아파트 24평 전세 살다 30평 이사 갈래요. 방법론.
아파트 말갈방법론
아파트 말갈 방법론
강원도 춘천 살고 있는 공무원 친구가 전화로 나에게 물어본 사연이다.
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지방 신도시 기준 (혁신도시, 기업도시, 시지역 신축 기준)
아파트 말갈 방법론
24평 전세에서 30평 아파트 전세 or 매매
24평 아파트 전세를 살고 있다.
매매가 3억 내외
전세가 2억 내외 (전세대출 1.6억 내외)
처음에는 전세 1억 초중반 이고 미혼 상태여서
버팀목 전세대출 쓰다가 좋았는데
연장을 하면서 결혼도 하고, 합산소득 초과해서,
일반전세대출로 대환하면서 증액해서 살고 있다.
일단 전세금 자체가 올랐고,
전세대출 금리도 2배~3배 가까이 올랐다.
(그래도 월세 보다는 나은 상황이지만,,,)
아이가 크기 시작하면
24평 (전용 59) 아파트가 좁아지기 시작한다.
30평으로 이동을 하고 싶다.
[선택지]
1) 30평 아파트 전세 + 전세대출 증액해서 이동
2) 30평 아파트 매매 + 디딤돌 or 보금자리론 대출로 집 사서 이동
3) 30평 아파트 청약 + 준공 잔금대출해서 이동
대한민국 대부분 1~3번 안에서 선택을 한다.
다른 선택지는 거의 보이지 않는다.
위 사례는 어제,
강원도 춘천 살고 있는 공무원 친구가 전화로 나에게 물어본 사연이다.
나는 어떻게 대답을 해줬을까?
나는 무주택자인 친구에게 답변을 바로 안하고
다시 물어보았다.
친구야.
만약 너가 30평 아파트 소유자야.
그 상태에서 일을 잘해서, 서울이나 세종시 파견 근무 발령이 났어.
너는 어떻게 할래?
1) 집 팔고 이사를 간다.
2) 집 전세놓고 전세금 받아서 이사를 간다.
3) 집 월세 놓고 이사가서 월세를 받는다.
친구의 답변은 역시나 2번 or 3번 중 하나였다...
- 평생 무주택자의 생각과
- 주택을 소유한 자의 생각이 달라진다는 것을
나는 친구에게 깨우쳐 주고 싶었다.
질문 한개로도 바로 깨우침이 온다.
[현실적인 선택지 말갈 방법론]
이후에 나는 친구에게 아래와 같은 과정의 설명을 해 주었다.
1) 버팀목전세대출로 살다가
2) 부부합산소득 초과해서 일반전세대출 금리 이자가 올랐다.
3) 24평에서 30평으로 이동을 하고 싶다.
정확하게 상황 정리를 해주고
4) 30평 아파트 전세대출로 이사를 하지 말고
5) 30평 아파트 디딤돌 or 보금자리론 대출로 매매 이사를 하라고 말해 주었다.
(합산소득 초과라 디딤돌 안되서 특례보금자리론 사용하라고 말해 주었다.)
(이유는)
- 50년 대출로 신청을 해서 원리금을 최대한 낮게 깔아 놓고,
- 중도상환 수수료가 없기 때문에
- 부부 월급 보너스 타서 대출 원금을 계속 수시로 상환하라고 말해 주었다.
(또 다른 이유는)
24평 매매가 3억
30평 매매가 4~5억 는 지방 신도시, 지방 신축 아파트는
현실적으로 하락의 확률이, 서울 같은 거품 지역보다 적기 때문 이라고 말해 주었다.
(하락을 지금보다 더 해봐야. 얼마나 하락하겠냐는 확률론. 하방경직성)
더구나
디딤돌대출 때문에 시세 5억 이하 아파트 들은
실수요가 계속 들어오는 상황이기도 하고 말이다.
1주택 매매를 하라고 나는 말해 주었다.
친구는 전혀 반감없이 이런 이야기를 전반적으로 해준 걸 고맙게 생각을 하였다.
막연하게 월세 탈출, 버팀목전세대출, 일반전세대출 쓰다가.
그걸 다 이해하고
앞으로 발생활 것들을 다 예상해서 경우의 수까지 말해주니 얼마나 고마운 일인가.
그래도 공부 좀 해서 공무원 된 친구라 금방 이해를 하더라.
[주택을 가지고 할 수 있는 다양한 테크트리들 - 갭투자]
더 나아가, 나는 친구에게
2주택 까지 갭투자를 고려하라고 또 알려 주었다.
1) 월세 살다가
2) 전세대출로 이동 (중기청 버팀목)
3) 전세대출 살다가 매매대출로 이동 (디딤돌 보금자리론)
1주택 만들고
2주택 갭투자
2주택 까지는 취득세 1.1% 적용을 받으므로,
지방은 갭투자가 서울보다 훨씬 쉽고, 소자본 만 들어가므로,
2주택 갭투자 하라고 또 알려 주었다.
