주택연금이 뭐에요? 20대는 왜 영끌을 할까? 바보AZ
주택금융공사 = 주택폭등공사 (주택연금)
바보아저씨의 부동산 이야기
(2021년 11월)
주택금융공사 = 주택폭등공사 = 주택연금
대한민국,
모든 주택 관련 제도가, 집값 상승을 불러올 수 밖에 없게 끔 설계되어 있다.
언론이나 뉴스에서, 정치인들이, 기자들이, 방송국에서 아무리 국민들을 속이고 선동해봐야,
국민들은 본능적으로 + 국가가 만든 시스템에 이끌려 자연 선택을 -> 영끌로 하게 될 수 밖에 없는 시스템이다.
그동안 관련해서 상당히 많은 글을 올렸는데,
이번에는 주택연금 + 20대 영끌 + 1주택자가 구사 가능한 다양한 테크닉을 좀 상세하게 다루어 보겠다.
(본 글은, 필자가 운영하는 카페에 올린 위의 질문자로 부터 영감을 받아서 쓰고 있는 글이다.)
부모님이 2주택을 가지고 있고, 부동산이 관심이 많아서, 바보아저씨 부동산 이야기 책을 사서 읽다가,
주택연금?
어? 이런게 있네? 좋은거네... 해서 무작정 질문을 그냥 올려보신 분 같다. 부모님이 2주택자라 나름 살만한 가정일 것이다. (영끌 현금 증여 차용증 같은 것들 말이다.)
아무튼 위 질문을 바탕으로 이야기를 풀어나가 보겠다.
책에서 나는, 세입자 들이, 기를 쓰고 1주택 영끌을 하려는 심리가 높은 것들 중 큰 이유가
-> 주택연금 제도 때문이라고 기술하였다.
위의 주택연금 제도다.
주택연금도, 다른 기금대출 전세대출과 마찬가지로, 제도가 수시로 변경 되기 때문에, 정확한 표나 이미지는 사실 의미가 없다. 그냥 집이 있으면 -> 노후에 용돈 먹고살 장보는 꺼리 정도는 나온다... 정도 생각하면 된다. 이 개념을 알고 있느냐 vs 평생 모르고 세입자로 사느냐... 이 관념적인 인식이 중요한 것이다.
다시 질문을 보자. 질문한 사람은 부모님이 2주택자 이면서, 주택연금? 응? 이렇게 의아한 것이다.
나는 책을 쓰면서 -> 1주택 한달원리금 중 상당수가 -> 원금상환이고 -> 나중에 어차피 그만큼 (또는 이상, 또는 집값 하락하면 이하로) 뭐든 연금이 주택으로 부터 나온다. 국가가 그렇게 설계를 해놨다. 기술하였고,
따라서, 세입자라면 월세 vs 전세 vs 1주택 영끌 중 선택을 해야 하고 -> 많은 경우 주택연금 제도를 알고 있다면 -> 1주택 영끌을 선택하는 것이라고 시스템적 원리를 설명을 한 것이다.
무주택자의 경우와 달리,
부모님이 현재처럼 2주택 다주택자라면, 이제는 다른 선택의 여지가 생긴다. (사고의 확장)
[다양한 경우의 수]
1) 다주택 유지하다가 -> 다 팔고 1주택 남기고 -> 주택연금 받기
2) 올해 주택연금 기준 9억 -> 12억으로 또 올려줌 -> 팔고 시골 안 내려가고 그냥 12억 이하 까지 주택연금 받으면 됨
3) 어차피 내가 상속받을 집이고 자산 가치가 크면 -> 부모님 한테 걍 용돈 드리고 모시다가 -> 내가 전부 다 증여나 상속 받는 방법 (경제 전략적인 선택)
등등 다양하게 이제 선택의 여지가 확장되어 생기는 것이다.
getty image윤석열 정부는 20~30대 들에게 계속 영끌을 조장하는 신호를 보내고 있다.
- 전세대출을 상대적으로 축소시키고 (소득 완화 안해주기) + (소득 상승, 전세금 상승으로 -> 일반전세대출 -> 이자폭등)
- 50% 이상 반전세, 월세화 (전세보증보험 의무화제도 때문)
이렇게 반전세, 전세, 전세대출 세입자들을 향해,
윤석열 정부는,
-> 30년 -> 40년 -> 50년 대출을 해주고,
-> 집값 70% -> 80% 대출 더 해주고,
-> 집 6억 -> 9억 이하까지 대출 다 해줍니다.
