시골 임야 상속 5만평! 어떻게 팔아 먹나요? 국유림?
조상 땅 어떻게 파나요? 임야 어떻게 파나요? 국유림 매각? 산림청?
바보아저씨의 부동산 이야기
시골 임야 상속 5만평! 어떻게 팔아 먹나요? 국유림?
[Q]
할아버지가 돌아가시고,
손주인 저한테 임야(山) 5만평이 상속되었어요.
(맹지입니다.)
잘 안 팔릴 것 같아서, 국유림에 매입 신청을 했어요.
생각해둔 감정평가사 있냐?고 물어봤는데
그냥 알아서 해주세요... 라고 말했어요...
저,,,
잘한 걸까요...?
[A]
헐... 님아... 저게 뭐냐면...요...
일단요...
그거 임야 지금 공시가 얼마에요?
700원~1500원~2000원~3000원 하죠?
그런데 임야 5만평이면
- 공시가 1000원 -> 5000만원
- 공시가 2000원 -> 1억
대충 공시가로만 돌려도 금액적으로 많으니까,,,
돈이 눈이 멀어서 국유림에 매각 넘긴거 아니세요?
혹시 그 임야 주변 실제 임야 실거래 시세는 확인해 보셨음?
국토부 토지 실거래
- 175,204 제곱미터 (53,092평) -> 실거래 36.7억
- 283,953 제곱미터 (86,046평) -> 실거래 29.3억
임야는 보통 수만평 단위 인데요.
맹지라도
임야는 자체가 엄청난 가치를 가지고 있다구요.
(도시 사람들이 몰라서 글치...)
임야 취득하면
지역 산립조합 이사회 까지 올라가고
임야 가보면 소나무 송이버섯 산삼 각종 약재
등등 엄청난 산의 가치가 있다구요.
(만보기 생각해 보세요... 5만평이 얼마나 큰 땅인가... 10만보는 해야 다 둘러볼 수 있음... )
함부로 그렇게 팔지 말고 매매를 올려보세요.
대기업이 생수 공장 짓는다고 임야에 투기질을 해놨다...
- 175,204 제곱미터 (53,092평) -> 실거래 36.7억
대기업이 생수 공장 짓는다고 임야에 투기질을 해놨다...
- 283,953 제곱미터 (86,046평) -> 실거래 29.3억
지금 시골 임야들 인제 강원도 영월 태백 이쪽도
평당 1만원 정도가 정가 시세에요.
(공시가 700원 이런 건 아무 의미가 없어요.)
임야는 매도를 그냥 해도 최소 1만원 이상 평당 받는 다구요.
그럼 얼마?
-> 평당 1만원 x 5만평 = 5억
-> 평당 2만원 x 5만평 = 10억 (우와! 아파트 한채!)
위에 대기업 투기 사례 처럼
-> 평당 6만원 x 5만평 = 30억 (우와! 한님더힐 작은거? ㄷㄷ...)
그리고 저런 시골 마을처럼
대기업이 생수 공장 3만평 짓는다고 들어오면,,,
임야가 평당 6~7만원에도 거래 된다구요.
175,204 제곱미터 (53,092평) -> 실거래 36.7억
실제 실거래
5만평 = 30억
(실제 실거래 된 거에요.)
그리고 또 모르잖아요.
임야 맹지면 -> 혹시 산삼있을 지 누가 암?
임야 가보면 소나무 송이버섯 산삼 각종 약재
등등 엄청난 산의 가치가 있다구요.
만보기 생각해 보세요... 5만평이 얼마나 큰 땅인가... 10만보는 해야 다 둘러볼 수 있음...
-> 위에 650년 강원도 인제 산삼 같은거 하나 발견하면
-> 그 주변에 새끼삼 400년~300년~200년 엄청나게 퍼트려져 있을지도... ^^
(전부 실화)
그래서
그 임야 산림청 국유림에 그렇게 섣불리 팔지 말고,
처음에 국유림에서 감정 운운한 이유는?
