도시도 동안이어야 뜬다...부동산 블루칩 경제학
부동산을 ‘동안’으로 만들려면
“나이가 들었다”는 소리를좋아하는 사람은 거의 없습니다. 나이와 상관없이 젊음을 그대로 간직한 사람들을 보면 닮고 싶어지는데요. 그만큼 ‘젊음’은 단순히나이가 아니라 활력이 넘치고, 진취적이며 가능성 등의 긍정적인 뜻을 포함하고 있습니다. 부동산도 사람처럼 나이가 듭니다. 낙후된 부동산은 리모델링이나 재개발, 도시정비사업 등을 통해 다시 젊어질 수 있습니다. 혹은 신도시처럼아예 도시를 통째로 개발하기도 합니다. 한 개의 신도시가 만들어지면 그 주변 지역까지 엄청난 변화가생깁니다. 그렇게 되면 부동산의 가치도 덩달아 올라가게 됩니다.
1기 신도시는 ‘구’도시
서울 지역의 인구 집중화현상을 해결하고, 자족 기능을 갖춘 도시 개발을 목적으로 계획된 1기신도시는 1980년대 후반, 서울지역 내에서는더 이상 개발할 곳이 없게 되자 개발제한구역 외곽에 신도시를 건설하게 되었습니다. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 일대에 건설된 신도시는 주거는 물론이고 상업시설, 녹지, 생활편의시설이 다 갖춰져서 서울로 나가지 않아도 되는 자족도시 건설이 목적이었습니다. 자족도시란 고용, 쇼핑, 여가, 보건, 교육 등의 측면에서 주민들이 필요로 하는 시설이 완전히 갖추어진도시로 1기 신도시가 공급되면서 주목 받기 시작했는데요. 지금으로부터 약 28년이나 지났으니 1기 신도시는 이제 ‘구’도시라고해도 과언이 아닙니다.
1기 신도시의 영광과 상처
수도권 1기 신도시의 통근통행 특성을 기준으로 자족성을 평가한 통계청 자료에 따르면, 신도시 내에서 모든 경제 행위가 완벽하게이루어 지지 않더라도 50% 정도의 경제활동만 이루어지면 자족성이 있는 것으로 보고 1996년부터 2010년까지 1기신도시의 자족성을 평가했습니다. 각 도시마다 차이는 있지만 결론적으로 5대 신도시는 서울로 집중된 인구를 분산시키고, 주택가격을 안정화 시킴과동시에 양질의 주택 공급에 기여했다는 점에서는 긍정적인 평가를 받습니다. 그러나 서울의 베드타운으로전락했다는 비판을 받기도 했습니다. 이에 보다 계획적인 도시개발이 필요하다는 의견에 따라 2000년대 들어서는 ‘계획도시’의개념을 갖춘 2기 신도시를 개발하게 됩니다.
친환경 2기신도시, 길게 멀리 보자
1기 신도시가 환경을 고려하지 않았다면 2기는 토지이용, 교통, 공원녹지, 경관, 개발방식 등을
지속 가능한 친환경적 형태로 조성하고자 했습니다. 부동산인포에 따르면 2017년에만 수도권 2기신도시에 분양예정 물량은 임대를 제외하고 총 1만4,682가구 입니다. 2016년(2만1,170가구)에 비해 30.6% 감소한수준인데요. 신도시는 입주 후에도 다양한 인프라가 갖춰지고, 이에따라 수요도 점차 증가하게 되는 특성이 있는 만큼 단기간에 입주가 이루어지지 않더라도 길게 봐야 합니다.2015년 12월 파주 운정신도시에서 선보인 힐스테이트 운정의 경우 분양 당시에 총 2,992가구 모집 중 506명이 접수 해 평균 0.05대 1이라는 저조한 청약률을 보였지만 불과 몇 달 새 미분양의절반에 가까운 1,003 가구가 팔렸습니다. 광교신도시 아파트의경우 과거 입주 3년차가 되는 해에 주변 신도시에 비해 2배이상 높은 가격 상승률을 기록하기도 했습니다. 또한 경기도청이전(2020년예정), 수원컨벤션센터(2019년예정) 등의굵직한 개발 이슈까지 갖춰 지역적인 가치는 추가로 상승할 가능성이 높습니다.
