잘 팔리는 부동산에 있는 ‘그것’
| 불안정한 시장 분위기, 가치 있는 부동산 투자전략은?
자국 중심주의를 표방하는 트럼프의 보호무역주의, 아니라곤 하지만 노골적인 중국發사드보복 조치 등 국내 경기는 여러 대내외 요인들로 위협받고 있습니다. 부동산 시장의 직간접적인 영향을걱정하는 시선이 많습니다. 적극적으로 투자를 하기엔 왠지 불안하고 그렇다고 저축으로 목돈을 모으는 재테크는더더욱 불안합니다. 부익부 빈익빈, 양극화가 극명해 지는분위기 속에서 가치 있는 부동산 투자는 무엇일까요? 어떤 전략이 필요한지 함께 생각해보겠습니다.
| 누구나 더 받고 팔길 바란다…잘 팔리는 부동산에 투자하라
토지나 덩치가 부동산들은 중소형 아파트나 오피스텔 등에 비해 수요가 두텁지 못해 환금성이 낮습니다.경제 전반이 위축되는 불황에는 현금 유동성이 쉬운 ‘잘 팔리는 부동산’에 투자하는 것이 중요합니다. 부동산에 투자하고도 현금운용이 여유로운상위 0.1%가 아니라면 현금화 하기 좋은 부동산을 보유하는 것이 좋습니다. 안정적인 직장에 있지만 결혼으로 당분간 외벌이가 되는 사람, 교육등 아이들 키우기 좋은 환경을 찾는 사람, 은퇴를 앞두고 노후가 불안한 사람 등 부동산을 매입하는 사연은모두 다르지만 공통적으로 ‘나중에 팔 때 현재 보다 높은 가격에 팔길’바라는 마음일 것입니다. 기분 좋게 샀지만 팔 때 곤욕을 치르는 경험을 했거나 그런 경우를주변에서 볼 수 있습니다. 부동산은 현재의 가치도 중요하지만 결국 나중에 팔 때 가치를 인정 받는 것이더욱 중요합니다. 나중에 가치를 인정 받는 부동산은 머릿속에 떠올렸을 때 다양한 장점들이 떠올라야 합니다.
| 잘 팔리는 부동산은 ‘N’개 이상의 장점을 갖춰
흔히 좋은 아파트나 주택, 오피스텔 같은 주거시설을 이야기 할 때 자주 언급되는 요소들이교통, 조망, 학군, 편의시설, 쾌적한 환경(산, 공원, 강 등) 등입니다. 더불어개발호재에 따른 발전가능성까지 포함 해 적어도 2가지(N개) 이상의 요소들이 박자를 맞춰 간다면 좋은 부동산이라 할 수 있습니다. 이들요소들의 영향력은 지역, 입지에 따라 경중(輕重)이 있습니다만 많을수록 좋다는 것은 두말하면 잔소리입니다.
| 없던 역이 생겨 갈 수 있는 곳이 많아 진다면…금상첨화
서울은 8개의 지하철 노선과 각종 철도들을 걸어서 10여분이면이용이 가능한 역세권이 많습니다. 반면 경기지역으로 눈을 돌리면 역세권은 현저하게 줄어듭니다. 때문에 경기지역에서 역세권은 상당한 장점이 아닐 수 없습니다. 없던교통망이 생긴다는 것 역시 큰 장점입니다. 경기 서북부 일산신도시의 경우 강남으로 빠르게 이동할 수있는 GTX 노선의 예비타당성 조사 소식 등으로 킨텍스 일대 분양단지들이 주목을 받았었습니다. 당시 분양했던 킨텍스 꿈에그린은 GTX 호재로 프리미엄만 5,000만원이 붙었습니다. 일산 킨텍스 일대도 컨벤션과 백화점, 워터파크(원마운트), 아쿠아리움(아쿠아플라넷)까지 각종 인프라를 갖춰 조기에 분양이 완료되기도 했습니다. 파주운정신도시의 경우 경의선 복선화로 서울 도심 접근성이 개선됐고 향후 킨텍스발 GTX 개통도 호재입니다. 2기신도시 가운데 광교신도시와 판교신도시는신분당선으로 인해 강남권까지의 접근성이 매우 뛰어납니다. 광교신도시에서는 일산 킨텍스일대와 유사하게수원컨벤션센터가 조성 중이며 백화점, 아쿠아리움, 호텔, 주거시설 등이 들어서게 돼 역시 소비자들의 주목을 받고 있습니다.
