시그널을 감지하면 부동산 투자가 보인다
부동산 투자에 있어 고수들과 하수들의 차이점이 무엇이라고 생각하시나요? 부동산 시장 혹은 정부에서 보내오는 시그널을 얼마나 잘 파악해 대처하느냐가 아닐까 싶습니다. 고수들은 시장의 흐름과 부동산 정책을 읽어내 남들보다 한 템포 빠르게 움직입니다. 반면 하수들은 시장을 뒤쫓아가기 바쁩니다. 고수들이 파악하는 부동산 시그널은 과연 무엇일까요?
그 첫 번째가 바로 정부의 대책입니다. 만약 정부에서 부동산 부양 정책을 적극적으로 내놓는다면 그것은 바로 부동산 바닥을 알리는 시그널이라고 봐도 무방합니다. 예를 들어 정부가 아파트 취득세 감면이나 종합부동산세 및 양도세 면제 등과 같은 정책을 적극적으로 내놓는다면 이러한 부양책으로 인해 부동산 가격이 점점 상승세를 맞겠구나 파악할 수 있는 것이죠.
반대로, 정부가 각종 규제를 내놓기 시작한다면 그것은 부동산 집값을 잡겠다는 시그널로 파악해야 합니다. 즉 이러한 정책들로 인해 부동산 가격이 횡보하거나 떨어질 수 있겠구나 생각하고 움직여야 하는 것이죠. 대표적인 부동산 규제로 대출규제를 들 수 있는데요. 주택담보대출을 받을 때 얼마전 까지만 해도 이자만 상환하는 거치식 대출이 대부분이었지만, 최근에는 원금과 이자를 매달 일정하게 갚아 나가는 원리금 균등상환 방식을 적용하고 있습니다. 즉 부동산 구입을 어렵게 해서 집값을 잡겠다는 정부의 의지로 파악할 수 있는 것이죠.
두 번째 부동산 시그널은 바로 금리입니다. 시중 금리가 높으면 굳이 부동산 투자를 할 필요가 없습니다. 은행에 돈을 넣어도 이자만으로도 부동산 투자 수익률과 엇비슷하기 때문이죠. 하지만 금리가 내려가면 은행에 거액의 돈을 넣어 놔도 이자가 매우 적습니다. 그래서 사람들이 아파트나 토지 등 실물경제에 투자에 눈을 돌리게 되는 것입니다.
이에 따라 금리가 오르면 집값은 하락하고, 금리가 내리면 집값은 상승하는 반비례 관계를 보여줍니다. 실제 주택산업연구원 조사에 따르면, 국내 기준금리가 0.25% 포인트 오르면 전국 아파트 매매 값이 0.3% 하락하는 것으로 나타났습니다. 금리가 오르면 대출을 받아 아파트를 사려는 수요자들의 이자부담이 커질 수밖에 없고, 이는 수요자들의 매수 심리를 위축시켜 결국 집값 하락으로 이어지는 것입니다.
세 번째 부동산 시그널은 급매물건 및 전세물건수입니다. 시장에 낮은 가격으로 팔려는 급매물건수가 많고 전세물건도 많으면 집값은 떨어질 가능성이 높습니다. 수요공급 측면으로 봤을 때 팔려는 사람은 많은데 살사람이 별로 없다면 당연히 집값은 내려가겠죠. 반면 급매물이 나오자 마자 빠르게 소진되고 전세매물 품귀현상을 보인다면 집값이 올라갈 수 있다는 시그널로 볼 수 있습니다. 전세물건을 찾다 못 찾으면 어쩔 수 없이 주택을 구매할 수밖에 없기 때문입니다.
건설사의 분양시기도 중요한 부동산 시그널 중 하나입니다. 부동산 경기가 좋고 집값이 오를 기미가 보인다면 건설사에서는 분양시기를 연기합니다. 집값상승에 따라 분양가도 높일 수 있고, 분양도 더 잘되기 때문입니다. 그러나 건설사들이 분양시기를 앞당긴다면 현재보다 미래의 부동산 시장이 나쁘다고 판단해서 입니다. 입주물량이 많으면 수요대비 공급물량이 많아 분양 아파트에 대한 인기가 떨어지고, 이는 건설사 수익률에도 영향을 미치게 되는 것이죠.
부동산 시그널에 민감한 사람들은 집값이 오르기 전에 미리 사두고 상승을 즐깁니다. 그렇지 못한 사람들은 시장이 한껏 달아오른 뒤에 매수를 하지만 나중에 그 가격이 꼭지였다는 것을 알게 됩니다. 하락시에도 물론 마찬가지고요. 이러한 현상은 안타깝게도 매번 똑같이 반복되고 있습니다. 이러한 다람쥐 쳇바퀴에서 벗어나기 위해서라도 부동산 시그널에 관심을 가져야 하겠습니다.