현 정부의 ‘도시재생’과 맞물려 ‘리모델링’ 뜰까?
| 언제 적 신도시? 노후화 가속 페달 밟는 1기 신도시
경기도 분당신도시에 위치한 A아파트는 깔끔한 외관과는 달리 주거환경은 다소 열악한 편입니다. 부족한 주차공간 때문에 늦은 시각에 퇴근할 땐 단지 밖 불법주차가 허다하고요. 낡은 수도 배관을 통해 나오는 물에선 비릿한 냄새까지 난다고 합니다. 이는 A아파트에만 국한된 문제가 아닙니다. 입주 20년을 훌쩍 넘겨 노후화가 상당히 진행된 1기 신도시 대다수 아파트들의 공통점입니다.
| ‘요원한’ 중층 아파트 재건축 사업
1기 신도시 아파트들은 5년 남짓 지나면 재건축 연한에 도달합니다. 그럼에도 불구하고 재건축사업은 현실적으로 쉽지 않습니다. 대부분 10층 이상의 중층 아파트여서 재건축에 따른 개발이익이 현저히 떨어지기 때문입니다.
통상 재건축은 기존 단지 용적률이 180% 이하여야 사업성이 있다고 판단됩니다. 하지만 경기개발연구원의 ‘1기 신도시 리모델링의 쟁점과 정책방향’ 보고서에 따르면 1기 신도시 아파트단지의 현재 용적률은 185~216%로 조사돼 재건축시 수익성 확보가 어렵습니다. 여기에 내년 부활하는 초과이익환수제도 재건축 사업의 걸림돌로 작용할 것이고요.
| 도시재생사업 뜨며 리모델링 추진도 탄력 받나?
따라서 1기 신도시 중층 아파트 단지들을 중심으로 리모델링 사업이 재건축의 대안으로 부각되고 있습니다. 리모델링 사업은 전면 철거 후 신축하는 재건축과는 달리 골조를 유지하면서 증축하는 식으로 진행되는데요. 현 정부의 핵심 부동산대책인 도시재생에 속해 최근 주목 받고 있습니다. 업계에 따르면 현재 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 40여 곳에 달하죠.
| 수평증축 VS 수직증축
리모델링 사업은 크게 수평증축, 수직증축으로 구분됩니다. 수평증축 리모델링은 기존 건물을 옆으로 늘리는 방식으로 전용면적을 넓게 쓸 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 최근엔 소형 선호가 뚜렷해 다소 매력도가 떨어지죠. 게다가 리모델링 비용을 직접 부담해야 하는 점도 단점으로 꼽히고요.
반면 기존 건물 위로 최대 3개층을 올리는 수직증축 리모델링의 경우, 일반분양분이 증가해 수익성이 우수한 장점이 있습니다. 2014년 4월 허용된 후 옥수 극동아파트, 강남 대치2단지, 대청아파트 등지에서 수직증축을 추진하고 있으나 아직까지 완공 사례가 없어서 향후 귀추가 주목되는 사업입니다.
| 대형 아파트를 둘로 쪼개 쓰는 세대분리형 리모델링의 길 열려
한편 앞으로는 수평 혹은 수직 증축 외에 세대분리형 리모델링 사업도 늘어날 전망입니다. 1~2인가구를 중심으로 소형주택 선호가 늘면서 정부가 기존 중대형 아파트를 소형 2가구로 쪼개 임대주택으로 활용하는 방안을 검토하고 있기 때문입니다.
실제로 강남구 ‘도곡 쌍용예가클래식’ 전용 132㎡는 세대분리형 리모델링 사업을 통해 부모와 자녀세대가 한 집에서 거주할 수 있게 됐는데요. 이 단지는 리모델링 후 평균 분담금 1억8,900만원을 제하고도 3,000만원 남짓 시세차익까지 얻었다고 합니다.
| 아직도 갈 길 먼 리모델링 사업
다만 리모델링 사업이 활성화되기엔 넘어야 할 산이 많습니다. 가장 큰 문제점은 내력벽(건물의 하중을 견디기 위해 만든 벽) 철거가 허용되지 않아 자유로운 평면설계가 불가능하다는 점인데요. 내력벽을 철거하지 않으면 베이(아파트 전면부 공간, 전면부에 거실과 안방이 각 한 개씩 있으면 2베이 구조라고 함) 수를 늘리기 어렵기 때문에 1베이나 2베이로 구성된 기존 아파트들은 4베이 새 아파트에 비해 경쟁력이 떨어지게 되죠. 여기에 조합원들에게 부과되는 만만찮은 분담금도 사업을 지지부진하게 만들고요.
상황이 이렇다 보니 대형 건설사들은 리모델링 사업보다 재건축∙재개발 사업에 치중하는 모습을 보이고 있습니다. 대형사 중 리모델링사업 조직이 독립부서로 존재하는 업체는 포스코건설이 유일하다고 합니다.
| 과감한 제도 개편이 도시 슬럼화를 막아
리모델링 사업이 난항에 빠지면 가장 문제가 되는 곳은 노후화된 중층 아파트 단지입니다 이들 단지의 주거환경이 악화되면서 도시 슬럼화∙양극화가 나타날 가능성도 커지게 되죠. 이를 막기 위해서는 우선 내력벽 철거, 수직증축 리모델링의 안정성을 검토할 필요가 있습니다. 또 개발시기가 비슷한 1기 신도시들은 전세난 발생을 막기 위해 단계적, 점진적 사업 추진을 유도해야 하겠고요. 마지막으로 전반적인 리모델링 사업 관련 법과 제도를 현실에 맞게 과감히 개편해 나가는 노력이 선행돼야 할 텐데요. 과감한 제도 개편으로 리모델링 사업이 재건축∙재개발의 좋은 대안이 될 수 있는 그 날을 기대해 봅니다.
