전세보증보험 의무 가입 = 세입자 대재앙이 오고있다..
전세보증보험 의무 가입 = 세입자 대재앙이 오고있다... (원룸 다가구,
매매가 2.47억
전세가 2.37억 (96% 갭투기)
- 세입자 2.37억 전세금으로
- 집주인 24채 갭투기 가능,,,
=> 시세 1000만원 오르면 => 집주인 2.4억 창조경제 ....
=> 보증보험은 공시지가 기준으로 가입 가능 (HUG보증보험 = 쓰레기 개돼지 병신 악법 증명)
바보아저씨의 경제이야기 인생백과사전
잘 아시다시피
2020년 8월 18일 부터
집주인 임대사업자 전세보증보험 가입이 의무가 됩니다.
이제 집주인은 세입자가 들어오면,,,
무조껀 기존 다주택 법인처럼 전세 보증보험을 가입해야 되구요.
75% 집주인이 내시고 + 25% 세입자가 내셔야 됩니다.
등급 연봉해서 요율이 좀 다른데 본 글에서는 쉽게 이해 하시라고
0.2% 라고 고정해 놓고 설명을 드리겠습니다. (실제로는 훨씬 비싸요. 다가구 다세대는 할증됩니다.)
(설명 시작)
앞으로 1억 전세입자 1명 받으시면 1년에 20만원 보증보험료 나옵니다.
=> 1억 전세 당 : 집주인 75% 15만원 + 세입자 25% 5만원 이렇게 해서 매년 보증보험료를 내셔야 됩니다.
이정도 내외로 이제 내셔야 됩니다.
..............
언뜻 보면 "우와!" 세입자들 에게는 아주 달콤한 복지정책 같아 보입니다.
국가가 강제를 해서 세입자들의 전세보증금을 지켜주고 있는 정책 같아 보이니 말입니다.
사실 맞습니다. 보증보험 이라는 자체가 보험이죠.
(차 사고 났을 경우 보험료와 같은 개념이 맞습니다.)
집주인이 망해도 세입자 전세금 1억은 보증보험 기관에서 보장을 해주니 100% 안전합니다.
뉴스 댓글에 보면 이런 말이 많아요. "자동차 렌트하면 보험료를 차 주인이 내냐?" 등등
저는 이런 아주 피상적인 거 차치하구요. 무슨 검색만 하면 나오는 실제 보증요율 운운 이런거 다 차치합니다.
그런거는 이미지 검색만 해보시면 나와요.
지금까지 보셔서 알겠지만 저는 피상적으로 겉으로 보이는 정보 만 취합해서
포스팅을 하는 사람이 아닙니다.
(자,,, 그럼 다시 돌아가 보겠습니다.)
2020년 8월 18일 : 전세보증보험 가입 의무화가 되면 벌어질 상황
[세입자]
- 우와! 국가가 보증보험을 강제했어! 전세대출도 동의 안 받아도 돼!
- 대한민국 너무 좋은 나라야! 이제 전세금은 100% 안전한 시대가 되었어!
- 정말 이 나라 캐! 쩔! 어!! >< 사랑해!! ♡♡ 뿜뿜!!
,,,라고 당장은 생각이 되실 것입니다.
vs
그럼 집주인은 어떻게 생각을 할까요?
[집주인]
- 우와! 국가가 보증보험을 강제했어!
- 이제 올라간 보증보험료 만큼 전세를 빼서 -> 반전세로 돌리면 되겠네!
- 그리고 10억 건물이면 내돈 0원~1억 90~100% 갭투기가 합법적으로 가능한 시대가 왔어!
- 세종시 아파트 10억에 다 팔고 -> 현찰로 심심풀이로 건물 2~3채 갭투기로 매입해야 겠다! 야호!
- 어차피 그동안 부동산이 오른 차익으로 나는 1채를 더 매입하는 것이양!
- 대한민국 너무너무 투기하기 좋은 나라당 우왔! 야호!
;;;;;;;;;;;;;
집주인들이 저렇게 생각하는 이유가 뭘까요.......?
그것은 현재 대한민국의 보증보험 제도가 치명적인 약점을 보유하고 있다는 것입니다.
현행 보증보험 제도는 HUG 기준
토지 + 건물 공시지가의 150% 기준으로 - 채권최고액을 뺀 만큼 가입이 됩니다.
공시지가 7억 입니다.
공시지가 150% 10.5억 입니다.
그런데 건물의 실 매매가는 10억입니다. (이런 경우도 지역마다 많아요.)
건물에 융자가 적어서 망할 위험이 전혀 없는 (경매로 100% 회수가 가능한) 집도 보증보험을 강제하겠다.