| 집 밖으로 무엇을, 얼마나, 언제든 볼 수 있느냐의 가치는 크다
조망권은 어떤가요. 서울에서 조망권 하면 한강조망권을 떠올립니다. 산, 공원 조망권 등 다양하지만 한강조망권을 먼저 떠올리죠. 서울 성동구 옥수동에 위치한 래미안옥수리버젠1단지 전용 113㎡의 경우 한강조망권(14억원)과비조망권(12억~12억5,000만원)간 시세가 1억원 이상 납니다. 성동구성수동 서울숲 갤러리아포레는 한강 조망권에 서울숲 조망권까지 더해져 강북 최고가 아파트(233㎡ 약34억, 2017년 3월기준, 한국감정원)가 되었습니다. 광교신도시에서는 광교호수공원 조망권에 따라 역시 1억원 안팎의 시세차이가나기도 합니다. 동탄2신도시의 동탄호수공원 일대 분양단지들은높은 청약률을 기록하며 일찌감치 완판됐습니다.
| 수요가 많으면 가치는 오르는 법…수요가 증가할 요인이있는지 따져봐라
투자를 하건 실거주를 하건 찾는 수요가 있어야 가치가 결정됩니다. 교통, 조망권 이외에도 개발 등으로 기반시설 등이 확충되는 곳은 수요가 더 유입될 수 있습니다. 최근 분양시장에서 주목 받은 평택시의 고덕국제도시는 3월 분양단지모두 1순위에 높은 청약률을 기록하며 마감됐습니다. 국토교통부의1월말기준 통계에 따르면 미분양이 2,500여가구로 꽤 많은평택이지만 고덕국제도시는 삼성전자가 투자한 산업단지 조성, 외국인들의 정주환경, SRT 교통인프라 등의 장점으로 수요자들이 관심을 보이고 있습니다. 광교신도시는어떤가요. 경기도청, 교육청, 경기도시공사 등의 공공기관과 민간기업이 들어서는 경기융합타운 개발(2020년예정), 수원지법 등의 광교법조타운(2019년 예정) 등을 통해 상주 인원이 늘어날 것으로 예상되는데다 갤러리아백화점, 호텔, 아쿠아리움, 주거 및 상업시설이 복합적으로 조성되는 수원컨벤션센터까지조성되고 있어 지속적인 수요 유입이 예상되고 있습니다.
| 있던 역은 사라지지 않는다…영구조망권의 희소성은 갈수록커진다
부동산 가치를 결정하는 요소들은 쉽게 변하지 않아야 불안정한 시장에서 안전하게 보유할 수 있습니다.역세권은 쉽게 변할 수 없습니다. 있던 역이 사라지는 일은 매우 드물죠. 조망권은 위치에 따라 영구적일 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 대규모호수공원이 있는 광교신도시에서는 호수 조망권 부동산들이 특히 인기입니다. 조망권과 비조망권간에 시세는1억원 안팎까지 발생하기도 합니다. 호수를 영구적으로 본다면희소성은 더욱 높아집니다. 광교호수공원 일대에서 호수를 막힘 없이 볼 수 있는 마지막 남은 곳은 개발이진행 중인 수원컨벤션센터 일대입니다. 이곳에는 백화점(갤러리아백화점), 아쿠아리움(아쿠아플라넷63의 2배규모), 호텔(광교최초) 등이 함께 조성되는 수원컨벤션센터 개발부지에 주거시설로는 광교컨벤션 꿈에그린이 유일하게 들어섭니다. 총 759가구 가운데 펜트하우스 일부를 제외하고 756가구가 전용면적 84㎡로 공급되며 전체 가구에서 호수 조망이가능하도록 설계, 배치됩니다.
