착공 9년만에 미분양무덤에서 부촌된 삼송지구
| 은뉴∙원흥∙지축 연계 개발, 종로 등 도심 20분대 진입 가능한 신규 택지지구
삼송지구는 논밭과 비닐하우스가 가득했던 고양 덕양구 삼송동 그린벨트 지역을 개발해 2만 2128가구 인구 5만 8000명을 수용할 수 있도록 만든 공공택지지구입니다. 창릉천과 북한산, 풍부한 녹지로 둘러싸여있고, 지구를 지나는 지하철 3호선을 타고 종로까지 20분대에 이동할 수 있어 우수한 주거환경을 갖췄다는 평가를 받습니다. 인접한 은평뉴타운, 지축지구, 원흥지구까지 연계하면 웬만한 신도시를 능가하는 55000가구 규모의 새아파트촌을 형성한다는 점에서 미래가치를 인정받아 분양시장의 기대주로 떠올랐지만 정부 규제의 직격탄을 맞으며 초기 초라한 분양성적을 거둡니다. 수도권 부동산 회복세와 신분당선, 스타필드 고양 개장호재 영향으로 2~3년전부터 집값이 뛰기 시작해 현재는 전용 84㎡ 기준 7억원을 호가하는 부촌으로 자리매김했습니다.
| 신도시와 노후상가가 공존하는 아이러니…이유는?
종로3가에서 지하철3호선을 타고 20여분 진행하니 삼송역이 모습을 드러냈습니다. 깨끗한 신도시 지하철역 주변을 생각하고 하차한 삼송역 일대는 예상과 달라도 너무 다른 그린벨트 시절 모습 그대로였습니다. 차이점이라면 서너집 건너 한집씩 부동산이 둥지를 틀고 있고, 멀리 대형아파트촌과 타워크레인이 서있다는 점이죠. 삼송지구가 신구가 공존하는 아이러니한 택지지구가 된 이유로 역전앞 A중개업소 관계자는 “지하철역 주변이 허름해 보여도 대로변은 수십억원, 안쪽 3~4층짜리 노후 다세대주택도 18억원에 육박한다”며 “보상 합의 불발로 역주변은 존치구역으로 빠지고 멀리 비닐하우스와 논밭이 있던 터만 신도시로 개발돼 신도시와 노후주택가가 공존하는 기형 신도시가 됐다”고 말했습니다.
| 삼송2차 아이파크 전용 84㎡ 호가 7억원 육박, 분양가 대비 2억 5000만~3억원 상승
삼송지구는 지하철역앞 대로인 새솔로를 중심으로 역주변 남삼송 지역과 통일로 방향의 북삼송으로 나뉩니다. 고립된 지형에 임대아파트가 대거 들어선 북삼송과 달리 남삼송 지역은 지하철역과 다양한 교육시설, 스타필드 고양을 끼고 있어 삼송의 ‘강남’으로 꼽힙니다. 중개업소에 들어가 소개받은 남삼송 지역의 매물 가격은 실로 어마어마했습니다. 남삼송 지역인 삼송 아이파크2차 전용 84㎡ 아파트가 6월 6억 5400만원에 실거래됐고 로열층은 최고 7억원을 호가한다는 얘기였습니다. 3억 9000여만원이던 분양가에서 무려 2억 5000만~3억원 가량의 웃돈이 붙은 셈이죠. B중개업소 관계자는 “분양 초기에는 보상금을 넉넉하게 챙긴 삼송∙지축∙원흥 원주민과 새아파트를 찾는 일산 수요자가 주 수요층이었다면 최근에는 서대문, 은평구 등으로 수요층이 확대됐다”고 말합니다.
| 학교∙학원가∙스타필드 낀 동산마을 호반 베르디움 젊은 수요층 대거 흡수
스타필드와 도로 하나를 사이에 둔 동산마을 호반 베르디움 22단지 역시 3억 5600만~4억원선에 분양해 올해 4월 5억 9000만원에 거래됐습니다. 스타필드가 개장하면 쇼핑, 문화시설을 아파트 단지내 상가처럼 이용할 수 있고, 창릉천과 소공원을 낀 쾌적한 주거환경, 블록 안에 초등학교∙고등학교를 비롯해 대형학원가를 낀 탁월한 주거환경이 값을 띄운 것으로 풀이됩니다. 단지앞 C중개업소 관계자는 “스타필드 개장시 쇼핑 및 문화시설을 단지내 상가처럼 이용할 수 있고, 학교와 대형학원가가 밀집해있어 자녀를 둔 30~40대가 많이 찾는다”고 말했습니다.