해보세요. 그럼 이제 이렇게 됩니다.
[2020년 8월 18일 보증보험 의무 강제 이후 발생할 현실 100% 예언]
(보증보험 강제 이전 -> 기존의 상황)
10억 건물에 방이 10개 들어 있습니다.
집주인 8000만원 전세로 10개의 방을 8억 받고
내돈 2억으로 갭투기를 1채 해놨습니다.
왜냐하면 선순위 보증금 총합 80% 이하여야 세입자들이 잘 들어오기 때문입니다.
(아파트 80% / 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% 평균 경매 낙찰가율 기준 = 은행 최대 담보인정비율)
위 상태에서 이제,,,
집주인은 일부러 혹시 모를 경매 상황과 경기 하락 상황을 대비해
시세 80% 이하로 맞춰서 갭투기를 해놨는데,,,
굳이 추가 세금과 다를바 없는 상조 품앗이 보증보험을 강제로 0.몇% 뜯겨야 하는 상황이 왔습니다.
(보증보험 강제 가입)
그럼 집주인이 새로운 세입자를 받으면서 할 행동은
아래와 같습니다.
vs
(보증보험 의무 가입 제도 생긴 후 -> 집주인의 행동)
1) 10억 건물 등기부등본을 은행에 던지고 임대사업자 대출 5억을 일단 받습니다.
(대출이자 2000만원 발생, 보수적 임대사업자 일시상환 대출금리 4.00% 기준)
그리고나서
2) 방 10개 중 5개 정도를 1000/40 월세로 전환을 합니다.
(월세수입 2400만원 발생 + 보증보험료 내기 신공)
3) 남은 방 5개는 8000만원을 받습니다. (받거나 5% 올리거나 그건 알아서)
(보증금 4억 확보)
이렇게 집주인들은 본능적으로 월세 전환을 시도하게 되어 있습니다.
국토부 장관님 말대로 집주인들이 돌려줄 보증금이 없어서 -> 월세 전환이 어렵다?
네.. 그건 현실 모르는 소리입니다. (은행에 던지면 저리 융자 다 나와요!!! ^^)
주변에 정치인들 물어보세요. 죄다 건물 다주택 임대사업자 RTI 대출 끼고
부동산 투기한 정치인들이 친구들 중에 많으실 것입니다. 한번 사석에서 물어보세요. ^^
(정리를 해보겠습니다.)
(보증보험 가입 후 집주인이 10억 건물에 8억 전세에서 -> 10억 건물에 5개 반전세 + 5개 전세로 돌렸을 경우)
1) 건물은 10억 입니다.
2) 건물 대출금은 5억입니다.
3) 전세 보증금은 4억입니다.
4) 월세 보증금은 5000만원 입니다. (1000/40 X 5개의 방)
= 집주인은 손쉽게 대출금 + 보증금으로 9.5억을 확보해서
= 10억 건물 갭투기가 가능해 집니다.
= 월세소득 2400만원 - 대출이자 2000만원 - 보증보험료.
= 이렇게 산술적이지만 당장 바꿔서 유지가 가능합니다.
공시지가 7억, 보증보험 기준 150% 10.5억 건물을 매입하면서,,,
대출금과+보증금 9.5억은 평생 없이 -> 내돈 1억으로 갭투기가 가능하게 된다는 뜻입니다.
저렇게 무리하게 갭투기를 하면서 세입자 한테는 이러겠죠
(집주인) "세입자님~ 국가가 보증보험 강제한거 아시요? 집주인이 75% + 님이 25% 냅니다"
(집주인) 따라서 내가 갭투기를 하던 말던 너님 전세금은 안전하니까. 보증료 25% 만 쳐내고 빨리 전세금 가지고 이사 들어와!
(집주인) 너 전세금 8000만원이면 -> 나는 옆에 8억 건물 1채 또 살꺼야! ㅋㅋ
(집주인) 다음 세입자님 오셨어여? 너님도 전세금 8000만원이면 -> 나는 옆에 8억 건물 1채 또또 살꺼야! ㅋㅋ
(집주인) 또 다음 세입자님 오셨어여? 너님도 전세금 8000만원이면 -> 나는 옆에 8억 건물 1채 또또또 살꺼야! ㅋㅋ
그럼 세입자는?
(세입자) 우와! 국가가 복지로 보증보험을 강제 했어! 내 전세금은 그냥 안전해! 캐 쩔어!
단순하게 눈 앞에 보이는 것만 보면서 생각을 하겠죠...
결국 갭투기로 인해 임대보증금이 폭등할 3~4년 후 상황을 모르고 말이죠. ^^
[결론]
전세보증보험 제도 의무화는 곧,
-> 대한민국 전세제도 -> 소멸을 의미합니다.
