내집마련을 위한 6단계 준비사항
올해 '내 집마련'을 하면서 읽은 부동산책 6권을 토대로 내집마련을 위한 6단계를 정리해 보았습니다. 24년 내집마련을 목표로 하시는 분들께 도움이 되기 바랍니다.
1) 종잣돈을 위해 저축하기
빨리 부자가 되고 싶으면 소득은 늘리고, 지출은 줄여서 저축을 하면 됩니다. 저축은 투자금을 늘리는 가장 확실하고 안전한 방법이기에, 저축을 우선순위에 두고, 저축하고 남은 돈을 지출해야 합니다.
그래서 저축 목표액은 '1년간 극단적으로 아껴서 최대한 많이 모으는 것‘이 어느 정도 금액일지 파악해 보세요. 저도 1년 치 가계부를 보면서 월별 수입과 지출을 정리해 보았습니다. 가계부를 정리해 보니, 올 한 해 쿠팡에서 3.8백, 배민에서 1.7백만 원을 지출하였는데, 24년에는 지갑을 쉽게 열게 하는 쿠팡과 배민을 경계하려고 합니다. 내년 목표는 알뜰하게 제 수입 안에서만 지출하고, 남편의 수입은 모두 모으는 것으로 잡았어요.
2) 현재 재정 상황 파악하고, 목표 세우기
나의 자산: {부동산+현금성 자산(주식, 펀드, 연금, 보험 등을 현금화한 금액) +1년 저축액 X50세까지 남은 연수} - 대출금
"나는 몇 살까지 일할 수 있을까? 그럼 은퇴 이후 몇 년 정도 살게 될까? 그동안 필요한 금액은 얼마나 될까? 지금 소득이면 은퇴 시점까지 얼마나 모을 수 있을까? 목표액과의 차액은 얼마지? 그 차이를 메울 방법은 뭐가 있을까? 사업? 무슨 사업을 해야 하지? 투자? 투자를 한다면 평균 수익률을 얼마나 올려야 할까? 그 정도 수익률을 올릴 수 있는 투자는 뭐가 있을까? 투자금을 늘릴 방법은 없을까"
현재 나의 자산 수준을 파악해 보세요. 부부라면 함께 자산내역을 확인하며, 앞으로 얼마의 자산을 모을 것인지 목표를 세워보세요. 이렇게 목표를 잡으면, 현재 가진 자산을 어느 정도 수익률로 늘려야 달성 가능한지도 계산해 보세요.
목표 수익률 파악하기 : 원금이 2배 되는 데 걸리는 시간(년) = 72/ 수익률(%)
목표액 = 투자금 X 수익률
*출처: 부동산투자수업(기초 편)3) 지금 내가 살 수 있는 집 가격대 알아보기
"절대로 전세 살지 마세요. 차라리 월세로 사세요."
부동산투자수업의 저자인 정태익님에 따르면, 주택담보대출을 받거나 전세(갭투자) 등의 레버리지를 활용해서 내가 감당할 수 있는 선에서 적당한 집을 하루라도 빠르게 사는 편이 좋다고 조언합니다. 부자가 되기 위해서는 월세 살면서 보증금을 아끼고, 여기에 대출을 받아서 최대한 투자금을 늘리는 게 투자자의 마인드를 가져야 해요. 내 돈을 남에게 맡기지 말고 '소유권'을 얻는 데 사용해야 합니다.
이렇게 '소유권'을 얻기 위해 레버리지를 활용하는데, '연소득의 10배'이상의 무리한 투자는 위험하다고 조언해요. 예를 들어, 부부의 연간 소득이 7천만 원이라면 그 10배인 7억 원 정도의 집이 투자의 한계라는 이야기입니다. 그렇기에 나에게 현재 감당 가능한 대출이 어느 정도인지 파악하는 것은 중요합니다.
*주택 구매 능력 = 대출 감당 가능액 + 기존 보유 자산
(저축액 X 40% / 대출이자) = 대출 감당 가능액
카카오플친 부린이톡에서도 '내 집마련 예산 계산기'를 통해 매매에 필요한 총비용과 가능한 대출범위를 알려줍니다. 다만, 어디까지나 참고용이기에 실제 적정한 대출액과 이율은 토스나 카뱅 어플에서 확인해 보시길 추천해요!