-> 소득 없으면 미래소득으로 대출 다 해줍니다.
=> 그래야 노후에 주택연금 받을 수 있습니다.
=> 20~30대 젊을 수록 빨리 영끌을 하세요.
전세대출 2+2년? + 2+2년? 어? 8년?
-> 신혼부부 영끌대출 기준은 혼인신고 7년 이내 입니다!
=> 빨리 신혼부부도 영끌을 하세요.
이렇게 몰아가는 중이다.
물론, 윤석열 정부의 부동산 TF 심OO 교수님께서 위 원리를 알고 그렇게 하시는 건지,
아니면 모르고 본인들도 몰라서 그렇게 정책을 짠 것인지는 모르겠느나,
현재 벌어진 시스템적인 상태로 인해,
20~30대 청년들과 + 신혼부부 들이 -> 대거 -> 50년 80% 대출 영끌로 이동할 것임은 너무 자명한 일이다.
[금리]
금리 7% 전세대출 vs 집대출 40년 이자 비교금리 7% 된다고 각종 언론에서 선동질을 아무리 해봐야,
-> 4억 전세대출 7% -> 1년 이자 2800만원
-> 5억 전세대출 7% -> 1년 이자 3500만원
=> 이자만 내는 전세대출 구조로 인해 -> 소득+보증금이 증가한 세입자가, 가장 큰 기회비용을 감당해야 하는 구조인 이러한 상태에서,
금리가 더 오르고 + 집 대출 40년 -> 50년을 해주면 -> 사람들이 전세대출을 청산하고 -> 1주택 50년 80% 영끌로 이동을 하려는 수요가 지금보다 더 많아질 것이다. (+ 노후에 주택연금이 나온다.)
- 50년 대출이 전세대출 하고 이자도 비슷해 (심지어 저렴해)
- 50년 대출이 월세보다 저렴해 (주택연금 감안)
- 집값이 오르던 내리던 -> 50년 내내 내집이야. (고양이-개-오리-앵무새 내맘대로 키우기)
- 3년 후 중도상환 수시로 가능해
- 50년 후 집값은 자본주의 기대인플레이션 2% 법칙으로 인해 -> 잘 떨어지기 힘들어
+ 노후에 늙으면 국가에서 주택연금도 나와
그러니까. 빨리,,, 영끌해라,,,
라는 뜻으로 나는 책을 쓴 것이다.
별 다른게 없다. 다른 사람보다 세상을 빨리, 더 잘 볼 수 있어서, 순리대로 나올 수 밖에 없는 그림이 보여서 그냥 솔직하게 책을 쓴 것이다.
바보아저씨는, 정치인들 처럼 국민들에게 거짓말을 해서 먹고 사는 사람이 아니기 때문에, 그냥 솔직하고 정직하게 책을 쓴 것이다.
- 국가가 80% 대출 해줘,
- 심지어 50년 해줘,
- 미래 소득 감안해서 대출을 펑펑 다 해줘,
- 1~2~3~4~5억 모자르면 부모한테 현금 차용증 받아서 집사도 합법이야.
+ 주택연금도 나중에 나와
이 개념을 알게 된 이상,
20~30대 들이 영끌을 안 할 수가 없는 구조가 되는 것이다.
getty image[1주택자가 구사 가능한 다양한 테크닉 들]
[주택연금 신청자들 실제 사례]
1주택자, 2주택자, 다주택자의 상태에 따라, 그리고 상속, 증여 여지의 여부에 따라, 주택연금은 가정마다 상황이 다르다.
- 주택연금을 신청하러 왔다가, 3~4개월 후에 다시 와서, 생각해보니 그냥 연금 취소하고 아들한테 용돈 받다가, 아들한테 그냥 물려주는 게 나을 것 같아요... 하는 노인 고객분도 많이 있다.
- 독신 가정의 경우, 자녀가 없고, 내가 소득이 없으면 주택연금을 평생 받다가 죽을 수도 있다.
- 1년 전에 3억 아파트 주택연금을 신청했는데, 1년 후 아파트가 5억이 되어서 주택연금을 해지하러 오는 사람도 있다. (좀 지나서 5억~6억에 다시 신청하려고...)
등등 정말 다양한 사연들이 있다. 그래서 부동산 정책을 함부로 급하게 만들면 안된다는 것이다. 어디서 어떤 변수가 독이 되어 돌아올 지 모른다.