2기 신도시 키워드 #친환경 #내 집 마련 #교통편리
동탄, 판교, 운정 신도시를 중심으로 입주민들의 이주요인을 조사한 한 논문에 따르면(서울대학교대학원 지리학과 학위논문, 2012) 2기 신도시로 입주한 사람들은 전반적으로 내 집 마련, 깨끗한 주택에 대한 수요 등으로 인해 이주를 한 것으로 나타났습니다. 동탄신도시의 경우 주변 환경이 좋다는 점과 고속도로나 철도 등의 교통인프라가 잘 갖춰져 있고, 판교는 주택자체에대한 수요와 더불어 친환경적인 요소가 크게 작용했습니다. 운정신도시는 상대적으로 저렴한 주택가격으로내 집 마련에 대한 수요에 부응한 것으로 보입니다. 이는 사회경제적인 여건이 좋은 사람일수록 쾌적한자연환경을 더 많이 고려하기 때문인 것으로 분석됩니다.
부동산 시장의 새로운 주류 3040 “에코세대”
2기 신도시에 이주한 사람들중 베이비부머의 자녀 세대로 1979~1992년 사이에 태어난 세대를 ’에코세대’라고 합니다. 전체인구의 19.3%(2015년 기준)를 차지하는 이들은 교육수준이높아 전문직이 많으며 경제활동의 중심이 됩니다. 경제 전문가들은 에코세대가 30대 경제주체로 성장하는 2010~2020년까지신규 주택수요가 강세를 보일 것이라고 분석했는데요. 이들이 가장 많이 거주하는 지역은 통계청에따르면 서울을 비롯한 수도권 지역인 것으로 나타났습니다. 주로 기업이 많고 생활 인프라가 잘 구축된대도시에 거주하면서 소비 트렌드를 형성하는 것이죠. 부동산 시장에서도 에코세대는 새로운 주류를 이루고있습니다. 극심한 전세난과 저금리 등의 요인으로 차라리 매매를 하려는 움직임이 늘었기 때문입니다.
신도시 1기보다 2기, 이왕이면 ‘신상’
3040세대는 부동산의 전통적인수요층인 4050세대와 달리 실수요 목적이 뚜렷하고, 향후어린 자녀의 교육 환경까지 고려해서 폭넓게 살펴보는 경향이 강합니다. 준공 후에도 생활인프라가 꾸준히개선되는 신도시가 이런 수요의 기대에 부응하는 면이 있는데요. 그래서1기 신도시보다는 2기 신도시에서, 같은 신도시중에서도 신(新)주거 트렌드를 잘 반영한 새 아파트에서 가격편차가 크게 나타납니다. 분당신도시 옆 판교 아파트 매매가는 분당보다 무려 2억8,800여 만원이나 비싸고 집값 오름세도 2배 이상으로 고공행진 중입니다. 동탄신도시도 2기 신도시는 계속 상승곡선입니다. 광교신도시를 보면 생활의 편리성뿐만아니라 환경이 쾌적하고, 주거의 독립성이 보장된 곳일수록 입지 프리미엄이 높게 형성됐습니다. 15년 9월에 분양한 광교 중흥S클래스(평균 청약 경쟁률 437대 1)의경우 호수조망과 비조망의 가격차는 약4,000여 만원(네이버부동산 분양권 등록 매물 기준)이었습니다. ‘광교 컨벤션꿈에그린’은 주거지로써의 기능을 충실히 하면서도 마지막 남은 전 가구 호수조망권이라는 입지 프리미엄때문에 높은 관심을 끌고 있습니다.
‘새 집’, ‘교통망’, ‘개발호재’ 삼박자를 골고루 갖춰라
집 값 상승을 주도하는 지역의 공통점을 살펴보면 내부적 요인으로 신도시의인프라가 잘 갖춰져 있으면서 차별화된 주거 시설을 누릴 수 있는 새 아파트 단지라는 사실입니다. 또, 외부적으로 서울과의 편리한 교통망, 대형 개발호재가 많은 곳 등의요인을 갖춘 곳일수록 부동산의 가치는 승승장구하게 됩니다. 가령 인천 연수구의 동춘동은 2015년 1분기 798.6만원, 현재 864.6만원으로 2015년 1분기 대비 8.3% 상승했습니다.반면 송도신도시에 해당하는 인천 연수구 송도동은 2015년 1분기 1197.9만원, 현재 1316.7만원으로 2015년 1분기대비 9.9%가 상승했습니다. 이처럼 같은 구(區)에 있어도 신도시의 여부에따라 가격 차이가 발생하는 현상이 생깁니다.