4) 앞으로 부동산의 방향성 예측해 보기
무조건 1 주택은 매수하고 보는 것이 아니라, 좋은 물건이 가격이 적정할 때 사야 합니다. 특히, 저점을 맞추려고 타이밍을 계속 놓치는 것을 주의해야 합니다. 핵심은 고점과 저점을 맞히는 게 아니라, 앞으로 이 집의 가격이 오를 것인가 또는 떨어질 것인가 하는 '방향성'입니다. 많은 사람들이 집값이 더 비싸지기 전에 집을 사야겠다고 마음먹으면 가격은 상승합니다. 아래 3가지 기준에 맞춰 내 집마련의 타이밍을 잡아보세요.
ⓐ 집값에 영향을 미치는 요소 : 거시 경제 및 사회분위기
ⓑ 투자 전에 체크해야 할 지표들 : 부동산 시장 현황
ⓒ 집의 가치를 결정하는 요소 : 개발 부동산 매물의 시장성
*출처 : 도서 [앞으로 3년 무조건 올라가는 곳 알려드립니다]5) 매수할 집을 골라보기
'어떤 집을 매수할 것인가'는 내 상황과 자산 수준, 우선순위에 따라 달라요. 그러니 나의 가치관과 수준에 맞는 최선의 선택을 하기 위해 열심히 발품(임장), 손품을 팔아야 합니다. 이렇게 성공적인 투자를 위해 옥석 고르기는 필수입니다.
오를 때는 더 빨리 더 많이 오르고, 내릴 때는 더 늦게 덜 떨어지는 경쟁력이 높은 아파트에 투자할 수 있어야 진정한 아파트 가치투자입니다. 이렇게 경쟁력이 높은 아파트의 기준은 아래 2가지를 기준을 참고해 보세요.
1) 상승기 5년 동안 2배 이상 상승하면 시장가치가 좋다.
2) 3년간 오르지 않다가, 20~21년 2년 동안 상승 폭이 지나치면 과열 시기에 오른 것으로 시장가치가 좋지 않다.
부동산 투자의 목표에 따라서도 매수할 집이 달라집니다. 실거주용인지, 투자용인지 용도를 먼저 정해주세요.
ⓐ 실거주할 것인가?
첫 집만큼은 내 가용 자금으로 선택할 수 있는 최고의 입지에 마련하길 권합니다. 하락장을 버티는 힘은 실거주하기 좋은 조건을 갖춘 입지입니다. 특히, 신축 아파트와 역세권 아파트는 선방하지만, 비역세권 구축 아파트와 재개발 초기 사업장, 오피스텔, 빌라 등 아파트의 대체재로 여겨지는 물건들은 가격 방어에 취약합니다.
무주택자에서 1 주택자가 되는 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 '자산을 지키는 투자'를 하는 것입니다. 이렇게 자산을 지키는 안정적인 투자를 하기 위해서는 쉽게 흔들리지 않을 입지와 가치가 중요하기에, 주어진 자금 내에서 가장 좋은, 지역별 핵심지에 투자해야 합니다. 그래서 '한번 사면 충분히 오르기 전엔 절대 팔지 않겠다.'는 굳은 결단이 있어야 해요. 이런 굳은 결단을 하려면, 애초에 '팔지 않아도 될 집', 그러니까 오래 보유해도 좋은 집을 매수하는 것이 상책입니다. 수요가 탄탄한 곳을 매수해야 합니다.
그리고 드디어 상승장이든 하락장이든 집을 샀다면 방향성은 동일합니다. 부동산 공부를 계속하면서 상급지를 바라보세요. 특히나, 상승장보다는 하락장에서 갈아타는 비용이 적게 듭니다. 그러니 미리 염두에 둔 아파트가 있다면, 하락장에서 급매로 나온 RR(로열동, 로열층)를 노려보세요.
이렇게 1 주택자는 더 좋은 상급지로 갈아타려는 목적이라든지 퇴직이나 치료 등 꼭 필요한 이유가 아니라면, 웬만하면 내 집 하나는 보험이라 생각하고 보유하시길 당부드립니다. 1 주택이 있는 상태에서 갈아타기를 하는 것과 1 주택에서 무주택으로 다시 돌아가서 내 집마련의 기회를 엿보는 것은 심리적 조급함에서 이기기 어렵기 때문이에요.
