보금자리론 80% 완화 윤석열 집값 얼마나 폭등시킬까?
윤석열은 반드시 집값을 폭등시킬 것 같다.
바보아저씨의 부동산 이야기
' 큰 생각을 하지 않고 쓴 글이 큰 반향을 일으켰다. '
' 윤석열은 정말 LTV 80% 완화를 할 수 있을까...? '
(2022년 3월 27일)
문재인 정부 부동산 정책은 왜 무참히 실패했나?
(2022년 3월 13일)
윤석열 LTV 80% 완화, DSR 5억 완화,,,
지방 대도시 집값 6억 까지 무조건 폭등
정말 크게 생각치 않고 일관성 있게 쓴 글이다. 그간의 나의 논리대로 LTV 80% 완화하면 -> 가수요 + 주택대출 인플레를 유발해 -> 집값이 더 상승할 거라고 썼던 위의 글이, 한달 만에 조회수 5만이 넘게 일어났다. 그만큼 반향이 큰 가보다.
그런 시류를 반영하듯,
최근 한 달 사이에, 집을 사려는 수요가 부쩍 늘었다. (특히, 수도권 외곽, 지방 대도시 중심)
전세대출을 쓰다가 -> 5% 룰을 먼저 생각하다가 -> 집주인 들이 전세 폭등을 위해 이런 저런 방식으로 세입자를 쫓아낸다는 사실을 알고 -> 이사비 + 복비를 뜯어내 -> 옆집을 영끌로 사려는 수요가 현재 폭발을 하고 있다.
여기에 윤석열의 70% -> 80% 대출 완화 기대감으로, 선 가수요가 더 폭발을 하고 있다. 80% 완화를 해주면 집값이 분명 오를 것 같으니, 여력이 있는 가정은 벌써부터 영끌로 내집마련을, 대출 80% 완화 전에 집을 사려는 수요가 꾸준히 늘어나고 있다.
[디딤돌대출]
[연봉 4000만원 -> 보금자리론 MAX 까지 무조건 대출 가능]
서민들이 집을 사기 위해 가장 먼저 찾는 대출이 디딤돌대출이다.
아직도 가장 금리가 저렴하고, 연봉이 넘으면 보금자리론을 찾으면 되는데, 보금자리론 금리는 3% 후반으로 올라가 있기에, 사람들이 어떻게 해서든 연봉을 낮춰 (심지어 소득이 낮은 와이프는 퇴사를 일시적으로 시키는 방법을 동원 등) 디딤돌 대출을 하려는 수요가 늘어있다.
디딤돌대출 소득이 초과를 하면
이제 사람들은 보금자리론을 찾게 된다.
현재 직장인들의 연봉이 그간 많이 상승을 하여, 실제로 디딤돌대출 보다는 보금자리론으로 수요가 더 많이 몰리는 구조가 되어 있다. 지방의 작은 아파트 들은 저소득 서민들이 디딤돌 대출을 찾고, 수도권 외곽이나, 5~6억 똘똘한 한 채 지방 아파트 들은 보금자리론을 이용해 영끌을 하고 있는 것이다.
[보금자리론]
연봉 2000만원 -> 2억 대출 해도 -> DTI 50% 초과 안함 -> 대출 가능
연봉 3000만원 -> 3억 대출 해도 -> DTI 50% 초과 안함 -> 대출 가능
연봉 4000만원 -> 4억 대출 해도 -> DTI 50% 초과 안함 -> 대출 가능
보금자리론 계산은 오히려 더 깔끔해 졌다. 금리 대충 4.00% 잡아도
연봉 앞자리 2000만원->2억, 3000만원->3억, 4000만원->4억 이렇게 무조건 대출이 가능하다.
DTI 50% 초과도 안한다.
대출이 저렇게 쉽게 나오는 이유는
- 대출 기간을 30년 -> 40년으로 늘려서 원리금이 낮아졌고
- 이제 윤석열 정부가 70% -> 80% 완화를 해줄 것이기 때문이다.
무주택 서민을 위해 복지를 해주려고 하다가,
금융 대출 등에 무지해 -> 오히려 집값을 폭등시키는 정책을 쓰기 바로 직전이라는 것이다.
보금자리론 대출 원리를 정리를 해보면 아래와 같이 된다.
30년 4% 3.5억 대출 받을 때 영끌 지출 여력은 -> 한달 원리금 167만원 이었다.