대한민국은 그게 기본이라고,,,
정치인들 시의원 구의원들 갭투자 다하고 갭투자 법인 만들어서
차익을 정치 자금에 사용하고,
그래서 빌라왕 바지 쉬쉬하고,
HUG 역전세 보증보험 펑펑 다 들어주고,
활용 못하면 바보 국민 되는 국가라고, 다 말해 주었다.
지방 전세 그대로 살면서
시세차익 날 만한 지역에
갭투자를 2채 그냥 하는 사람들도 많다고,,,
공시가 1억 아래 집은 100채 500채 1000채 갭투기 하는 것도
일상인 국가라고,,, (취득세 1.1% 무한대 규정 악용)
[주택을 가지고 할 수 있는 다양한 테크트리들 - 주택연금, 월세, 전세]
전세 살다가 30평 아파트 매매를 하게 되었다.
50년 대출 걸어놓고
수시로 보너스 타서 원금 상환을 하고 있다.
노후에 주택연금 신청해서 연금 받는 방법이 있다.
정부는 공시가 9억에서 12억으로 주택연금 기준을 계속 올려주고 있다.
어쨌든
집이 있으면 주택연금 이라는 좋은 제도가 있어서.
장볼 거리는 노후에 나온다.
집을 안 팔아도 믿는 구석이 생긴다는 거다.
중간에 발령이 좋은 곳으로 나거나 해서 이사를 가게 되면?
1) 전세금 받아서 대출 상환하거나,
2) 대출 상환 했으면 전세금 받아서 주식 배당주 5% 이자를 받거나,
3) 월세로 전환해서 월세를 받거나,
4) 아니면 전세금을 받아서 그 돈으로 다시 2채 4채 갭투자를 더 하거나,
5) 아니면 집 팔고 이사를 가거나,
다양한 경우의 수 중에서
선택을 고민하는 상황이 된다는 것이다.
[주택이 없는 세입자]
겨우 월세 탈출해서 전세, 전세대출로 살고 있는 세입자는
이런 다양한 루트의 생각을 하지 못한다.
누군가 알려줘야 깨닫고, 최소한 내가 작은 집이라도 1주택을 해봐야.
스스로 깨달을 수가 있다. 세입자가 나가고 들어오고 하면서, 집주인 스스로 체득이 되기 때문이다.
그래서
부동산 계층 이동하기가 어렵고,
부동산을 남에게 알리는 것이 참 어렵다.
겨우 월세 탈출
전세대출 쓰기 (중기청 버팀목)
전세대출 살다가 매매 or 청약하기
1주택 만들고
2주택 갭투자 해라.
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딱 여기까지 설명하는 것도,
다양한 변수가 있고 설명이 장황하게 흘러간다는 것이다.
여기까지가,
어제 춘천사는 공무원 친구랑 통화 2시간 하면서,
내가 설명한 내용이다.
이런 내용 조차,
마음이 닫혀 있으면 쉽게 받아 드리지 못한다.
1) 월세 탈출
2) 전세 전세대출
3) 매매 청약 1주택
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4) 갭투자 2주택
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5) 공시가 1억 이하 무제한 갭투자
6) 건물 보증금 대출 70% 끼고 30% 자본 갭투자
7) 땅투자, 경매 등
대부분 국민들은 3~4번 사이에 들어 있다.
아직도 1번 월세 전전하면서 헤메는 청년들이 아직도 참 많더라.
전세 위험하다고 하면서 말이다.
1억 집
근저당 0
전세 8000
전세대출 80% 6400 만원
이 산수만 하면 안전한데 말이다.
1억 집
월세 1000/50
집주인 대출 8000
90% 위험
선순위 모르면 월세가 오히려 더 위험하다는 걸 참 모르더라.
getty images바보 군중 속의
똑똑한 내가 되어라...
대한민국은
- 자가보유율 60% 넘어간 국가이다.
- 국가는 90% 갭투자 하라고 전세보증을 다 들어 준다. (공시가율 72% x 126% 전세보증보험)
- 국가는 30년 40년 50년 대출을 만들었고,
- 국가는 5억 디딤돌, 6억 보금자리론, 9억 특례보금자리론 돈을 퍼주고 있고,
- 국가는 9억 주택연금, 12억 주택연금 계속해서 상향시켜 주고 있다. 집 팔지 말고 연금 받으라고,,,
집주인 인구가 60% 넘은 나라에서
누가 무주택자의 편을 들겠는가...?
이런 요소들도 잘 생각을 해보셨으면 한다.
서울에 반값 아파트 짓겠습니다.
그렇게 무주택자들 선동해 놓고,
정작 국가의 모든 정책은,
집값 부양 정책만 계속 쏟아내고 있다.
국민들은 제발 바보가 되지 말고
똑똑한 국민이 되어 주셨으면 한다.
바보아저씨 경제 부동산 이야기