;;;;;;;;;
매매가 2.47억
전세가 2.37억 (96% 갭투기)
- 세입자 2.37억 전세금으로
- 집주인 24채 갭투기 가능,,,
=> 시세 1000만원 오르면 => 집주인 2.4억 창조경제 ....
=> 보증보험은 공시지가 기준으로 가입 가능 (HUG보증보험 = 쓰레기 개돼지 병신 악법 증명)
현행 보증보험 제도를 악용해
합법적으로 90~100% 갭투기를 하는 실제 수천건의 사례 중 몇개만 캡쳐해본 것입니다.
순진한 세입자 이자지원을 미끼치면 전세금을 받아 갭투기가 가능한 국가가 현재 대한민국 입니다.
이것이,,, 2020년 8월 15일 현재의 대한민국의 실정인데,,,
무작정 인위적으로 집주인 보증보험을 강제하겠다는 편협한 발상과,,,
그것에 열광하는 순진한 세입자 들이 많은 한,
대한민국은 전월세 시장은 솔직히 희망이 보이지가 않습니다.
(해결방안)
제발 시중은행 평균 최대 담보인정비율(80%) 넘으면 신규 계약은 보증보험 가입이 불가능하게 국민들에게 알리시기 바랍니다.
제발 세입자 여러분 께서는 시세 대비 80% 초과한 매물에는 전세금을 절대 넣지 마시길 바랍니다.
1) 집 시세 80% (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가주택 60~65%)
2) 대출 빼기
3) 보증금 빼기 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금)
이렇게 계산해서 돈 남아야 안전합니다.
제발 국가의 보증보험 제도를 절대 믿지 마시고. 본인들이 위 산수를 한 다음
-> 그 이후에 보증보험을 가입하시기 바랍니다.
대한민국은,,, 보증보험 제도를 악용해 갭투기 사기를 칠 수 있는
지구상 유일한 나라 입니다. 세입자 여러분 속지 마세요. 부탁드립니다.
(다시 복습)
보증보험이라는게 집주인 대출 + 세입자 보증금 100% 이런 경우도
가입이 되는 경우가 있어서. 집주인이 그걸 악용해서 0원으로 갭투기 하는 경우가 있어요.
맹신하면 안된다는 뜻입니다.
2020.6.17 부동산 대책과 갭투기의 실체를 폭로한 미친글
(대한민국 전세 보증보험 제도의 치명적인 약점을 폭로한 미친 글)
보증보험 = 경매로 망해도 회수 될 만큼 되어야 가입 가능함 (그래놓고 보증료 받음)
보증보험 = 경매로 망하면 회수 안될 것 같은 깡통전세는 가입 자체가 안됨
(어떻게 보면 약간 조삼조사 성격입니다. 잘 알고 계세요)
(전세가율 안전한 집 = 보증보험 가입하면 보증료(보험료) 내버리는 호구 된다는 뜻입니다.)
그럼... 월세는 안전한가....?
바보아저씨와 함께하는 전세 근저당 산수 공부 시작!
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[1] 1억 집 대출 8000 + 1000/50 월세 (90%)
[2] 1억 집 대출 없고 + 전세 7500 전세 (75%)
뭐가 더 위험해요?
응 1번
앗,,, 월세가 더 위험하네요..
아파트 오피스텔 시세 80% 그 안에 내 보증금
예시) 1억 오피스텔 전세 8000만원
-> 경매로 80% 망해도 안전
건물 시세 70~75% 그 안에 내 보증금
예시) 10억 건물 7억 잡고 그 안에 월세 보증금 들어 있으면
-> 경매로 70% 망해도 내 보증금 안전
확인 끝
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[1번] 법인 1억 집
전세 8000 입주
[2번] 개인 1억 집
전세 9000 입주
어디가 더 위험할까요? => 2번이 훨씬 더 위험함
[3번] 1억 집
융자 2000
전세 5000
=> 합 7000만원
이런 경우 3번이 제일 안전함
원리 설명 드린 겁니다.
융자 적거나 없어도 위험할 수 있다는 뜻입니다.
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월세는 우선변제금 있어서 안전할 꺼라구요? (응 그거 아님 통수 조심)
1억 집 대출 8000 + 우선변제 서울 3700 안전하다고 전세 들어가면?
1.17억
집주인 1700만원 창조경제 성공
10채 호구 잡으면 1.7억
100채면 17억
-> 캐나다 영주권 사서 집 100채 모조리 경매로 버리고 먹튀
(우선변제금 맹신주의)
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산수 공부 끝
세상에,,, 월세 우선변제금을 이용해
갭투기 사기를 칠 수 있는 지구상 유일한 국가 = 대한민국 ^^
[결론]
보증보험 믿으면 병신되는 국가 = 미친 헬조선 = 대한민국...
