아파트 10억 뛸 때 연봉은 2천만원 올랐다
사람들이 건물주를 꿈꾸는 이유
근로자라면 누구나 꿈꾸는 불로소득
불로소득이란 노동의 대가로 얻는 임금 이외의 소득을 말합니다. 복권 당첨금이나 부동산의 매매차익 및 임대수익, 연금 등이 그 예죠. 경실련 등이 조사한 ‘불로소득과 임금소득간 격차’를 살펴보면 강남 아파트값이 10억6,267만원 오를 동안 근로자 연봉 상승액은 2,465만원에 그쳤습니다. 불로소득과 임금간 격차가 최대 43배로 크게 벌어지면서 근로자들에겐 돈이 되는 부동산이 로망으로 자리하는 분위기인데요. 특히 고정적인 임대수익과 함께 시세차익도 얻을 수 있는 수익형 부동산이 각광을 받고 있습니다.
불로소득의 욕망이 불 붙인 수익형 부동산의 인기
수익형 부동산의 인기가 높아지면서 거래량도 꾸준히 늘어나는 추세입니다. 한국감정원의 ‘건물 유형별 거래현황’에 따르면 최근 5년간 수익형 부동산의 거래량은 178%(14만5,098호→25만7,877호) 증가했는데요. 이는 동 기간 주거용 부동산의 거래량 변동률인 162%(100만4,006호→162만4,032호)를 상회하는 수준입니다.
수익형 부동산 투자에도 트렌드가 있다고?
수익형 부동산에는 오피스텔, 상가, 원룸, 도시형 생활주택, 레지던스, 분양형 호텔, 지식산업센터 등 다양한 종류가 있는데요. 트렌드로 인해 수익형 부동산의 투자 패턴은 조금씩 달라진다고 합니다.
서울경제신문이 지난해 말 건설∙부동산업계 전문가 43인을 대상으로 2017년 유망한 수익형 부동산을 조사한 결과, 가장 유망한 상품은 ‘상가’로 나타났습니다. 신규 택지지구 공급 중단으로 상업용지 공급이 귀해지면, 결국 상가 공급 감소로 희소가치가 높아지리란 것이 그 이유죠. 오피스텔은 순위는 조금 밀렸지만 올해도 유망한 상품으로 이름을 올렸습니다. 지난해 정부가 발표한 11.3대책의 영향으로 주택시장이 위축되면서 투자자들이 오피스텔로 발길을 돌릴 것이란 분석 때문입니다.
오피스텔, 그 한결 같은 인기의 원인은 ‘대중성’
많은 투자수요들이 오피스텔을 선호하는 이유는 소액으로 월세 소득을 얻을 수 있는 무난한 투자처이기 때문입니다. 오피스텔은 주거용과 업무용 모두 이용이 가능하기 때문에 수요가 많고 환금성이 높은 상품이란 장점이 있죠. 하지만 올해 오피스텔 투자는 신중해야 할 필요가 있는데요. 이와 관련해 전문가의 의견을 들어보겠습니다.
“지난해에 이어 올해도 연간 4만실 이상의 오피스텔 입주가 진행되므로 공급과잉에 따른 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 역세권과 산업단지 등 배후수요가 풍부한 지역을 공략해야 하고 테라스, 풀퍼니시드(full-furnished) 등 임차수요에게 어필할 수 있는 상품을 선별할 수 있어야 합니다.” (부동산 전문가 K씨)
수익형 부동산의 ‘꽃’은 상가다
오피스텔보단 투자 난이도는 높은 편이지만 상가는 잘만 고르면 안정적 수익을 노릴 수 있는 상품입니다. 전문가들은 상가 투자 시 유동인구가 많은 역세권을 선택해야 하고, 대출을 받는다면 수익률을 연 5~6%로 보고 이자가 부담되지 않는 선에서 투자를 결정할 필요가 있다고 말합니다.
또 상가 구성이 최신 트렌드와 맞아 떨어지는지 살피는 것도 중요하다고 조언합니다. 상가의 최신 트렌드는 △글로벌비즈니스복합몰 △체류형 △체험형 △상층부 특화형 등이 있는데요. 이러한 구성의 상가는 서울 도심보단 신도시 택지지구에 등장할 가능성이 높다고 합니다. 그 이유는 소비력이 높은 젊은 층들이 신도시 택지지구로 대거 입주했기 때문이라고 하고요.