(30년 -> 40년) + (70% -> 80%) 완화 시
40년 4% 4.0억 대출 받을 때 영끌 지출 여력은 -> 한달 원리금 167만원 으로 동일해 진다.
따라서 3.5억 -> 4.0억 집값은 5억 아파트 기준으로 +5000만원 무조건 수요로 인해 상승을 하게 되어 있다.
(+3000~5000~7000~1억 등등. 하락 요인보다, 대출 완화로 인한 상승 요인이 더 생긴다는 뜻이다.)
보금자리론 금리 4.00% 40년 상태에서
4억 대출을 하기 위한 필요 연봉은
- DTI 60% 기준 연봉 3350 만원
- DTI 50% 기준 연봉 4020 만원 수준이다.
지방의 공무원이나, 군인이나, 중소기업을 다니는 외벌이 직장인도
연봉 4000만원 정도면 -> 보금자리론 대출 4억이 누구나 가능하다는 뜻이다.
' 어머 대출 30년을 어떻게 갚아요? '
' 어머 대출 40년을 어떻게 갚아요? '
라고 생각하는 사람들이 의외로 많다.
(특히, 집값 정상화 운동을 하시는 무주택자 분들 중 상당수가 이런 생각을 가지고 계신다.)
[40년 대출 쓰다가 3년 후 중도상환 시작]
40년 원리금을 길게 끌어 대출을 하면 -> 한달 원리금이 줄어 -> 대출 한도가 더 잘 나온다.
이렇게 대출을 쓰다가 36개월이 경과되는 시점부터 중도상환을 수시로 시작한다.
갚다가 안되면 나중에 -> 주택연금으로 상계처리를 하고 주택연금으로 전환을 해서 집으로 용돈을 타먹으면 되는 구조다.
[괴물이 된 전세대출]
' 당장 전세대출 이자가 저렴해서 '
' 나는 전세대출 -> 전세대출 이사 -> 임대 당첨 + 전세대출 이사 이렇게 할래요 '
청년, 신혼부부 계층에서 흔히들 많이 하는 생각이다.
그러나 그렇게 전세로 들어가 살다가 연봉이 오르고, 전세대출을 연장하고, 집주인이 바뀌고 해서 이사를 가려고 현실을 돌아보는 순간 큰 문제에 봉착을 하게 된다.
[전세대출 금리의 폭등]
국가전세대출 금리는 1~2% 수준으로 매우 저렴한 수준이었다. 중기청 1.20%, 신혼부부 2% 초중반, 무소득 청년맞춤형전세대출 2.636% 등등 금리가 저렴한 상태로 전세를 들어가 살다, 나도 모르게 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인도 현재 세입자요. 실거주를 위해 이사를 나가 달라 요청을 받게 된다. 그렇게 이사를 가려고 하면 전세금은 어김없이 폭등을 해 있고, 은행에 가서 전세대출 증액을 문의하면,
은행원 : " 보증금이 초과되었습니다. 국가전세대출로 이사 못합니다. "
은행원 : " 소득이 초과되었습니다. 국가전세대출로 이사 못합니다. "
은행원 : " 금리 높은 일반전세대출 쓰세요. "
라고 현실이 되어 되돌아 온다.
신혼부부가 2.2억 전세대출을 받아 한달에 44만원 지출을 하다가
전세금이 3.5억으로 폭등을 하고, 이자는 100~110만원 근처까지 폭등을 하는 현실이 닥쳐온다.
과연, 위와 같은 상황이 되면, 신혼부부들이 전세대출로 이사를 갈 수 있을까?
원리금 상환이 아니고, 이자만 내는 전세대출 이자를 110만원 가까이 낼 신혼부부가 상식적으로 있을까...?
그래서
화가 나서 -> 옆집을 영끌을 하는 것이다.
[금리 인상의 역설]
문재인 정부는 그동안 집값을 잡기 위해 -> 금리를 폭등 시킨다! 서민들 조심해라!
선동하고 경고를 하여 왔다.
그러나 현실은 정 반대로 작동을 하고 말았다.
2021년 8월 25일
금리인상하면 오히려 집값 더 폭등한다. (정부의 망상과 거짓말)
이 역시 나는 기고를 한 적이 있다.
금리를 폭등 시켰더니 -> 일시상환 대출 (이자만 내는 대출) 금리가 가장 빨리 폭등을 하였다.