| 기왕이면 새것이 좋다…1기신도시를 넘어선 2기신도시
실거주 하기 좋은 환경의 부동산 역시 안정적입니다. 노후한 부동산 보다는 새것이 좋습니다. 과거 ‘천당 밑에 분당’이라불리던 분당신도시는 이젠 판교신도시와 가격이 역전된 상황입니다. 판교는 백현동(3.3㎡당 2706만원), 삼평동(2382만원) 등이며 분당은 수내동(1725만원), 정자동(1723만원) 등으로 3.3㎡당 1,000만원 안팎까지 차이가 납니다. 조성 된지 20년이 넘은 1기신도시들은베드타운화 됐다는 부정적인 인식이 있는 반면 1기신도시의 단점을 보완해 조성된 2기신도시는 자족형 도시로 변하고 있습니다. 판교신도시는 테크노밸리에따른 수요와 추진 중인 제2테크노밸리로 추가 수요확보가 가능합니다. 광교신도시는광교테크노밸리, 경기융합타운, 광교법조타운, 수원컨벤션센터 등 이미 조성됐거나 조성 중인 사업으로 자족형 도시로 탈바꿈 되고 있습니다.
| 어딜 분양 받지? 그렇다면 생각해 보라…얼마나 다양한 장점이 떠오르는지~
분양을 앞둔 곳 가운데 어떤 장점이 떠 올려 지는지 보겠습니다. 한화건설이 광교신도시 수원컨벤션센터복합개발 부지에 공급하는 ‘광교 컨벤션 꿈에그린’은 호수영구조망, 역세권(신분당선 광교중앙역), 편의시설(백화점, 아쿠아리움 등)과광교에듀타운까지 도보통학이 가능한 교육환경까지 다양한 장점을 갖추고 있습니다. 최소 4가지 이상의 장점을 고르게 갖추고 있으며 전용 84㎡ 위주로 설계돼소형아파트가 부족한 광교신도시에서는 희소성도 더해집니다. 경기 평택 고덕국제도시에서는 제일건설이 1,022가구를 공급합니다. 고덕국제도시는 삼성전자 및 관련기업 종사자수요도 기대되며 이 단지에서는 중심상업지구 편의시설도 도보 이용이 가능합니다. 대림산업이 서울 성동구뚝섬3구역에 짓는 아크로 서울포레스트는 서울숲 조망권이라는 희소성이 있으며 분당선 서울숲역 역세권으로관심을 끌고 있습니다. 부산 해운대구 중동에서는 동원개발이 아파트423가구(오피스텔 94실 별도)를 공급합니다. 지하철 2호선해운대역과 중동역 역세권이며 해운대, 동백섬 등 조망권이 확보됩니다.해운대역 일대 복합쇼핑몰, 이마트 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.
| ‘내가 살고 싶은 곳’이 결국 ‘여러사람들’이 살고 싶어 하는 곳
향후 시장에 대한 부정적인 전망이 많으면 소비 심리는 위축되기 마련이지만 필요에 의해서 부동산을 구입하는 수요는 있기 마련입니다. 명심해야 할 것은 주거용 부동산의 경우 ‘내가 살고 싶은 곳’을 선택해야 한다는 점입니다. 교통,교육, 편의시설, 조망권, 쾌적성, 개발호재 등 다양한 장점을 갖춘 곳이 ‘살고 싶은 곳’입니다. 하반기입주물량 증가, 금리인상 등 여러 부정적인 전망 속에서도 안정적인 부동산을 보유할 수 있는 가장 중요한팁이 아닐 수 없습니다.