호텔, 수익 높은 만큼 위험도 감수해야
한편 외국인 관광객이 급증하면서 분양형 호텔도 투자처로 주목을 받고 있습니다. 호텔은 연 8%대의 수익률을(객실가동률 70% 이상일 때) 자랑하는 고수익 수익형 부동산으로 알려져 있는데요. 다른 수익형 부동산처럼 세입자와 개별적으로 계약서를 쓸 필요가 없어서 투자가 쉬운 장점이 있습니다. 하지만 최근 호텔이 우후죽순 늘어 공급과잉의 위험이 있고, 이용객 수에 의해 철저히 수익이 좌우되는 시스템이라는 점에 집중할 필요가 있습니다. 메르스 같은 사태가 발생한다면 호텔 수요는 급감하고 이는 수익률의 저하로 연결되므로 투자 시 외부환경에서 오는 위험변수를 꼭 고려해야 합니다.
수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요한 점? 공실률 그리고 환금성
상기 언급한 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 투자할 때 가장 중요하게 생각할 부분은 역시 투자의 3요인인 수익성, 안정성, 환금성입니다. 보유기간에 안정적으로 수익을 얻고 추후 시세차익을 남기고 매도할 수 있는지 여부를 따져봐야 한다는 것이죠.
안정적으로 수익을 얻기 위해선 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적은 상품을 선별해야 하는데요. 임대수요는 교통여건이나 생활 인프라에 좌우되기 때문에 투자 시 참고할 필요가 있죠. 꾸준한 임대소득이 확보되는 수익형 부동산은 매수를 원하는 수요가 많아 가격도 높게 형성됩니다.
그래서 입지가 중요하다
따라서 수익형 부동산을 매수한다면 교통이 편한 역세권이면서 대기업 혹은 산업단지가 위치해 배후수요가 두터운 지역을 주목해야 합니다. 또 교통이 개선되는 지역이거나 기반시설이 갖춰져 인구가 대거 유입되는 신도시의 수익형 부동산도 좋은 투자상품이 될 수 있습니다.
교통과 산업단지의 컬래버레이션 갖춘 수도권 신도시 택지지구는 어디?
그렇다면 우수한 교통여건과 인근 산업단지 수요를 흡수할 수 있는 수도권 신도시는 어디일까요? 이들은 주로 산업단지가 포진해 있는 수도권 남부지역에 위치하는데요. 대표적으로 삼성전자를 비롯한 각종 산업단지가 인접한 동탄2신도시를 꼽을 수 있습니다.
동탄2신도시에서는 핵심입지인 SRT동탄역을 중심으로 주거와 상업 등이 어우러진 광역비즈니스콤플렉스가 개발됩니다. 유동인구가 많고 약 14만명의 삼성전자 근로자를 비롯한 산업단지 수요가 많아 투자자들도 주목하고 있는 곳이죠. 바로 여기에서 3월 중 ‘동탄2신도시 3차 동원로얄듀크 비스타’가 공급될 예정인데요. 총 428가구 중 오피스텔은 150실이며 젊은 직장인 수요가 선호하는 전용 47㎡로 구성됩니다. 지하1층~지상2층엔 상가가 조성돼 생활이 편리할 예정이죠.
광교신도시에선 4월 중 주거용 오피스텔인 ‘광교 컨벤션 꿈에그린’이 공급됩니다. 전용면적이 84~175㎡로 오피스텔 치고는 큰 편입니다. 신분당선 광교중앙역을 걸어서 이용할 수 있으며 광교 복합개발단지사업으로 조성되는 갤러리아 백화점, 아쿠아리움, 호텔 등을 단지 안에서 누릴 수 있습니다.
이처럼 동탄, 광교 등의 신도시 오피스텔은 쾌적한 환경을 갖췄고 산업단지, 업무시설이 가까워 공실률이 낮은 장점이 있습니다. 게다가 정부가 택지지구 공급을 중단하면서 희소성까지 높아지고 있죠. 지금이 바로 이곳의 미래가치를 선점해야 할 때입니다.