-> 감정가 부풀려서 많이 받아 먹어라... 라는 뜻이겠죠?
그런데 나는?
-> 그냥 대충 알아서 해 주세요...
라고 바보 같이 대답을 해버린 거겠죠? ㅋㅋ
토지 감정평가사 - 대출은행원 과의 관계
중요한 일
예를 들어 대출이 50% 나오는 지역입니다.
(담보인정비율 50% LTV 지역)
감정을 5억 하면 -> 은행은 대출 2.5억 나갑니다.
감정을 10억 하면 -> 은행은 대출 5억 나갑니다.
국회의원이 지점와서 대출 좀 땡겨줘 하면
대출팀장이 감정평사가 전화해서 감정가 좀 올려줘 하면
감정사가 걔가 누군데? 물어봅니다.
대출팀장이 국회의원 하면
감정평가사가 아하! -> 감정가 뻥튀기 시켜줌
그래서 편법대출 받는거에요.
감정평가사 일 무지무지 중요하지요?
^^
그거 그 지역 감정평가 법인 하기 나름이구요.
토지대출하러 은행가시면 은행에서 먼저
- 대출 얼마 할꺼냐 물어봅니다. 왜 물어보게요? => 그 금액에 최대한 맞춰서 감정하려고
- 감정평가법인에 대출 얼마다 다 알려줍니다. => 최대한 노력해서 명분 + 감정가 추출해 달라고
- 너무 차이나면 안되지만 => 최대한 맞춰줍니다. 그게 감정평가일입니다.
- 나중에 말 안나오게 + 경매로 망해도 안전하게 + 시세 비슷하게 + 대출 가능하게
이게 감정평가사 유능한지 못한지 나오는 겁니다.
바보아저씨와 함께하는! 대충 시골 땅 상식! ㅋㅋ
[계획관리지역이란?]
상가 = 엄청 비쌈
3종 = 많이 비쌈
2종 = 좀 비쌈
1종 = 비쌈
계획관리지역 = 저렴하지만 비쌈
전(논) / 답(밭) = 가장 쌈
계획관리지역
상대적으로 싸면서 + 공장 지을 수 있음
시골에 무슨 공장 들어서는 그런 부지가 됩니다.
건폐율 40% + 용적률 100% 보통 공장을 지을 수가 있써여.
100평 땅이면
1층 40평 + 2층 40평 + 3층 20평 이렇게
공장 짓기 가능하다는 뜻입니다.
그래서 계획관리지역에
대기업 하청 공장도 많이 지어요.
가격도 잘 폭등하구요~ 매매도 좋구여~
와! 쉽당 ^^
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[공시지가 5,300원 땅값 실제로 얼마에 거래 될까여?]
공시지가 5,300원 땅값 실제로 얼마에 거래 될까여?
- 3.3곱하면 평당 17,490원 하는 곳입니다.
- 그런데 공시지가 17,490원에 실제 거래는 거의 안 일어나구요.
- 실제 매매는 기본이 3배~5배 사이 입니다.
- 개발호재나 공장들어서거나 하면 10배~수십배 이상에도 거래가 됩니다.
- 평당 17~20만원 까지도 가능... (그 이상도 가능 위에 임야 사례 참고)
- 땅을 봐야 알 수 있구요.
- 밸류맵에 가보시면 주변 거래시세 요새 다 나옵니다.
- 국토부 실거래가 토지조회 해도 해당 읍면리 최근 실거래 다 나와 있습니다.
- 그러니까 호갱 되지 말고 실거래 시세 잘 보고 매매를 하세요.
- 주변 필지 등기부등본 열어보면 감정가도 추정이 가능합니다.
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[공시지가 1.23억 ~ 시세 3.90억 토지대출 얼마 나와여?]
- 현재는 해당 토지에서 가장 가까운
- 시내 시중은행에 가셔서요.
- 토지 감정평가를 받아야 합니다.
