미분양아파트 마케팅의 불편한 진실
| "미분양 다시 늘었다" 6만가구 육박
전국 미분양이 증가세로 돌아섰습니다. 경기침체와 과잉공급, 대출규제 등으로 미분양은 지난 1월 기준 전달에 비해 크게 증가했습니다. 국토교통부에 따르면 1월 말 기준으로 전국의 미분양은 전달(5만6413호)보다 5.1%(2900호) 증가한 총5만 9313가구로 집계됐습니다. 미분양은 작년 10월 5만7709가구에서 11월 5만7582가구, 12월 5만6413가구로 계속 줄었으나 지난달에는 증가한 것입니다.
| ‘미분양아파트’ 과도할 경우 경제위기 초래할 뇌관 될 수도
미분양 물량은 주택시장의 경기 상황을 대변하는 주요 지표인데요. 선분양 후시공의 주택시장에서는 분양시점과 공급시점까지 상당 기간이 소요됨에 따라 미분양아파트 발생은 불가피한 측면이 존재합니다. 하지만 준공시점까지 미분양 문제가 해결되지 않는다면 분양가 마이너스 프리미엄은 물론 공동화, 역전세난 등으로 입주시점에 자금을 회수 하지 못하는 건설사의 부도 문제까지 벌어질 수 있습니다. 따라서 건설사들은 미분양 물량을 빨리 없애기 위해 다양한 비정상적인 마케팅을 동원하죠.
| 불황 속 대표적인 비정상적 마케팅① ‘조직분양’
대표적으로 많이 사용되는 비정상적인 방법은 ‘조직분양’입니다. 조직 분양이란 영업조직 구성원을 수백 명씩 투입해 모델하우스와 부동산 중개업소 등 분양현장에서 조직(떼)를 지어 분양하는 것을 말합니다. 문제는 이들의 영업방식이 단기간에 치고 빠지는 게릴라식으로 이뤄진다는 점입니다. 한 가구를 팔면 수백만원의 인센티브를 받는 영업사원은 아직 확정되지 않는 개발 계획을 부풀리는 등 허위∙과장광고로 계약을 유도하는 경우가 많습니다. 이들 말만 곧이곧대로 믿고 계약에 나서면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
| 불황 속 대표적인 비정상적 마케팅 ② ‘깜깜이분양’
또다른 방법으로 ‘깜깜이 분양’이 있습니다. 깜깜이 분양은 분양공고만 낸 후 당첨자추첨 및 계약을 하루만에 끝내는 방식을 활용합니다. 건설사 입장에서는 각종 마케팅 비용을 줄일 수 있고 인기동, 로얄층 아파트를 청약자격 제한이 없는 일반 수요자들에게 돌려 계약률을 높일 수 있는 이점이 있죠. 반면에 분양정보에 ‘깜깜’한 청약자들은 우선순위 청약자들이 좋은 동∙호수를 싹쓸이하고 남은 비선호층 기회밖에 주어지지 않는 것은 물론 청약통장을 사용할 기회조차 박탈당한다는 점입니다. 또한 청약 경쟁률 등 계약을 앞두고 참고할 만한 정보가 차단된다는 점도 문제입니다.
| 불황 속 대표적인 비정상적 마케팅 ③ ‘자서(自署) 분양
건설사가 자사 또는 협력업체 임직원 등에게 주택을 강매하는 자서분양은 건설업계의 오랜 관행인데요. 건설사들은 자서분양을 받은 임직원 명의로 중도금 대출을 받아 자금조달 수단으로 활용할 수 있고 높아진 분양률을 판매촉진 전략으로 활용할 수도 있습니다. 반대로 인사상 불이익을 받을까 두려워 울며 겨자 먹기 식으로 자서분양을 받은 임직원들은 건설사 부도로 인한 피해 및 주택가격 하락 등의 손해를 입을 가능성이 있지요. 또한 정상분양자도 자서분양으로 높아진 허위분양률을 믿고 계약한 경우 사업주체 부도로 인한 피해 및 주택가격 하락 등 피해가 발생할 수 있습니다.
| ‘미분양’ 실질적 해결책은?
이 같은 건설사들의 억지 분양은 결국 수요자들의 피해를 볼 수 밖에 없는데요. 미분양아파트는 우리나라 경제를 언제든지 흔들 수 있는 심각한 문제인만큼 미분양아파트 축소에 대한 노력은 지속되어야 하는게 맞습니다. 그렇다고 비정상적인 미분양 해결책은 결국 소비자에에 그 짐을 전가시키는 꼴 밖에 안되는데요. 이 같은 문제의 근원은 ‘선분양 후시공’이란 비정상적인 제도때문이라는 의견이 있습니다. 부동산 전문가의 말을 마지막으로 들어보시죠.
"주택경기회복을 장담할 수 없는 현재의 시장상황에서 공급감소 등 미분양아파트 축소에 대한 노력은 반드시 지속되어야 하는데요 하지만 선분양 후시공제도에서 미분양 문제는 언제든지 발생할 수밖에 없습니다. 이제는 공급자 위주가 아닌 수요자 위주의 후분양 아파트를 확대할 필요가 있습니다"