(정부가 대출 금리를 폭등 시키면)
[전세대출]
전세대출 1억 3% 300만원, 한달 25만원
전세대출 1억 5% 500만원, 한달 41.6만원
;;;;;;
금리 2% 올랐는데 이자가 66% 폭등해 버리는 구조다.
전세대출 이자 66.4% 폭등해 버린다.
[영끌 보금자리론]
보금자리론 3.5억 3% 원리금 147만원 (30년 대출 기준)
보금자리론 3.5억 5% 원리금 188만원 (30년 대출 기준)
27.9% 이자 부담이 올라간다.
즉, 금리를 올리면
- 전세대출 금리는 66.4% 올라가고 (일시상환 이자만 내는 대출이기 때문임)
- 주담대 금리는 27.9% 밖에 올라가지 않는다 (원리금균등 대출이기 때문임)
그래서 체감적으로 전세대출 금리가 더 빠르게 폭등하여
-> 사람들이 화가나서 + 본능적으로 영끌을 더 하고 있는 것이다.
과연,
문재인 정부 부동산 정책자들과, 문재인 본인과, 민주당 부동산 참모들이 위 원리를 알고 있었을까?
나는 단연코 말할 수 있다. 저들은 몰랐다.
5년 내내 워 원리를 본인들이 몰랐기에,
5년 내내 엉터리 같은 부동산 정책을 남발한 것이다.
대출에서 시선을 살짝 돌려 보겠다.
- 신용대출 영끌
- 부모 차용증 영끌을 문제다.
[영끌을 더 조장한 문재인 정부]
[증여세 차용증 쓰기를 더 조장한 문재인 정부]
정부가 -> 집을 살 때 -> 부모한테 돈 빌려도 된다. -> 차용증 쓰고 이자나 잘 갚아라.
-> 감사합니다. 금수져 자식들만 집을 사게 해줘서 감사합니다. 한다.
정부가 -> 신용대출 1억 규제를 하겠다.
-> 감사합니다. 엄마 신용대출 9999 + 아빠 신용대출 9999 + 동생 신용대출 9999 + 고모 이모 신용대출 9999 -> 차용증 쓰고 집을 더 쉽게 살 수 있다. 또 감사합니다. 한다.
모르던 서민들에게, 차용증 쓰고 집사기 + 신용대출 99,999,999원 해서 집사는 방법을 정부가 대대적으로 홍보하고 바이럴 마케팅 광고를 해준 꼴이 되고 만 것이다.
[차용증 금리]
[서울 아파트 10억 영끌]
그동안 집 사기 얼마나 쉬웠나?
여기에 추가로 갭투자
임대사업자 보증보험 강제 -> 월세 반전세 전환을 조장해 전세난이 늘어났고
올라간 공시가 70% 상태에서 X 150% 보증보험을 들어주는 바람에 -> 역전세 사기가 폭증해 있고
하는 것들은 지면이 길어 언급만 해두겠다. (필요하다면 블로그에 기고된 글들을 찾아서 읽어보세요. 제발)
제발
전-월세를 거주하고 계시는 무주택 서민들, 청년들, 신혼부부들은
바보아저씨의 부동산 글을 서로서로 공유해 똑똑해 지길 바랍니다.
내가 똑똑해지고,
내 친구가 똑똑해지고,
내 회사 동료들이 똑똑해지고,
내 가족 친척들이 똑똑해져야,
국가의 부동산 정책이 비로소 변화될 수 있습니다.
집값이 폭등하게 된 과정, 총 정리 (2016~2021)
아파트가 6억 까지 폭등하면 절대 안 떨어지는 이유 (국토부 공무원들 때문)
다주택자들은 왜 집을 안 팔까?
청약 3억 당첨 + 계약 10% + 중도금 60% -> 영끌 70% 하는 방법 (교주의 바이블)
2020년 11월 13일, 영끌 신용대출 1억 규제
=> 지방 아파트 값 폭등을 조장하는 최악의 발표
2020년 12월 16일, 아파트 증여세 차용증 감시
=> 전국민 영끌+집값 폭등을 조장하는 최악의 정부 언론 플레이
금리인상하면 오히려 집값 더 폭등한다. (정부의 망상과 거짓말)
문재인 정부 부동산 정책은 왜 무참히 실패했나?
윤석열 LTV 80% 완화, DSR 5억 완화,,,
지방 대도시 집값 6억 까지 무조건 폭등
' 문재인 정부는 5년 내내 집값을 일부러 폭등 시켰다. '
지난 정부의 5년 부동산 정책은 정말 처참한 실패로 끝났다.
