불편함이 프리미엄으로...'첫'분양 아파트 경제학
| 신길뉴타운 첫 분양 아파트 프리미엄만 1억원!
서울의 뉴타운 중 큰 규모로 꼽히는 신길뉴타운. 지난 2006년 뉴타운지구로 지정되면서 개발이 시작됐는데요. 신길뉴타운에서 첫 번째 공급된 아파트는 지난 2013년 10월 분양된 ‘래미안 영등포 프레비뉴’(11구역)였습니다. 분양 당시 부동산시장 침체가 계속돼 분위기가 좋지 않았으나 현재 프리미엄만 1억이 넘게 붙으며 인기를 끌고 있습니다. 실제 지난 2월 이 아파트 전용 59㎡가 분양가(4억2,500만원)대비 1억 넘게 오른 5억4,000만원에 거래됐으며, 전용 84㎡도 지난 4월 6억6,000만원에 거래되며 분양가(5억3,590만원) 대비 큰 수익을 안겨주었습니다.
| 북아현뉴타운 첫 분양 아파트도 높은 시세차익 보여
북아현뉴타운도 상황은 비슷합니다. 지난 2005년 뉴타운지구로 지정된 이후 총 5개 구역으로 나눠 정비사업이 진행 중인데요. 이곳에서 지난 2015년 4월 첫 분양된 ‘아현역 푸르지오’는 1순위 청약에서 평균 6.6대 1의 경쟁률을 기록하기도 했으나 고분양가 논란이 불거지며 마이너스 프리미엄이 붙는 매물이 나오는 등 우여곡절을 겪기도 했습니다. 하지만 최근 분양가 대비 억대 웃돈이 붙어 거래되고 있는 것으로 나타났습니다.
| 미사강변, 위례신도시 등 신도시, 택지지구 첫 공급 단지도 수억 웃돈
신도시는 어떤지 볼까요? 2013년 10월 하남시 미사강변도시에서 첫 민간분양 했던 대우건설의 ‘미사강변푸르지오’의 3.3㎡당 분양가는 평균 1,266만원대였지만 현시세는 1,877만원으로 3.3㎡당 600만원이 넘게 올랐습니다. 간단하게 34평형이면 2억원 가량 오른 셈입니다. 위례신도시 첫 민간분양 아파트로 2015년 1월에 입주한 ‘위례신도시 송파푸르지오’ 역시 분양 당시 3.3㎡당 1,810만원대로 분양됐지만 현재 3.3㎡당 2,501만원 가량에 거래되고 있어 프리미엄만 수 억원이 붙은 셈이죠.
| 평면, 커뮤니티 등 상품성 꼼꼼히 챙겨…첫 분양 아파트 준공 후 그만큼 값어치 인정 받아
이렇게 지역 내 첫 분양 아파트가 높은 프리미엄을 기록하는 이유 무엇일까요? 우선 건설사 입장에서는 뉴타운이나 신도시에서 처음으로 분양되는 아파트이기에 단지구성이나 평면설계, 분양가 산정 등에 신중을 기하기 마련인데요. 그렇기에 준공 후 그만큼 값어치를 인정받게 되는 경우가 대부분입니다. 또한 후속 분양단지에 비해 분양가가 낮게 책정되는 경우가 많아 지역 개발에 따른 시세차익은 물론 후속 단지들이 분양에 성공할 경우 프리미엄의 가치는 더욱 높아지게 되죠.
| 첫 분양 아파트 분양가 제일 저렴…갈수록 높아져
실제 첫 분양 아파트에 비해 추후 분양되는 아파트가 높은 분양가로 공급되고 있었는데요. 2015년 9월 남양주 다산신도시에서 첫 민간분양에 나선 ‘다산신도시 유승한내들 센트럴’의 평균 분양가는 3.3㎡당 1,060만원이었으나 한달 뒤 분양된 ‘다산신도시 아이파크’는 3.3㎡당 평균 1,140만원대로 훌쩍 뛰어올랐습니다. 그 후 분양가는 계속 상승세를 보였으며, 작년 10월 분양했던 ‘다산신도시 센트럴 에일린의 뜰’의 분양가가 3.3㎡당 평균 1,240만원대로 책정되면서 다산신도시 최고 분양가를 경신했습니다.