여튼 가정마다 사연이 다르고, 상황이 다르고,
따라서 주택연금은 지금 20~30대가 -> 나중에 무조건 주택연금 받아야지... 라는 개념보다...
일종의 노후를 위한 보험, 영끌 이후의 보험, Back Up 같은 개념으로 생각을 하면 좋겠다.
1) 전세대출 이자가 폭등하면 -> 세입자 손해를 본다.
2) 50년 대출 해주면 -> 영끌 -> 3년 후 중도상환 틈틈히 해라.
3) 1주택 평생 하면 -> 주택연금 받아라.
4) 그런데 1주택 하면 -> 2주택 갭투자 하게 되어 있다.
5) 퇴직하고 돈 없고 하면 -> 주택연금 받아라
6) 그냥 흑염소 키우고 피리 부는거 좋아하면 -> 집 팔고 시골 내려가서 살면 된다. (나도 자연인이다...)
getty image[1주택자가 구사 가능한 다양한 테크닉]
- 살다가 노후에 주택연금 받기 (현재 9억 -> 12억 샹항됨)
- 대학가 근처 아파트 사서 -> 방마다 대학생 서블릿 임대하기 (전입신고 안받고 + 보증금 없이 월세 렌트, 미국식 서블렛 개념) 이런 서블릿 개념의 시대가 한국에도 분명 올 것이라고 나는 생각한다.
- 혹시 이사가게 되면 -> 안팔고 전세금 받기 (집값 오르면 계속 전세금 올려 받기)
- 싫으면 팔고 -> 다른 아파트로 말갈하기
이렇게 1주택자가 되면, 다양한 테크닉이 사실 무궁무진하게 구사가 가능하다.
이리저리 생각하다 보면 그래서, 많은 1주택자들이 -> 2주택 갭투자를 또 하게 되는 것이고,
(그러한 이유로, 현재 여론이 2주택 까지는 세금 중과 봐주자... 그게 50% 이상 여론이 높은 것이고...)
vs
[전세 월세 세입자는 피동체]
- 당장 전세대출 저금리라 청년 신혼부부들은 좋음. 이자가 저렴해서 (중기청, 청년전세, 신혼부부전세 등)
- 전세금이 오르거나, 집주인이 바뀌거나 하면 문제가 생김 (피동체로 전락)
- 강아지, 고양이, 앵무새, 파충류 키우고 싶은데 어려움 (집주인 허락 받아야 하는 수동체로 전락)
vs
[집값 폭락하면?]
집값 폭락하면
-> HUG 전세보증보험 맹종하다가 공시가 150~190% 역전세 들어간 세입자들이
=> 가장 큰 피해를 본다... (국가한테 사기를 당한다...)
집값 폭락하면
=> 무갭, 역전세 투기한 다주택자들은 아무런 피해가 없다.
집값 폭락하면 망하는 순서
1) 전세가율 높은 전세 세입자가 가장 큰 피해를 본다.
2) 다주택 무갭투기 8000채 사기꾼은 피해를 전혀 안본다. (무자본 투자했으니까)
3) 50년 영끌족은 DTI, DSR, LTV 규제로 애초에 안전하게 받은 대출이라 (가장 버틸 여력이 높다.)
참 아이러니한
대한민국의 요상한 이상한 전-국민 기만적인,
부동산 금융 시스템이다. + HUG 전세보증보험 사기 시스템이다...
아마,,, 부린이 들,,, 무주택자 들이라면,,,
바보아저씨의 이런 글이 요상하게 생각될 수도 있다...
그런 분들은,,,
제발 바보아저씨의 부동산 책을 꼭 읽어보셔라...
동네 도서관에 가서... 제발... 꼭...
getty image가끔 서울시내 높은 곳에 올라가서 서울 시내를 내려다 보면,
상권 지역을 제외하고, 주거지는 사실, 얼마 몇 구역 없는 것 같아 보인다.
주택 아파트 숫자는 많지만, 구역 별로 보면 사실 좁아 보이기도 하는 도시다.
서울의 아파트가
언제 폭락할 수 있을까?
서울의 아파트가
홍콩 처럼 더 폭등하지는 않을까?
대한민국에 부동산 혁명(Revolution)론자가 대통령이 되는 날이
언제 쯤 올까...?
내가 살아 있는 동안에, 그런 날, 그런 순간을 꼭 지켜볼 수 있었으면 좋겠다.
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전세보증보험 사기 주범 국토부 -> 대검찰청에 고발
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지방 대도시 집값 6억 까지 무조건 폭등합니다....
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(현재글)
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