요약하면, 지역별 핵심지에 집을 사시고, 하락기에 상급지로 갈아타기를 노려보세요!
ⓑ 투자를 위한 매수인가?
투자 관점에서 본다면, 투자금액 대비 높은 수익률을 얻는 것이 중요합니다. 그렇기에 20년 이상의 구축 아파트를 매수한다면, 재건축/리모델링 가능성이 있는 곳으로 매수하는 것이 중요합니다. 설사, 재건축/리모델링이 당장 진행되지 않더라도 사업성이 있는 아파트라는 것만으로도 하방경직성이 단단하기 때문입니다.
무엇보다 투자에서 가장 중요한 점은 절대 부동산을 비싸게 사지 않는 것입니다. 수익률에 대한 욕심을 좀 낮추더라도 잃지 않는 투자로 늘 높은 승률을 유지해야 한다. 이렇게 저렴하게 부동산을 사기 위해서는 평소에 저렴한 매물을 찾기 위해 부동산 공부를 꾸준히 해야 합니다.
*출처: 도서 [혼투족을 위한 남다른 부동산투자]6) 매수타이밍 보기
내 집마련을 목표로 삼았다면, 매수 타이밍을 살펴보셔야 하는데, 부동산이 과열되어 고점이 된 시기는 피해야 합니다. 대표적으로 21~22년는 전체적으로 집값이 과열되었던 시기이죠. 하지만 이 열기가 과열인지, 상승장의 시초인지 알지 못하면 조급함에 그만 대중의 열기에 뛰어들어가게 됩니다. 그래서 무엇보다 시장이 과열된 상승장인지, 하락장인지 판단해야 해요.
*출처: 도서 [혼투족을 위한 남다른 부동산투자]그리고 이어서 매매가, 전세가 추이를 살펴보아야 합니다. 일반적으로 전세가격은 매매가격을 밀어 올립니다. 매매가격은 사실 전세가격의 적정배율 유지하는데, 전국적으로 아파트 매매가격은 전세가격의 약 1.6~1.7배 수준이고, 서울은 1.8~1.9배 수준이에요. 그러나 지역마다, 아파트 상황마다 편차가 크니 참고사항으로만 알아주세요.
[전세가와 매매가의 상관관계]
-월세 : 1개월 '입지가치+상품가치'를 사용하는 비용
-전세 : 산술 20년 이상의 '입지가치+상품가치'를 사용하는 비용, 전세는 현재의 입지환경과 상품가격을 반영하기에 임차료를 통해 주택의 '현재 가치' 측정가능
-매매 : '입지가치+상품가치'를 '무제한' 사용하는 비용, '미래 가치'를 반영
이렇게 매매가와 전세가 추이가 평소와 다르게 급격하게 전세가가 떨어지는 시기에는, 역전세로 급매가 나올 가능성이 높아요. 하락장을 버티지 못하는 매물이 나오면 놓치지 말고 잡아보세요!
(+) 신축 분양 아파트라면?
신축 분양 단지라면 입주자 모집 공고문을 통해 [분양가=대지비+건축비] 확인해 보세요. 비교하려는 같은 해 준공된 다른 아파트의 분양가-건축비를 비교하면, 건축에 투입된 비용 수준이 높은지, 낮은지 파악할 수 있어요. 준공 이후에 상품가치가 높다고 평가받는 건축물은 공사를 시작하기 전부터 세대당 공사비 or 대지면적당 공사비가 높다는 특징이 있어요.
이렇게 부동산 시장에 대한 하락 전망이 바닥을 찍고 점차 우상향 하는 구간에 들어가면 그때가 좋은 진입 타이밍입니다. 24년도에는 모두 내 집마련의 꿈을 이뤄보시기 바랍니다!
참고도서
1. 혼투족을 위한 남다른 부동산 투자 (강대성 저)
2. 앞으로 3년 무조건 올라가는 곳 알려드립니다. (김인만 저)
3. 아파트, 이 가격 오면 사라 (채상욱 저)
4. 부동산투자수업-기초 편 (정태익 저)
5. 부동산투자수업 - 실전편 (정태익 저)
6. 입지센스 (박성혜 저)