- 감정평가 법인해서 감정을 하기 나름이에요. 1.23억은 절대 아니고,
- 국토부 토지 실거래가 있어서 거기에 거의 대충 맞춰줍니다.
- 매매가 3.90억에 실제로 일어났으면 감정가는 3.50억~3.70억 보통 나올 꺼구요.
- 담보인정비율은 나대지 전답 임야 계획관리지역인지 여부에 따라 60~80% 사이가 납니다.
- 80% 인정되면 감정가 3.50억이면 X 80% = 2.8억 대출 가능한 거구요.
- 토지는 오히려 우선변제금 차감이 없어서 쉬워요. 은행 꼭 가보세요.
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[땅+건물 대출 원리]
땅은 해당 지번 주변 맹지 아닌 도로 중심으로
필지 10~20개 정도 등기부등본 열어서 을구 근저당 채권최고액하고
갑구 소유권 변동일을 확인해보세요.
공시지가 만큼 근저당 잡히면서 주인 바뀐거면 개발호재+투기의심지역입니다.
1) 감정가 60%~80% 사이 나옵니다
- 땅 : 감정가 60~80%
+
- 건물 : 감정가 60~80% - 소액임차보증금
더해서 대출한도가 나옵니다.
2) 토지 : 소액임차보증금이 없어서 감정가 60~80% 그냥 나옵니다.
3) 단, 땅은 은행에서 최소 상환능력을 봅니다.
4) 땅대출은 왠만하면 나옵니다.
5) 땅대출은 평생 원금상환도 안합니다. (일시상환대출가능)
1억 땅 80% = 8000만원
1억 땅 60% = 6000만원
6천만원~8천만원 대출 나와요.
모든 은행 다 이렇게 대출가능금액 산출해요
60~80% = 지역마다 땅 용도마다 달라요.
어차피 은행가보셔야 합니다.
원리만 알려드립니다.
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[정치인 땅투기 수익모델 = 론스타 투기와 동일한 구조다.]
2억 + 대출 8억 -> 10억 땅 사서
10배 오르면 -> 바로 100억 됩니다.
2억으로 손쉽게 100억 만드는게 진짜 부자들 나으리들 땅투기 방법입니다.
(양도세 전 차익을 말해요)
서민들은 이런거 모르고 아파트 부여잡고 돈 벌려고 하는 거죠.^^
땅값이 100억
- (60억) 대출 60억
- (35억) 연예인 협박해서 35억 박고
- (5억) 5억은 500만원 씩 100명이 투자를 한 것이니라.
땅값이 1000억 8000억 1조 폭등을 하는 것이니라.
- (60억) 대출 60억 상환
- (70억) 연예인은 35억 + 35억 70억 만 주는 것이니라. (TV 나오기 싫어? 협박)
- (5억->9870억) -> 1조 뻥튀기 되는 것이니라...(시세차익 1900배)
바보아저씨의 부동산 이야기
국토보유세, 비현실적 포퓰리즘
LH 땅투기, 혁신도시, 신도시, 대장동 땅투기
진짜 부자 정치인들의 실제 땅투기 방법
바보아저씨의 부동산 이야기
“바보처럼 앞만 보여 열심히만 살면”
“정말 딱 바보 서민이 되는 국가입니다.”
“부디 국민 여러분들께서는”
“지금보다 더 지혜롭게 인생을 사셨으면 하는 바람입니다.”
- 서울 광화문에서,,, 바보아저씨 올림 -
바보아저씨의 경제 부동산 이야기 + 인생 잔소리 백과사전
저자 약력
고향 강원도
춘천고등학교
연세대학교
5대 그룹 근무
- 국토해양부 국토연구원 한국토지정보 토지이용규제
- LH 온나라부동산 컨설팅 등
5대 은행 근무
- 버팀목전세대출 디딤돌대출 보금자리론
- 건물대출 토지대출 여신 실무
집필 저서
바보아저씨의 경제이야기 1권 2권
바보아저씨의 경제상식 인생상식 백과사전
바보아저씨의 부동산 이야기
