8.2부동산대책 이후 지방광역시 분양시장 향방은?
| ‘같은 듯 다른 느낌은 뭐지?’… 8.2부동산대책
이번 ‘8.2부동산대책’을 놓고 과거 참여정부(2003년2월25일~2008년2월24일)에서 쏟아졌던 각종 부동산규제 들과 유사하다는 주장들이 많습니다. 이는 참여정부 시절 12차례 쏟아졌던 부동산대책들에 있던 투기과열지구, 투기지역이 부활하고 재건축 규제 등이 포함됐기 때문입니다. 하지만 이번 대책은 좀더 강화된 내용으로 참여정부 부동산대책과 차별화 된 점도 있습니다. 재개발 입주권 전매제한, 분양권 양도세율 강화(보유기간 상관없이 50%), 중도금대출 세대당 1회 등 세부 항목 가운데 강화된 내용을 추가 했습니다.
| ‘하락 vs 보합’…아니면 상승 지속?
대책 직후 실시된 여러 설문조사들에 따르면 상승세는 멈출 것이라는 의견이 많아 보입니다. 매경이코노미에서 전문가 20명을 대상으로 한 결과에 따르면 올 상반기와 내년 상반기 중으로 상승세가 멈출 것으로 12명이 대답했습니다. 집값 하락 시기와 관련해서는 ‘보합세 유지’를 10명이 꼽았고 ‘내년 하반기부터 하락’을 5명이 꼽았습니다.
| ‘서울 아파트, 재건축 아파트 값 하락’…한국감정원 조사 결과
최근 시장 상황을 보면 일단 상승세는 멈춘 것은 확실합니다. 서울 아파트, 재건축 아파트값은 하락했다는 조사 결과 입니다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트값이 -0.03%(8월7일 조사결과) 하락했습니다. 이는 지난해 2월 마지막주(-0.01%) 이후 75주만입니다. 재건축이 많은 강남4구 지역 모두 하락한 것으로 조사됐습니다.
| 비규제지역, 지방권역 부동산시장의 움직임은?
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 묶인 세종시는 거래가 없이 약보합세로 돌아섰다는 현지 분위기입니다. 실제로 한국감정원에 따르면 직접적인 규제에서 벗나 있는 대구는 0.11%, 인천 0.09% 매매가가 상승한 것으로 조사됐습니다. 이번 대책으로 지방민간택지의 분양권 전매도 11월경부터 강화됩니다. 조정대상지역인 부산 7개구는 1년 6개월~소유권이전등기시까지 분양권 전매가 제한됩니다. 대구, 광주 등의 광역시와 부산의 나머지 구의 경우 민간택지 분양권전매제한 강화로 분양권전매가 6개월로 제한됩니다. 서울 등 지역에 비해 규제의 강도가 세지 않다 보니 대책이 하락으로 연결된 서울 등과 다른 모습입니다.
| 부동산시장은 ‘규제지역’과 ‘비규제지역’으로 구분된다~
다양한 규제에도 결국 시장은 ‘규제지역’과 ‘비규제지역’에 따라 반응이 달라질 수밖에 없습니다. 실수요자나 투자자 모두 대출 등 매입하는데 불편하고 양도세 등 파는데 부담이 커진 규제지역에서는 부동산 거래가 줄어들면서 시세는 보합 또는 약세로 돌아설 수 있습니다. 결국 규제지역 내 거래에 부담을 느낀 실수요는 비규제지역이나 규제의 강도가 약한 곳으로 이동해, 이들 지역이 수혜지역으로 될 가능성이 높아졌습니다.
| 실수요자가 뒷받침 될 곳을 찾아라!
부동산을 오랜 동안 보유하면 결국 남는 것은 입지 입니다. 건물은 노후화되면 리모델링, 재건축(또는 재개발) 등을 하지 않는 한 가치는 감소합니다. 외관이나 화려함에 소비자들은 마음을 쉽게 뺏기지만 살기 편한 곳, 환경이 좋아지는 곳은 오랫동안 실수요자들에게 인정받게 됩니다. 역세권, 공원, 편의시설은 자녀 유무와 상관없이 수요가 있고 자녀가 있다면 학군에 비중을 더 두기도 하죠. 8.2부동산대책 이후 주택을 구입한다면 이렇게 입지적인 장점들을 잘 따져보는 꼼꼼함이 필요합니다. 그래야 하락기엔 가격 하락폭이 적고 상승시엔 빠른 회복과 상승폭 큰 주택을 보유할 수 있기 때문입니다.
| 하반기 지방광역시 분양시장 흐름은?…분양을 받는다면 어디?
8.2대책 이후 지방5개광역시에서 연내 분양을 준비 중인 물량은 4만3,466가구로 조사됐습니다. 지난해 같은 기간(2만350가구)의 약 2배가량 많은 수준인데요. 때문에 그만큼 옥석가리기가 필요해졌지만 상대적으로 규제가 덜한 곳으로 청약자들이 움직일 가능성이 높습니다.
대구에서는 북구 고성동에 일성건설이 오페라 트루엘 시민의숲 682가구를 짓고 이중 333가구를 9월경분양합니다. 대구지하철3호선 북구청역 역세권이며 2018년완공 예정인 대구시민운동장(대구복합스포츠타운) 조망권(일부세대)을 갖습니다. 또한 이마트, 롯데마트 등도 쉽게 이용할 수 있습니다. 부산에서는 강서구 명지지구에 명지 더샵 퍼스트월드 2,936가구가 9월경 분양되며 광주에서는 중흥건설이 723가구(일반 430가구), 대전 법동에선 e편한세상 1,503가구(일반 424가구) 등이 하반기 중 분양합니다.
| 규제지역은 또 추가 가능…’현재’가 아닌 ‘미래’에 투자하라
특정 지역, 특정 상품에 과도하게 수요가 쏠리면 이 지역은 규제지역으로 추가 지정될 수 있습니다. 하지만 당장 소비자 입장에서 규제가 강화된 규제지역보다 비규제지역에 대해 관심이 갈 수밖에 없죠. 다만 중요한 것은 현재가 중요해 보여도 앞으로 어떻게 될지를 따져보고 접근하는 전략이 필요하다는 점입니다. 교통여건이 뛰어나거나 공원, 상업시설 등을 쉽게 이용하거나 조망할 수 있는 단지, 입주민이 편하게 살 수 있는 각종 첨단시스템 등이 접목되는 기본에 충실한 단지는 준공 이후에도 꾸준하게 실수요자들이 뒷받침 됩니다. 앞으로의 시장이 불투명하고 불안하다면 이처럼 기본에 충실한 단지, 즉, 현재보다 앞으로가 더 기대되는 단지를 선택해야 한다는 점을 명심해야 합니다.