월세던 전세던, 보증금이 집주인 한테 원래 없습니다.
어디 있을까요...
응 뒤에 들어올 세입자 한테 있음.
그게 대한민국 건물 갭투기 기본입니다.
(전/월세 노예 서민한테는 잘 안 알려줍니다.)
;;;;;;;;;;;;;;;;;;;
다시 말씀드려요?
세입자 여러분의 보증금은 원래 집주인 한테 평생 없습니다..
10억 건물 500/30 방 20개 있죠?
500만원 X 20개 = 1억 보증금은...
집주인 건물주들한테 평생 없다구요... ^^
그걸 모르니까. 서민인 거죠.. ^^
바보아저씨의 경제이야기 - 대한민국 만연한 미친 갭투기의 실제와 방법 폭로
집 1억
내돈 2000 + 전세 8000 (이 돈은 집 판사람한테 있습니다.)
내돈 1000 + 전세 9000
내돈 500 + 전세 9500 (이런데 들어가는 전세입자 많아요.)
세입자 줄 8000만원~9500만원 전세금 집주인들 없어요.
뒤에 세입자 돈 들어와야 님 주죠.
이게 갭투기 기본인데요?
1.2억 되면?
-> 내돈 2000 -> 4000만원 2배 수익
-> 내돈 1000 -> 3000만원 3배 수익
-> 내돈 500 -> 2500만원 5배 수익
8000만원 되면?
-> 내돈 0원 망하고
-> 집 경매로 그냥 넘기면 됨
끝.
전세금 없으면?
당연히 없죠.
뒤에 세입자 돈 받아서 주겠다
배째라 하면 됨
고민 끝.
초등학교 때 산수 배우는 이유입니다.
설명끝.
보증보험 = 보험입니다.
상해보험 같은거 위험한 직업 안 들어져요 그쵸?
보증보험이라는게 집주인 대출 + 세입자 보증금 100% 이런 경우도
가입이 되는 경우가 있어서. 집주인이 그걸 악용해서 0원으로 갭투기 하는 경우가 있어요.
맹신하면 안된다는 뜻입니다.
보증보험 = 경매로 망해도 회수 될 만큼 되어야 가입 가능함 (그래놓고 보증료 받음)
보증보험 = 경매로 망하면 회수 안될 것 같은 깡통전세는 가입 자체가 안됨
(어떻게 보면 약간 조삼조사 성격입니다. 잘 알고 계세요)
(전세가율 안전한 집 = 보증보험 가입하면 보증료(보험료) 내버리는 호구 된다는 뜻입니다.)
바보아저씨의 경제이야기 - 갭투자, 깡통전세 예방하는 인생 산수법
1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)
3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)
4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.
이렇게 계산하시면 됩니당;;;
5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)
6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)
꼭 확인하시구요.
7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인
8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.
전세 근저당 계산은 "사칙연산" 산수입니다.
(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다... 전재산 지키라고... 산수를 배웠다는.... ㅜㅜ)
이것은... 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!?
제글 본 사람 중 앞으로...
집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다?
=> 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람.....
=> 스스로 눈뜨고 코베이는 사람.....
=> 머리에 총 맞은 사람.....
(끝)
전세 근저당 계산 방법 - 아파트, 오피스텔, 원룸 다가구, 상가주택 총정리 끝판왕 상세 계산법
전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법)
깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등... 총정리
2020.6.17 부동산 대책과 갭투기의 실체를 폭로한 미친글
(대한민국 전세 보증보험 제도의 치명적인 약점을 폭로한 미친 글)
20207.10 마포 18평 아파트 실거래 10억, 내가 만약 3년 전 갭투자 했다면?
바보아저씨의 경제이야기 인생백과사전
바보아저씨의 경제이야기 시리즈“앞만보며 바보처럼 정말 열심히 인생을 살았는데,,, 돌이켜보니 정말 딱, 바보 서민이 되어 있더라..."
부디 다른 분들은 저보다, 지금보다 더 나은, 삶을 위한 지혜를 찾으시길 간절히 바랍니다.”
(바보아저씨의 경제이야기 인생백과사전 中)
- 5대그룹 대기업 근무
- 5대은행 시중은행 근무
- 국토 및 토지 관련 다수의 조달청 국책사업 및 국토 정책 관련 컨설팅 업무
- 시중은행 수신, 여신, 총무 등 업무 전반
- 대한민국 전세대출 "영끌" 창시자 -> 책쓰고 최초 전파자 창시자
- 대한민국 집대출 "영끌" 창시자 -> 책쓰고 전파자 창시자
