보유세 폭탄 줄이는 방법
| 주택 매도 후에도 발목 잡는 ‘보유세’
지난 6월 3일 주택 매매 후 소유권까지 이전 완료한 매도자 A. 얼마 전 매도한 주택에 대한 재산세 납부 고지서를 받고 깜짝 놀랐습니다. 1년치 재산세가 모두 자신에게 부과됐기 때문이죠. 이는 6월 1일 현재 재산 소유자가 당 해 부과된 재산세에 대한 납세 의무를 지기에 발생한 일이었는데요. A는 미처 세금 여부를 확인하지 않은 자신을 원망할 수밖에 없었다고 합니다.
| 보유세가 뭐길래?
재산세, 종합부동산세 등 보유세는 매매시점에 발생하는 세금이 아닙니다. 때문에 A씨처럼 주택 거래 시 보유세를 간과하는 사람들도 더러 나타나는 거죠. 하지만 부동산을 소유하고 있다면 보유세 납세 의무를 진다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 여기에 개인이 소유한 전국 부동산의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 초과할 경우, 그 초과분에 대해서 종합부동산세가 부과된다는 사실도 명심할 필요가 있죠.
| 6억원 미만 아파트 소유한 1세대 1주택자의 재산세는 얼마일까?
그렇다면 실제로 부동산 보유세는 어떻게 계산해야 하는지 예시를 통해 알아보도록 할까요?
Q. B는 시세 6억원의 아파트 1채만 소유하고 있습니다. 이 아파트의 공시가격(공동주택가격)은 3억5천만원인데요. B가 부담할 보유세는 얼마일까요?
A. 아파트 공시가격이 9억원 이하이므로 B씨는 재산세만 납부하면 됩니다.
이 아파트의 재산세 과세표준은 2억1천만원[=3억5천만원(공시가격)×60%(공정시장가액비율)]입니다. 여기에 재산세 세율 ‘(2억1천만원-1억5천만원)×0.25%+19만5천원’ 적용 시, 재산세액은 34만5천원이 됩니다. 재산세액에 지방교육세(재산세액의 20%)와 도시계획세 등을 합하면 최종 납부할 재산세는 70만원 정도 나옵니다.
| 공시가격 5억원 아파트, 2주택 소유자의 보유세 계산 방법?
Q. C는 공시가격 5억원 아파트 2채를 소유하고 있습니다. 보유세는 얼마나 내야 하나요?
A. C가 소유한 아파트 공시가격의 합이 10억원이므로 재산세와 종합부동산세를 모두 납부해야 합니다.
재산세를 구하는 방법은 앞서 확인한 바와 같이 과세표준에 세율을 적용하면 되는데요. 1채당 과세표준은 3억원[=5억원(공시가격)×60%]입니다. 과세표준 3억원에 세율을 적용한 재산세액은 57만원[=(3억원-1억5천만원)×0.25%+19만5천원]인데요. C는 2채를 소유했기 때문에 114만원(=57만원×2)을 납부해야 합니다. 물론 지방교육세 등을 포함하면 200만원 정도가 되죠.
종합부동산세는 10억원 중 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 부과됩니다. 과세표준은 3억2천만원[=(10억원-6억원)×80%]로 6억원 이하이므로 세율 0.5%를 적용합니다. 산출세액 160만원(=3억2천만원×0.5%)에서 6억원 초과분에 대한 재산세 상당액을 뺀 금액이 C가 납부할 종합부동산세액입니다. 종합부동산세액의 20%가 농어촌특별세로 부과되고요.
| 서울 아파트 공시가격 상승 10년내 최고, 보유세 부담 커졌다.
앞서 예시에서 살펴본 바와 같이 보유세는 거래가격이 아닌 공시가격을 기준으로 산정됩니다. 지난 4월 국토부가 발표한 서울 아파트 공시가격은 전년 대비 8.12% 상승한 것으로 나타났는데요. 이는 부동산 폭등기였던 지난 2007년(28.42%) 이후 최고치입니다. 지방에선 부산 아파트의 공시가격 상승률이 10.52%로 가장 높았고요. 때문에 다주택자 및 고가주택 소유자들의 보유세 부담이 커질 것으로 전망되고 있고요. 지금이야말로 보유세 폭탄을 줄이기 위한 자산계획이 요구되는 시점인 것이죠.
| 보유세 줄이는 방법 1) 과세기준일 6월 1일을 피하라
보유세를 줄이기 위해서는 매도매수타이밍을 잘 포착해야 합니다. 매도자 입장에서는 6월 1일 이전에 매도하는 편이 유리하고, 매수자는 6월 1일 이후 소유권 등기를 이전 받아야 보유세 부담에서 벗어날 수 있죠. 따라서 매매계획이 있다면 거래 당사자간 상호 협의 하에 잔금일을 선 조정할 필요가 있습니다.
| 보유세 줄이는 방법 2) 임대사업자 등록을 하라
주택임대사업자 등록을 하는 것도 보유세를 줄일 수 있는 한 방법입니다. 주택임대사업자가 2세대 이상의 임대주택을 매입해 과세기준일 현재 임대목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 감면(면적에 따라 감면율 상이) 받을 수 있습니다. 단, 임대의무기간을 지키지 못할 경우 감면 받은 재산세에 대해 추징을 당하게 되죠. 또 공시가격이 수도권 6억원(그 외 3억원) 이하인 임대주택을 5년 이상 임대하면 종합부동산세 감면 혜택을 받을 수 있는데요. 마찬가지로 임대의무기간 위반 시 종합부동산세를 추징당한다는 점 명심해야 하죠.
| 보유세 줄이는 방법 3) 부동산을 공동명의로 매수하라
종합부동산세는 세대별 과세가 아닌 개인별 과세이기 때문에 명의를 분산하면 부담을 줄일 수 있습니다. 가령 13억원의 아파트를 단독명의로 매수할 경우 종합부동산세 세율은 1%가 적용되지만 공동명의일 경우 세율은 0.5%로 떨어집니다.
그렇다고 무조건 공동명의로 매수하는 것이 낫진 않습니다. 왜냐하면 공시가격이 9억원 이하인 1주택 소유자는 종합부동산세 대상에 해당하지 않기 때문이죠. 또 배우자, 자녀와 공동취득 할 경우, 배우자가 무소득자라면 자금출처가 문제시되므로 각자의 상황에 따라 다른 선택이 요구됩니다.
| 보유세 인상설에 고액 자산가들의 절세(節稅) 시도 이어질 듯
한편 현 정부의 부동산 보유세 인상설이 제기되면서 자산가들 사이에서는 벌써부터 절세를 위한 움직임이 포착된다고 합니다. 일례로 다주택자 혹은 고가주택 소유자들은 종합부동산세 폭탄을 피하기 위해 증여나 매매 등의 방법을 강구할 것으로 보이고요. 또 주택임대사업자로 등록해 세제혜택을 받으려는 움직임도 예상되고 있는데요. 필요 이상의 무리한 투자보다는 정책과 경기추이를 고려해 현명한 전략이 요구되는 시점이라고 보여집니다.
