강북 다세대,역전세,깡통전세 매매3.2억/전세2.8억
전세 근저당 계산 심화학습 - 확률과 통계 수업 시작!
바보아저씨의 경제이야기 - 2020년 봄 이사철 맞이 - 전세 근저당 계산 방법, 원포인트 강의 시작!
서울 강북 성북구 다세대 매매3.2억 / 전세2.8억 안전해요?
(전세 근저당 - 확률과 통계 심화학습 시작!)
전세가율 87.50% / 매매가 3.20억 / 전세금 2.80억 깡통인가요?
- 바보아저씨는 깡통전세로 규정을 하는데
- 다주택 투기꾼들은 절대로 깡통전세라고 인정을 안합니다.
그게 대한민국 사회 문제 입니다. (모르는 세입자들도 문제)
계산해 보신데로 87.50% 입니다.
쉽게 말해, 집주인 4000만원 들고 -> 3.2억 8배 레버리지 갭투기를 한 거구요.
80% 초과하면 할 수록 위험할 확률이 증가합니다.
경매 80% 낙찰 시 -2400만원 손해를 보는 거죠.
집 오르면 시세차익 다 집주인 꺼구요.
- 내돈 4000 투자해서 (세금 제외한 계산)
- 시세 4000 오르면 집주인 8000만원 100% 수익 이렇게 되는 겁니다.
그리고 지금 엄밀히 말씀드리면 깡통전세는 아닙니다.
"아닌데 위험하다."는 뜻입니다.
서울의 경우 특히 강북 다세대가 85~90%
심지어 95% 갭투기도 많아요. 케이블 TV 에도 엄청 나오죠...
경매로 망할 확률로 접근을 하셔야 됩니다.
서울은 85% 중반이면 나름 안전할 수도 있는데요.
최악은 경매 80% 낙찰되면 돈 2400만원 날리는 거구요.
전세가율 87.50% 이라는 뜻은 -> 경매 88% 이상 낙찰되면 안전하다는 뜻입니다.
확률입니다. = 경매로 망할 확률!
통상적인 전세가율 적정 수준은
아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가주택 60~65% 이렇게 됩니다.
(위의 60~80% 비율 = 시중은행 대출 최대 담보인정비율이자 = 평균 경매 낙찰률 입니다.)
은행 잘 따라하세요. 그러면 깡통전세 안 당합니다.
(은행은 대출 해주고 망해도 -> 경매 낙찰로 회수할 만큼 딱! 그만큼 최대치 대출해주고 -> 대출 이자 받는 꿀빨기 하는게 본업입니다. 은행 60~80% 그대로 따라하면 안전하다는 뜻입니다.)
바보아저씨의 답변은 그냥 답변이 아닙니다.
1금융 은행권 최대 담보인정비율로 측정한 과학 답변입니다.
바보아저씨의 경제이야기 - 대한민국 만연한 미친 갭투기의 실제와 방법 폭로
집 1억
내돈 2000 + 전세 8000 (이 돈은 집 판사람한테 있습니다.)
내돈 1000 + 전세 9000
내돈 500 + 전세 9500 (이런데 들어가는 전세입자 많아요.)
세입자 줄 8000만원~9500만원 전세금 집주인들 없어요.
뒤에 세입자 돈 들어와야 님 주죠.
이게 갭투기 기본인데요?
1.2억 되면?
-> 내돈 2000 -> 4000만원 2배 수익
-> 내돈 1000 -> 3000만원 3배 수익
-> 내돈 500 -> 2500만원 5배 수익
8000만원 되면?
-> 내돈 0원 망하고
-> 집 경매로 그냥 넘기면 됨
끝.
전세금 없으면?
당연히 없죠.
뒤에 세입자 돈 받아서 주겠다
배째라 하면 됨
집주인 고민 끝.
보증보험? = 보험입니다.
상해보험 같은거 위험한 직업 안 들어져요 그쵸?
보증보험이라는게 집주인 대출 + 세입자 보증금 100% 이런 경우도
가입이 되는 경우가 있어서. 집주인이 그걸 악용해서 0원으로 갭투기 하는 경우가 있어요.
맹신하면 안된다는 뜻입니다.
전세 보증보험도 똑같습니다. 깡통전세 -> 사후에 보증보험 안 들어집니다.
(전세가율 높은 깡통전세 갭투기 전세금은 나중에 보증보험도 안 들어지는 경우 많음)
(TV에서 나중에 보증보험 들어라 그러면 무조건 안전하다? => 그냥 개소리 멍멍 선동질임)
getty image bank바보아저씨의 경제이야기 - 갭투자, 깡통전세 예방하는 인생 산수법
1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)
3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)
4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.
이렇게 계산하시면 됩니당;;;
5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)
6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)
꼭 확인하시구요.
7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인
8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.
전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다.
(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)
이것은... 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!)