| 인기 골든타임 놓치며 대규모 미분양 양산된 오욕의 역사
경기 북부의 대표부촌으로 자리매김한 고양 삼송지구. 분양 당시 미분양이 줄줄이 쌓이고 수년간 사람들의 기억에서 멀어졌던 굴욕인 과거를 아시나요? 2009년 첫 분양을 시작한 삼송지구는 현재까지 1순위 청약 미달을 면한 단지가 2건에 불과하고, 2010년 분양한 신원5단지 우림필유브로힐 아파트는 1순위 청약접수건수 ‘0’라는 수모를 겪기도 했습니다. 삼송지구에 분양이 집중됐던 2009년~2010년 고양시 미분양가구수는 2009년 11월 1864가구에서 다음해 1월 4948가구로 2.7배 증가하기도 했습니다. 별내와 함께 경기북부지역 부동산시장의 기대주로 꼽히며 야심차게 분양을 시작했지만 미분양무덤으로 전락한 데는 그럴만한 이유가 있습니다. 그린벨트 지역이 다수 포함됐다는 이유로 전매가 소유권 등기시까지인 광교보다 긴 7년간 제한됐고, 인기 골든타임을 놓치게 됩니다.
| 전매제한 완화, 수도권 집값상승기류에 미분양 대거 증발
기를 못 펴던 삼송지구에 볕이 들기 시작한 때는 2014년부터입니다. 정부가 9.1대책을 통해 전매제한기간과 거주 의무기간을 단축하고, 수도권 집값이 상승세로 접어들기 시작하면서 주목을 받기 시작합니다. 극심한 수도권 전세난도 수요자들의 삼송행을 도왔고 그 결과 2013년 말 3791가구였던 미분양 가구수는 동월 기준 2014년 1658가구로 반감했고, 2015년 1178가구, 2016년 469구, 올해 5월에는 441가구로 급감하게 됩니다.
| 스타필드가 끌고 신분당선이 당기고…역대급 개발호재 지역 명운 갈라
상승세로 돌아선 삼송지구에 ‘스타필드 고양’ 개장과 신분당선 연장구간 개통 겹경사가 쏟아집니다. 북한산과 창릉천으로 둘러싸인 천혜의 자연환경, 지하철 역세권 지역인 이곳에 딱 한점 부족함으로 남았던 쇼핑시설 부재 문제를 획기적으로 개선하게 됩니다. 용산~강남~판교~광교를 잇는 수도권의 마지막 남은 황금노선 신분당선 개통소식은 고양, 일산 수요자뿐 아니라 수도권 전역에서 주택수요자를 손짓하게 됩니다.
| 자금 부족하다면 북삼송, 원흥지구로 우회
남삼송 지역은 서울 서대문, 마포 수준의 높은 집값 탓에 거래가 보합세를 보이고 있습니다. 스타필드 고양 개장 호재로 실거래가는 소폭 상승추세지만 찾는 수요자들은 많지 않은 실정입니다. 중개업소도 높은 집값 탓에 발길을 돌리는 수요자를 잡기 위해 상대적으로 값이 저렴한 북삼송 지역의 5억원 안팎 매물이나 원흥지구 분양권, 지축지구 신규분양을 추천하고 있습니다. 남삼송 최고가 아파트인 삼송 아이파크 2차는 9월 이후를 매입 적기로 꼽는 의견이 많습니다. 입주 2년이 지나 양도세 비과세 매물이 쏟아질 것으로 예상돼 잘만 고르면 좋은 조건의 매물을 찾을 수 있습니다.
| 스타필드 고양 개장, 신분당선 개통시기 맞춰 추가상승여력 높아
값이 많이 뛰기는 했지만 전문가들은 삼송지구를 위시한 지축, 원흥지구의 선전이 이어질 것으로 내다봤습니다. 올해 8월 예정된 ‘스타필드 고양’이 집값 상승세를 떠받치고 있고, 신분당선 개통 등 개발호재가 남아있어 가치가 더욱 뛸 것으로 예상되기 때문입니다. 원흥지구 입주아파트 웃돈이 1억원에 육박하고 최근 분양을 시작한 지축지구 분양가가 3.3㎡당 1500만원에 이른 점도 삼송지구 상승세에 도움을 주고 있구요. D중개업소 관계자는 “2~3년간 값이 많이 올라 집을 보러 오는 수요자들이 부담스러워 한다”며 “정부의 부동산 규제 탓에 가파른 상승세는 둔화되겠지만 일산∙은평뉴타운의 편의시설을 이용할 수 있고 이케아, GTX 개통호재까지 추가로 남아있어 삼송의 인기행진이 이어질 것”이라고 말했습니다.
굴곡 많았던 삼송지구의 성공사례는 내집마련을 원하는 수요자들에게 방향을 제시하는 좋은 사례입니다. 지하철이 닿고 서울 지척에 조성된 신도시나 택지지구, 대어급 개발재료를 갖춘 지역에 투자한다면 실거주 및 차익실현 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.