가장 핫한 신상 “광교신도시”
교통망이 발달하면서 수도권 지역이 점차 확대되고 있지만 2기 신도시 집 값의 중심에는 ‘강남’으로 통하는 길이 있습니다. 강남권과 가까운 지역인 위례, 광교, 동탄의 분양 흥행이 이를 뒷받침해 줍니다. 특히 광교신도시는 용서·영동·경부 고속도로 등 우수한 광역 교통망을 확보해 강남까지 30분대 접근이 가능합니다. 또, 신분당선광교중앙역 및 광역버스 노선까지 다양해 대중교통의 접근성도 좋습니다. 서울 강남과 삼성전자를 비롯한경기도 주요 산업단지로의 이동도 용이해 젊은 직장인들이 선호하는 지역으로 떠오르고 있습니다. 광교신도시는에코세대의 수요에 부합하는 주거환경과 인프라, 중소형위주 아파트 단지 등의 조건이 골고루 갖춰진 도시이기때문입니다.
컨벤션 프리미엄을 가진 친환경 자족도시 “광교”
광교신도시는 342만평 규모로약 3만 세대, 수용인구7만8,000명의 친환경 자족형 신도시를 지향하는 도시답게 1, 2기 신도시 중 최고의 녹지율(41.7%, 경기도청)을 보유하고 있습니다. 판교, 분당과달리 지구단위계획구역 중 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용·결정하는 특별계획구역이 지정돼 경기융합타운(경기도청, 도의회, 교육청 등 2020년예정), 수원컨벤션센터(2019년 예정), 법조타운(2019년 예정) 등의핵심사업이 진행 중입니다. 현재 조성된 광교테크노밸리 외에 이들이 완공되면 잠재 배후 수요는 하루 유동인구만어림잡아 2만 여명이 넘을 것으로 예상됩니다. 경기도 MICE산업을 이끌 대규모 컨벤션센터는 대중교통, 편의시설 등의 풍부한기반시설을 동반하게 됩니다. 부산 벡스코, 송도 컨벤시아등 주요 컨벤션 센터와 접한 신규 분양지 모두 조금씩 차이는 있지만 컨벤션 프리미엄이 있습니다. 광교에조성되는 수원컨벤션센터 일대 역시 이와 같은 프리미엄이 기대되는 곳입니다. 한화건설의 광교 컨벤션 꿈에그린이긍정적으로 평가받는 이유입니다.
역세권에 쾌적한 호수공원까지…딱 내 스타일
광교신도시는 광교역·광교중앙역·상현역·법조타운·호수공원으로크게 5개 권역으로 나뉩니다. 그 중 역세권이면서 호수공원의쾌적한 수변공간을 바로 가까이에서 누릴 수 있는 호수공원 권역이 주거지로써 선호도가 높습니다. 2015년부터광교호수공원 인근에 분양한 힐스테이트 광교(평균 422대1), 광교더샵(평균 163대1), 광교아이파크(평균 216대1)가 모두 높은 청약률로 마감한 것만 봐도 잘 알 수 있습니다. 아름다운야경과 가족캠핑장으로 인기가 높은 광교호수공원을 눈 앞에서 즐길 수 있도록 설계된 광교 컨벤션 꿈에그린도 삶의 질을 중시하는 에코세대의 라이프스타일을 잘 반영한 주거시설입니다.
‘젊은’ 광교, 옥석을 잘 가려라
광교신도시는 젊은 세대가 많은 수원시 영통구와 비교해도 3040세대 및 그 자녀 세대의 비율이 높은 ‘젊은’ 도시입니다. 2011년 최초 입주가 시작된 광교신도시는 광교테크노밸리, 유원지, 공공청사 등의 자족시설 비율을 타 신도시에 비해 최대 30%까지 끌어올렸습니다. 무리하게 자족을 지향하기 보다는 서울, 수원·용인 등의 구도시와의 접근성을 강화해 주변 도시와 상생을 모색하는 중입니다. 젊음은 어린 것과는 다른 개념입니다. 어린 것은 보살핌을 필요로하지만 젊음은 그 자체만으로도 충분히 발전할 수 있습니다. 광교신도시는 미래가치가 풍부한 ‘젊은’ 도시 입니다. 광교신도시에서신규 분양을 고려한다면 미래에 대한 막연한 기대감으로 선택하기 보다는 희소성이 높은 호수조망권 사업지 처럼 옥석을 가려서 보는 혜안이 필요한 때입니다.
