건축주가 알아야 할 신축, 건축 체크포인트
신축, 건축할 때 알아두면 돈 버는 꿀팁 모음
| 설계에 따라 달라지는 부지의 가치…건축물 규모와 종류에 따라 설계업체 선정
원하는 건축물 종류, 용도 등에 따라 같은 부지에도 여러 가지의 설계도가 나올 수 있습니다. 설계에 따라 건축물의 가치와 수익성이 달라지니 매우 중요한 사항이죠.
부지에 최적화된 주택은 무엇인지 선정하고 건축물의 규모와 종류가 전문분야인 설계사를 찾아야 합니다. 임대를 위해 건축하는 만큼 공실없이 안정적으로 임대수익을 낼 수 있도록 현재 건축주의 법무, 세무, 행정 등의 사정을 이해하고 이에 맞는 설계가 돼야 합니다. 건축 설계자에게 모든 것을 기대하기 어렵겠지만 건축주와 설계자가 꾸준히 소통하면서 좋은 건축물이 나올 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 이 과정에서 많은 건축주들이 건축비라는 현실적인 문제에 직면하게 됩니다. “건축비 평당 얼마나 하나요”라는 질문처럼 건축비는 간단하지 않습니다. 건축주가 건축비와 관련해 알아둬야 할 몇 가지 이야기를 해볼까요.
| 건축주가 알아야 할 건축비 첫 번째 – 자재를 이해하라
시공자재는 그 종류만 수백, 수천 가지입니다. 내부 바닥재만 해도 비닐장판, 강화마루, 온돌마루, 대리석 등등 다양하죠. 여기에 업체 브랜드에 따라서 같은 강화마루라고 해도 종류가 달라집니다. 자재의 특성을 이해하고 사용해야 합니다. 간혹 “이 건물 건축주가 층간 소음에 민감해 바닥재를 비싸고 좋은 것을 썼다”라던가 이외에 조명, 창, 창틀 등 여러 자재를 차별화했다는 등의 말들을 들을 수 있습니다. 건축주의 의사에 따라 마감재의 수준이 달라지고 건축비도 달라질 수 있는 거죠.
| 건축주가 알아야 할 건축비 두 번째 – 단열 및 설비에 대해 이해하라
주변에서 쉽게 들을 수 있는 ‘결로현상’은 단열 문제에서 비롯됩니다. 단열의 종류, 시공법도 다양한데요. 건축주들이 건축비를 아끼기 위해 저급한 단열자재를 사용해 건물 하자로 이어지는 경우가 많습니다. 다양한 단열공법 가운데 당 사업, 현실에 맞는 단열공법을 결정해야 합니다.
설비는 전기, 통신, 난방, 급수, 오수, 배수설비 등등을 통틀어 말합니다. 거주자 동선, 효율성 등을 고려해 최적의 설비를 하는 것이 중요합니다. 보기 좋게 한다고 해서 거주자에게 불편함을 준다면 원활한 임대가 이뤄지지 않을 수 있다는 점을 명심하셔야 합니다.
| 건축주가 알아야 할 건축비 세 번째 – 옵션을 이해하라
요즘은 몸만 들어와 살아도 될 만큼 다양한 옵션에 제공됩니다. 때문에 옵션 비용도 만만치가 않습니다. 붙박이장, 가전제품 등은 자재, 브랜드, 사양 등에 따라 증감이 큽니다. 옵션은 건축물이 위치한 지역, 수요에 따라 옵션을 달리 가는 것이 좋습니다.
| 시공사 계약시 건축주가 반드시 알아야 할 포인트 1st
시공계약에는 시공 조건이 따라붙습니다. 시공 조건에 따라 공사비가 크게 달라질 수 있기 때문에 건축주가 시공 조건을 반드시 이해하고 있어야 합니다.
우선 주차장 공사비를 이야기할 때 필로티 주차장 공사비 포함 여부를 확인해야 합니다. 건축업자와 단순하게 주차장 건축 면적으로 평당 공사비를 계산하면 나중에 필로티 주차장 공사비를 청구 받을 수 있습니다.
기존에 있던 건축물을 철거하고, 신축을 하는 경우 시공 조건에 철거비 합산 여부도 확인해야 합니다. 이외에 전기, 가스, 수도 등을 건물에 들이는 ‘인입비용’의 경우 건축주에게 고지서 형태로 부과되기 때문에 초기 건축비 예산에 포함이 되지 않습니다. 건축업자가 이런 사항을 사전에 이야기해주기도 하지만 많지 않죠. 때문에 이것도 건축주가 사전에 정보를 건축업자와 공유하는 것이 좋습니다.
| 시공사 계약시 건축주가 반드시 알아야 할 포인트 2nd
건축물을 완공 후 발생하는 하자 보수 비용이 문제가 되기도 합니다. 하자보수 보증금은 준공 전 납부해야 하며 현금 또는 하자보수보증증권으로 대치합니다. 인입비용처럼 납입 의무자는 건축주이기 때문에 이 비용이 공사비에 포함됐는지 건축업자와 정보를 나눠야 합니다.
공사비 지급 방식에 따라 제품의 품질이 저하될 수 있는데요. 외상으로 사업을 진행했을 때 건축업자가 향후 자금 집행에 대해 불확실성이 문제될 것을 우려, 공사가 불량해질 수 있습니다. 현금 지급과 외상을 적절히 조화시키는 것이 중요합니다.
| 시공사 계약시 건축주가 반드시 알아야 할 포인트 3rd
연면적이 661㎡를 초과인 건축물을 시공할 때는 반드시 종합건설 면허가 있어야 합니다. 그러나 개인 건설업자가 운영하는 시공사 중에는 종합건설 면허를 임대한 시공사가 많습니다. 이 경우 비용이 절약될 수 있지만 신뢰도는 낮아질 수 있습니다.
개인 시공업자의 경우 인사사고를 대비하여 가입하는 산재보험을 가입하지 않은 경우가 많습니다. 그런 일은 없어야 하지만 현장에서 사고가 발생했을 때 건축주도 시공업체의 문제로 손해가 있을 수 있습니다.
| 시공사 계약시 건축주가 반드시 알아야 할 포인트 4th
건축주와 시공업자간의 계약 불이행을 막기 위해 계약 이행보증을 가입합니다. 이때 건설업체의 신용이나 개인의 신용상태에 따라 보증보험료가 달라질 수 있는 점 참고하세요.
이외에 세금계산서 발행으로 발생하는 부가세와 관련해 업체와 의견을 조율하고 계산서를 받지 않고 현금으로 공사하는 것이 유리하다면 그에 맞는 시공계약을 체결하는 것이 좋습니다.
| 지피지기 백전백승… 아는 만큼 성공한다
사실 건축주와 시공업체는 신뢰가 바탕이 돼야 하는 것이 기본입니다. 물론 건축주의 학습도 필요합니다. 아는 만큼 자신이 그려왔던 건축물과 이를 이용한 임대사업을 성공적으로 이끌 수 있습니다.
끝으로 [앞으로 돈 되는 수익형 부동산]의 저자 조건희 대표의 말입니다.
“상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 이긴다는 말이 있듯 내가 관심이 있는 수익형 부동산의 특징과 성향을 알아야 수익형 부동산 사업에 성공할 수 있습니다. 또한 부동산 시장의 트렌드와 비전을 파악해야 제대로 된 수익형 투자가 가능합니다.”