(끝)
바보아저씨의 경제이야기
전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법)
깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등... 총정리
갭투기, 젠트리피케이션, 정치인 땅투기
대한민국이 부동산 불패 국가인 이유 - 현실 팩트 설명 (혈압주의, 빡침주의)
[바보아저씨의 경제이야기 깡통전세 근저당 주요 FAQ 리스트]
전세집 들어가려고 하는데 융자가 있어요. 전세 2.3억 / 융자 3억 안전할까요?
https://babo-economist.tistory.com/44
LH주택공사 전세대출도 깡통전세 사기 당할 수 있나요?
https://babo-economist.tistory.com/51
서울 3억 빌라 전세가율 92% 육박합니다. 전세 안전할까요?
https://babo-economist.tistory.com/66
버팀목전세대출, 1.25억 전세를 살다가, 매매가=전세가 동일해 졌어요. 망했나요?
https://babo-economist.tistory.com/68
중소기업청년전세자금대출, 집주인이 상환 안하고 먹튀하면 어떻게 되는 건가요?
https://babo-economist.tistory.com/98
전세보증보험, 요즘 깡통전세가 많은데, 집주인이 협조를 안해주면 어쩌죠?
https://babo-economist.tistory.com/72
신축아파트 전세, 보증금으로 근저당 말소? 어떤식으로 진행되나요?
https://babo-economist.tistory.com/75
전세대출, 신축 오피스텔, 전세8000, 융자말소조건, 안전한지 어떻게 확인하나요?
https://babo-economist.tistory.com/148
전세보증보험, 근저당 9억 건물이에요. 안전한가요?
https://babo-economist.tistory.com/80
원룸전세계약, 전세6000만원, 근저당 4.2억 있어요. 3층 건물입니다. 안전한가요?
https://babo-economist.tistory.com/84
다세대 전세계약 중도금, 매매1.30억, 전세1.00억, 근저당 5500만원 안전할까요?
https://babo-economist.tistory.com/93
원룸전세 융자있는데 안전한가요? 전세5000, 건물시세12억, 채권최고액 3.3억 입니다.
https://babo-economist.tistory.com/115
전세계약 특약사항, 다세대 1.30억, 전세1억, 근저당5500, 근저당말소조건, 안전할까요? 방법좀
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최우선변제금 2000만원, 대구 동성로, 원룸다가구 입니다, 우선변제금 무조건 안전한가요?
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신축빌라 전세 근저당, 10억, 감액을 해준다는데 괜찮을까요? 전세대출 될까요?
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다가구건물, 시세6.5억, 채권최고액2.976억, 전세1.3억 안전할까요?
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원룸전세집, 건물8.8억, 채권최고액2.3억, 보증금1억 안전할까요?
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원룸근저당, 건물11억, 근저당6.6억, 전세1.7억 안전할까요?
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건물근저당, 시세13억, 융자1.8억, 선순위7억, 전세1.7억 들어가도 안전할까요?
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건물근저당, 건물13억, 건물18억 2개 입니다. 선순위 융자 분석 어떻게 하는 건가요?
https://babo-economist.tistory.com/201
원룸근저당, 시세19억, 융자8억, 보증금5억, 전세1.1억 들어가면 안전할까요? 중소기업전세대출
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건물근저당, 건물25억, 근저당11억, 보증금8.5억, 원룸전세 9500만원 안전할까요?
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투룸근저당, 건물32억, 채권최고액11.9억, 16세대, 전세금1.4억 입주해도 될까요?
https://babo-economist.tistory.com/96
건물근저당, 시세35억, 융자10억, 보증금10억, 전세1.70억 들어가려고 합니다. 안전할까요?
https://babo-economist.tistory.com/173
건물근저당, 건물43억, 34세대, 채권19억 / 보증금 19억 안전한가요?
https://babo-economist.tistory.com/43
투룸근저당, 건물60억, 11가구, 근저당19.2억, 보증금19.5억, 안전할까요?
https://babo-economist.tistory.com/199
중소기업전세대출, 신축 다가구11억, 전세1.3억, 신용대출 필요합니다. 안전할까요? 대출얼마까지 나올까요?
https://babo-economist.tistory.com/159
전세계약, 사무실 용도, 주거용으로 전세 거주해도 안전할까요?
https://babo-economist.tistory.com/179
역전세, 매매가2.3억, 전세가2.6억, HUG, SGI 보증보험 가입될까요?
https://babo-economist.tistory.com/198
전세근저당, 매매가1.70억, 선순위1.2억, 전세 7500만원 안전한가요?
https://babo-economist.tistory.com/32
전세근저당, 매매가1.80억, 근저당8820, 전세8500 들어가도 안전할까요?
https://babo-economist.tistory.com/200
전세근저당, 매매가1.25억, 전세가1.15억 입니다. 융자없이 깨끗합니다. 괜찮을까요? (개 위험하죠)
https://babo-economist.tistory.com/184
신축빌라 전세 근저당, 10억, 감액을 해준다는데 괜찮을까요? 전세대출 될까요?
https://babo-economist.tistory.com/197
[바보아저씨의 경제이야기 깡통전세 근저당 주요 FAQ 리스트]
바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책,
바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!
온라인(다음,네이버) 합산 구독자 60,000명, 조회수 1,500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)
- 5대 은행 시중은행 근무
- 5대 그룹 대기업 근무
- 생활경제 칼럼니스트
바보아저씨의 경제이야기