| 인기 높은 첫 분양 아파트 청약률과 분양률 고공행진
이러한 이유로 최근 분양시장에서도 뉴타운이나 택지지구 내 첫 단지들은 높은 청약률과 분양률을 기록하며 인기몰이를 하고 있습니다. 지난 3월 동양건설산업이 경기 평택 고덕국제신도시 첫 분양단지로 선보인 ‘고덕 파라곤’은 597가구 모집에 2만9,485명이 몰리며 평균 49대 1의 경쟁률을 기록하는가 하면, 계약 4일만에 완판됐습니다. 작년 6월 경기도 고양시 향동지구에서 처음 분양된 민간분양 아파트인 ‘고양 향동 리슈빌’ 또한 1순위 청약에서 평균 8대 1의 경쟁률을 기록하며 8일만에 100% 계약이 완료되기도 했습니다.
| “개발 초반의 불편함은 꾸준히 개선 돼 결국 프리미엄으로 돌아와”
6.19부동산대책 발표로 시장 분위기가 어수선해 진 모습입니다만 불안정함 속에서도 가치를 인정 받는 곳은 수요가 탄탄해 안정적인 상승을 기대할 수 있습니다.
“뉴타운이나 신도시의 경우 워낙 입지가 뛰어나고 교통, 교육, 상업 등 생활인프라가 뛰어나 주거선호도가 높은 곳들입니다. 이런 곳에서 분양되는 첫 아파트는 상품성은 물론 가격경쟁력까지 갖춰지게 되면서 상당히 높은 프리미엄을 기대할 수 있는 것이죠. 신도시의 경우 초창기에 입주하기 때문에 인프라가 갖춰지려면 다소 시간이 걸려 불편함도 있습니다. 반면 뉴타운의 경우 기본적인 인프라는 갖춰져 있어 불편이 덜합니다.” (부동산 전문가 K씨)
| 올해 분양되는 뉴타운, 택지지구 첫 분양 아파트는 어디?
이러한 가운데 올해 뉴타운이나 신도시, 택지지구 등에서 첫 분양 물량을 속속 내놓고 있어 관심을 모으고 있습니다. 대우건설은 노원구 상계동 상계뉴타운 처음으로 상계4구역을 재개발하는 ‘상계역 센트럴 푸르지오’를 7월 분양합니다. 총 810가구 중 전용 85㎡ 이하 444가구가 일반분양 됩니다. 지하철 4호선 상계역에 인접한 역세권 단지로 동부간선도로와 외곽순환도로 진입도 쉽고, 중계동 학원가와 가까워 교육 인프라가 잘 갖춰져 있어 주목 받고 있습니다. 강남3구에서 유일한 뉴타운인 거여마천뉴타운에서는 대림산업은 거여 2-2구역에 짓는 ‘e편한세상 거여’를 10월경 공급할 계획입니다. 총 1,199가구 규모여 이중 378가구가 일반분양됩니다.
신도시 및 택지지구에서도 첫 분양이 예고 돼 있습니다. 대우건설이 경기 고양시 지축지구에 '지축역 센트럴 푸르지오'를 선보입니다. 총 852가구 규모며 지하철 3호선 지축역 역세권 입니다. 호반건설도 경기 성남시 고등지구 S2블록에 총 768가구 규모의 '성남 고등 호반베르디움'을 분양할 계획입니다.
| 첫 분양 단지의 남다른 프리미엄 누려라!
이미 개발이 마무리된 지역의 분양단지는 입주할 무렵에는 생활인프라가 잘 갖춰져 있기 때문에 살기 좋습니다. 하지만 초반 대비 높은 분양가와 반영된 미래가치로 인해 프리미엄은 초기 분양단지에 비해 낮을 수 밖에 없죠. 반면 개발 초기에 분양된 아파트들은 입주 후 편의시설 부족으로 불편하긴 하지만 저렴한 분양가로 공급되기 때문에 향후 개발이 진행될수록 높은 프리미엄을 누릴 수 있게 됩니다. 물론 선택은 본인의 몫이지만 뉴타운이나 신도시 내 첫 분양 아파트에 도전해 볼 이유는 충분해 보입니다.
