 조합원 자격으로 새 아파트에 입주할 수 있는 권리)
자금계획, DTI는 뭐고 LTV는 뭐지?
거래가인 분양금액을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지불하고 입주합니다.
1) 계약금 납부 : 분양가의 10% 혹은 20%
2) 중도금 : 아파트 가격의 60% (아파트 준공까지는 약 3년의 시간이 필요하기 때문에 중도금을 3개월에 한 번씩 분양가의 10%를 6번에 걸쳐 분납함)
3) 잔금 : 중도금 대출 상환금 60%와 분양 잔금 30%
+ 분양금액 외 발생하는 비용 고려 필요 (중도금 대출 이자, 옵션 계약금, 취득세, 등기비로 분양가의 5% 이상을 추가 비용으로 생각하고 준비해야 한다.)
이렇게 모든 준비를 마치고 입주를 앞둔 사람들은 사전에 전기공사나 샷시 등 내부 공사가 잘 이루어져 있는지 꼼꼼하게 체크해봐야 합니다. 더불어 부동산 등기도 셀프 등기 신청하여 비용을 아끼는 방법도 있어 직접 부동산 등기를 신청하는 것도 추천합니다.
사회초년생 시절 은행원이 만들어야 한다고 하여 어떻게 쓰는지도 모르고 만들었던 청약의 구체적인 쓰임과 방법을 알 수 있는 책이었다. 아는 만큼 보인다고 아는 만큼 활용해야 빠르게 주거의 안정을 확보할 수 있으니 청약통장을 가지고 있는 사람들은 한 번씩 읽어보길 추천한다. 청약이야 말고 그 어느 경제공부보다 중요한 공부이니 말이다.