아무리 생각을 해봐도 5년 내내 ‘일부러 집값을 폭등시키는 정책’ 뿐 이었다.
- 임대차 3법 -> 전세금 널뛰기 폭등
- 전세대출 계속 확대 -> 전세금 인플레 유발
- 임대사업자 보증보험 의무화 -> 반전세 월세 전환 가속화
- 공시가 매년 폭등 현실화 x 150% 전세보증보험 -> 매년 - 전세가격 폭등 유발
- 전세대출의 분할상환 -> 영끌 수요 증가 -> 집값 상승
- 전세대출 금리 인상 -> 영끌 수요 증가 -> 집값 상승
- 전세대출 한도 규제 -> 영끌 이사 수요 증가 -> 집값 상승
- LTV 90% 완화 정책 -> 영끌 여력 증가 -> 집값 상승
- 신용대출 9999만원 규제 -> 전 국민 나-엄마-아빠 신용대출 9999만원 + 현금증여 + 영끌 -> 집값 상승
- 부동산원 증여세 차용증 OK -> 수억 차용증을 쓰고 집 영끌 더 증가 -> 집값 상승
눈앞에 당장 보이는 것에만 급급한 정책을 쏟아내다 보니, 그 정책으로 인해 파생되는 다양한 역효과를 간과해 버렸고, 다시 역효과를 규제하면, 다른 생각지 못한 역효과 풍선효과를 불렀고, 5년 내내 악 순환이 반복되었다.
그렇게 정권이 바뀌고 새 정부가 들어섰다.
- 새정부는 당선 다음날 LTV 80% 완화 발표
- 며칠 후 DSR 5억 규제 완화
- 대출 30년에서 40년 완화를 발표 하였다.
위 규제 완화는
- 무주택 세입자의 영끌을 쉽게 만들어 주는 복지적인 장점은 있겠지만
- 결국은 집값을 상승시킬 수 밖에 없는 정책이다.
세금완화, 대규모 공급으로 서울 수도권은 공급으로 안정이 가능할 것 같다.
vs
하지만 기금대출 70%->80% 규제를 완화하면 지방 신도시, 지방의 똘똘한 한 채 아파트 들은 보금자리론 상한 시세 6억 까지 기를 쓰고 오르게 된다.
- 보금자리론 상한을 6억 -> 7억으로 올리면 7억 까지 또 상승을 하고
- 보금자리론 상한을 7억 -> 8억으로 올리면 8억 까지 또 상승을 하게 된다.
2022년 전국의 공동주택 공시가는 17% 올랐다고 한다.
-> 공시가 150% 맞춰서 전세금이 25% 폭등하게 된다.
2022년 인천광역시 공시가는 30% 올랐다고 한다.
-> 공시가 150% 맞춰서 전세금이 45% 폭등하게 된다.
HUG 전세보증보험 제도를 악용을 하는 세력이 있기 때문이다.
어쩌다 나라가 이 지경이 되었을까... 어쩌다 정부는 5년 내내 정책에 문제를 제기하는 전문가들의 말을 귀담아 듣지 않았을까...
여력이 된다면 최대한 1주택 소유는 빨리 하라고 말씀을 드리고 싶다. 일단 1주택을 가져야, 마음 편히 살 수 있고, 나중에 주택연금이라도 받을 수가 있다.
많은 국민들이 똑똑해 졌으면 한다.
바보아저씨의 부동산 이야기
“ 바보처럼 앞만 보여 열심히만 살면 ”
“ 정말 딱 바보 서민이 되는 국가입니다 ”
“ 부디 국민 여러분들 께서는 ”
“ 지금보다 더 지혜롭게 인생을 사셨으면 하는 바람입니다. ”
- 서울 광화문에서,,, 바보아저씨 올림 -
저자 약력
강원도
춘천고등학교
연세대학교
5대 그룹 근무
- 국토해양부 국토연구원 한국토지정보 토지이용규제
- LH 온나라부동산 컨설팅 등
5대 은행 근무
- 버팀목전세대출 디딤돌대출 보금자리론
- 건물대출 토지대출 여신 실무
집필 저서
바보아저씨의 경제이야기 1권 2권
바보아저씨의 경제상식 인생상식 백과사전
예당아저씨의 음악이야기
