몸값 높아진 청약통장…제대로 된 활용법은?
| 규제 강화 초래한 청약광풍
올 초부터 8월 28일까지 분양한 단지 중 아파트 청약경쟁률이 100대1을 넘긴 단지는 총 14개곳. 부산 수영구 민락동의 한 단지는 최고 455대1의 경쟁률을 보이는 등 뜨거운 열기를 이어갔습니다. 전 정부의 건설경기 부양을 위한 청약규제 완화 영향으로 청약문턱이 낮아지고 1순위자가 대거 양산됐기 때문입니다. 정부는 실수요자들의 투기수요를 차단하고 실수요자들의 내집마련 기회 확대를 위해 8.2대책을 발표하고 청약제도 손질에 나섭니다.
| 달라지는 청약제도
바뀐 청약제도는 이르면 9월 중순부터 적용됩니다. 전국 40곳의 청약조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 지나야 1순위 자격이 생깁니다. 서울 등 투기과열지구는 1년 이상 살아야 하는 거주요건이 추가되며, 전용 85㎡ 이하 아파트는 전체 물량이 청약 가점제로 공급됩니다. 85㎡ 초과 아파트도 투기과열지구에서는 50%, 조정대상지역의 경우 전체의 30%가 가점제 물량으로 공급됩니다. 전국적으로 가점제 당첨자의 재당첨 제한과 민영주택 예비입주자 선정시 가점제가 우선 적용됩니다.
| 청약가점제 강화…실수요자 내집마련 찬스
건설경기 활성화란 미명하에 축소 및 폐지 수순을 밟았던 청약가점제가 부활하면서 주택청약시장에서 무주택자가 대접받는 시대가 열리게 됩니다. 청약가점제는 무주택 기간(최고 32점), 부양가족수(최고 35점), 청약통장 가입기간(최고 17점)을 점수로 매겨 당첨자를 우선 선발하는 제도입니다. 오랜 기간 무주택으로 살고 부양할 가족이 많은데다, 내집 마련을 위해 애쓴 실수요자에게 아파트 당첨 기회를 주는 친서민 주택정책이죠. 이에 따라 수요자들의 내집마련 전략도 변화가 요구되고 있습니다.
| 무주택이 상팔자…섣부른 청약보다 청약자격 쌓자
대책 발표 전만해도 새아파트를 장만하면 돈이 된다는 인식에 주택 보유 여부와 상관없이 청약수요자가 몰렸는데요. 대출길이 막히고 무주택자가 대접받는 무주택 상팔자시대가 도래했습니다. 재당첨 제한까지 강화된 만큼 대출을 낀 무분별한 청약보다 전세로 눌러앉아 종자돈을 모으고 착실히 청약자격을 쌓는 방법이 내집 마련 최선책이 되었습니다. 무주택자격은 본인과 만 60세 이상인 직계존속을 제외한 세대원이 모두 무주택이어야 부여됩니다. 30세 이전 혼인한 경우 혼인신고일을 기준으로 모집공고일까지 기산됩니다. 혼인하지 않았다면 만 30세가 되는 날부터 모집공고일까지 기산되므로 이에 해당하는 세대원이라면 세대를 분리해 무주택기간을 쌓는 것이 유리합니다.
| 청약통장 귀하신 몸…가입은 조기에, 납입횟수와 예치금액 확인
청약통장의 가치가 뛴 만큼 가급적이면 조기에 가입해 청약가점제의 청약통장 가입기간 점수를 챙기는 것이 유리합니다. 이때 매달 최소 10만원 이상의 금액을 정기적으로 불입하는 것이 중요한데요. 청약통장은 가입했다고 청약자격이 자동 생성되는 것이 아닙니다. 매달 불입하는 납입횟수와 예치금액 여부도 따지기 때문입니다. 가령 서울지역의 민영주택 전용 85㎡ 청약할 수 있는 예치금액과 납입금액은 300만원입니다. 24회를 꼬박 납입하거나 일시에 납입해 24개월을 채워야 합니다. 불입금액에 따라 당락이 결정되는 공공주택은 매달 10만원까지 납입이 인정되므로 매달 최소 10만원 이상을 불입해 납입금액을 불려야 당첨확률이 높아집니다.
| 다자녀 출산, 노부모 부양… 부양가족수 많으면 당첨확률 높아
부양가족수는 무주택기간과 청약통장 가입기간 등 가점항목 중 배점이 가장 높은 5점으로 가점을높일 수 있는 최선의 방법입니다. 자녀를 많이 출산하거나 노부모를 부양해 점수를 높일 수 있는데 부양가족수가 많으면 청약가점이 올라가는 것 외에 특별공급까지 노려볼 수 있어 내집 마련의 꿈을 보다 빨리 실현할 수 있습니다. 부양가족은 배우자 및 자녀, 3년 이상 동일 주민등록등본에 등재된 직계존속이 해당됩니다. 점수를 높이기 위해서는 부모님과 보다 빨리 주민등록을 합쳐 3년 이상 경과하는 것이 유리합니다.
| 치열한 청약경쟁 뚫는 비법…특별공급 공략
특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 분양 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 고른 내집마련 기회 제공을 위해 1세대당 평생 1회로 청약기회가 제한됩니다. 공급대상은 국가유공자, 보훈대상자, 참전유공자, 3자녀 이상세대, 신혼부부, 노부모부양가구, 북한이탈주민, 철거주택 소유자 및 세입자, 이전기관 공무원 등이 해당됩니다. 공공주택과 민영주택의 경우 소득기준 등이 달라 특별공급에 해당된다면 모집공고를 찾아보고 공급기준에 부합할 수 있도록 자격을 맞추는 지혜가 필요합니다.
| 인기단지 중심의 신중청약 대세
청약제도 개편에 따라 인기단지와 비인기단지의 양극화가 심화될 전망이어서 보다 면밀한 청약전략수립이 필요합니다. 자칫 애물단지를 떠안고 청약자격 상실과 재당첨 제한이라는 손해를 떠안을 수 있기 때문입니다. 공공주택이나 택지지구 내 분양아파트는 불후의 인기상품으로 꼽힙니다. 과천, 위례신도시 등의 경우 일찌감치 청약을 준비하는 수요자가 많아 청약일정을 잘 살피고 다른 단지의 청약을 자제해야 합니다. 쏠림 현상이 예상되는 인기단지는 당첨이 목표인지 제대로 된 내집마련이 목표인지를 정해 당첨이 목표라면 비인기 타입이나 상대적으로 인기가 덜한 중대형 주택형 위주로 청약신청을 하는 것이 유리합니다. 1순위 청약에 앞서 신청을 받는 특별공급 청약결과를 바로미터 삼는 것도 방법입니다.
